净现值内部收益率建安费用变动对项目的影响价格变化变化率税后利润率内部收益率销售价格和建安工程费用同时变动对项目的影响销售价格和建安工程费用同时变动对项目的影响序号项目经营收入销售收入出租收入自营收入经营成本开发建设投资运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润税后利润率净现值内部收益率从上面的比较分析，销售价格每变化，投资利润相应变化约，内部收益率变动，净现值变动亿元建安工程费用每增加，投资利润率变化约，内部收益率减少，净现值减少亿元。销售价格和建安工程费用对本项目成败均有定的影响，显然销售价格的影响更为明显，合理制订销售价格和销售策略关系到本项目的成败。当然，建安费用如果是因为建筑材料人工工资等社会普遍因素的上升必然会引起销售价格上涨。社会效益评价本项目建成后，将为珠海市提供个面积达万平方米的会展中心，填补了珠海市市区专业展馆会议场所的空白。本会展中心也将成为中新集团负责的亚太旅游部长国际会议永久会址。建成后的会展中心由国际化的专业会展公司负责运作，将有力地促进珠海会展业的发展，同时能带动房地产业宾馆业旅游业等相关产业蓬勃发展，成为珠海市经济的个重要支柱。本项目将带动高新区和淇澳岛的开发。淇澳岛是我国沿海地区少有的集山石海湾沙滩湿地等自然生态和人文资源为体的海岛，经过多年的建设和保护，连岛大桥和主道路已建成，具备良好的开发基础和条件，但目前尚未有实质性的项目推进，本项目是淇澳岛上第个重大项目，其会展旅游度假的特色将带动淇澳岛生态旅游开发，提升淇澳旅游品位，改善投资环境，促进土地升值，同时也对带动高新区现代服务业的发展也具有十分重要的意义。本项目的建设将为珠海带来近亿元的税收建筑税房产销售税，会展旅游度假中心每年还可贡献税收数千万元。淇澳村经济基础薄弱，居民生活相比市区其它自然村落后不小，项目实施后，新增就业岗位多个，该项目的实现将使农村人口城镇化，促进农村剩余劳动力的合理转移，增加居民收入。淇澳岛上商务正规的学校和幼儿园，适龄儿童要到岛外的唐家湾镇上学。本项目将兴建所高素质的学校和幼儿园，将为淇澳子弟提供个优美的学习环境，让淇澳子弟享受高素质的正规教育。生态效益评价本项目与淇澳岛上唯的自然村淇澳村路之隔，据了解岛上尚未兴建任何的污水处理设施，淇澳村的生活污水均是自然排放的，本项目将兴建座污水处理站，如能将市政污水处理综合考虑将减少污水排放，有力改善淇澳的水环境，保护淇澳生态。第八章风险分析与对策房地产具有开发周期长，专业性强的特点，难免其风险，发展商必须采取相应的的对策加以防范。第，宏观经济风险。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。但是随着国家宏观调控政策的正确实施，法制制度的健全，国家和地方经济将稳步发展。第二政策风险为压抑房地产市场价格增长过快，自年起国家出台了系列的新的政策，如年月，央行发布号文件，规定对购买高档商品房别墅或第二套以上含第二套商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。年月，大限提出。年月，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消住房贷款优惠利率。年月，国八条出台。年月，建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区解决房价上涨幅度过快等问题。年月，央行全面上调各档次贷款利率个百分点。年月，国六条出台。年月，建设部等六部委联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。年月，国税总局发布国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，严征二手房个税。年月，建设部下发关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知，遏制估价猫腻。年月，九部委严查重点城市房价。年月，广七条出台。年月末，央行银监局颁布的关于提高第二套房贷首付比例和利率的房贷新政。年月日国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导年修订，限制外商投资于高档宾馆别墅写字楼和国际会展中心的建设经营，将普通住宅用地开发建设从鼓励投资类别中删除。年月央行与银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知。等等。如此紧密的房地产新政出台，给房地产市场带来的影响不可估量。可以预见，自年全国房地产市场将进入结构性调整。第三市场风险自年房地产市场开始复苏，近年来全国各地的房价上升很快，尤其从年年更是上升了左右，部分城市房价增长率与增长率之比已经达到，超过了的泡沫预警线，出现过热现象。打压房价的呼声很高，国家也采取的系列的措施，市场观望情绪浓厚，部分城市销售量和销售价格开始下跌。另外在国内，度假市场刚开始出现，尚未形成大规模普遍的需求，市场容量相对有限。市场有两只手，只是需求，只是供给。在供给方面，本项目又有相对的优势。由于国家严格控制房地产项目土地尤其别墅用地的供应和新项目的开工，旅游度假项目的市场供应量已得到有力控制，竞争有限。房子卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少，销售价格定价定得合适不合适。根据目前般项目的情况，销售率至少必须达到以上，数量较大的回笼款加上银行贷款和开发商自有资金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。所以，在项目推出前，定要把市场研究透，把策划功夫做足，争取炮打响，制订合适的销售价格，使销售率迅速达到以上的安全地带。降低宏观经济风险政策风险市场风险，最有力的手段就是加快开发进度，缩短开发周期。第四资金风险年以来银行存款利率连续上调和提供存款保证金比例，存款保证金比例达到前所未有的，银根日逐收缩。国家将实施年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。相对于年，银行今年的净增贷款必须大幅度减少，而用于房地产行业的净增贷款，不能超过全部新增贷款的。这意味着房地产企业和购房者将面临贷款困难。作为资金密集型行业，房地产开发对银行的资金有着巨大的依赖性，在银根收紧融资渠道有限的背景下，将对部分投资者融资方案和融资渠道产生重大影响。发展商应积极与相关银行协商，争取得到银行的支持，有可能的话争取通过资本市场如增发发行债券在比较资金成本的基础上获取到本项目的建设资金。另外，本项目将相当大的承担利用销售回笼资金，而且从自有资金使用和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第五工程风险工程上容易出现的问题第是工程质量，第二是工期工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题如土质军用或通讯电缆等，那么就会影响工期工期的拖延，直接关系到向客户的承诺，赔偿不说，公司信誉也下降，然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题。因此，在做项目之前，定要尽可能深入的了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。再有就是开发商在选择施工单位和监理单位的时候，定要按程序走，严格把关。另外建筑材料的价格变化也将给本项目的成本造成影响，根据前述分析，建筑成本上升每增加，投资利润率变化约，内部收益率减少，净现值减少亿元。当建筑成本上升超过，净现值将变成负值，项目将不可行。有数据显示，与年同期相比，原材料价格居高不下，年建筑材料木材钢材水泥人工费机械使用费分别上涨和。年年来建材价格的上涨连同建筑工人工资的上涨，已经导致建安成本比原先上升了，而且随着劳动合同法的实施原油价格上涨运输成本上升铁矿石价格继续较快增，原材料价格还有上升趋势，发展商在选定施工单位和签订施工合同时必须考虑工程成本上升因素，并在合同中加以限制。第六设计风险目前房地产设计环节存在的问题，第是对设计的重视程度低，楼盘的设计水准差，第二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。在这方面，发展商进行详细市场调查，摸准销售者的需求，通过设计招投标确定设计者，采取优化设计和限额设计，将设计风险降低到最低限度。第七物业管理风险物业管理在房地产各环节里的特点是滞后，滞后的含义有两个是出现得晚，要在客户入住后才出现，二是如果发现有问题，调整起来也慢，调整的效果要经过较长的时间才能显示出来。物业管理的另外个陷阱来源于销售承诺，如果承诺失言，就会给后期的管理带来无穷无尽的灾难诸如免费班车，入住就开通小时热水等等，所以严格控制承诺，加强销售环节和物业管理环节的配合。第八人民币升值的潜力。受世界经济的影响，加上国内经济持续高涨，人民币升值压力增大，将造成资本外流，但进口材料价格将会下降，建筑成本降低。人民币升值对本项目的实施有利有弊，应加以防范。从长远和总体上来看，房价升温房产升值是个大的趋势，在全球流动性过剩和人民币升值的大背景下，市场主流投资资金将流向别墅地段好的房产高品质且性价比较高的洋房以及商用物业等。第九章研究结论综上所述及估算结果表明，该项目的建设，占地万平方米，总建筑面积万平方米，地下建筑面积约平方米，地下人防面积约平方米，地面可售面积万平方米，可售车位个，分三期建设，三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目，占地万，总建面万，总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商