采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金这样，发展商与商户才能同成长。放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做生意的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵北京信特商业中心倒闭的原因之就在于此。第九基本原则统招商的管理要充分体现和强调对商户的统服务统服务包含统的商户结算统的营销服务统的信息系统支持服务统的培训服务统的卖场布臵指导服务统的行政事务管理服务统的物业管理服务等等。这个统服务不但要体现在思想上在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中这个统服务就是要求服务出购物中心的品牌与特色来。第十基本原则购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者广大签约商户和顾客都提供便利便利各有不同，具体方面是指管理便利财务核算便利营销便利经营决策便利结算便利消费便利等等购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视但国内购物中心在建立统的信息平台方面还做的远远不够。购物中心作为个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮娱乐经营也需要精细化管理而精细化管理需要数字说话统的信息系统就能提供决策者管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。这十项基本原则还要根据不同商业购物中心具体的招商管理和根据各自不同的地域不同的商圈不同的经营主题不同的品牌形象不同的特点等来做各自不同的调整。长沙市城市概况及发展定位三社会消费情况长沙商业概况三长沙商业地产现状及发展分析项目周边区域调查三用地条件分析五项目综合评价未经允许，请勿外传,方案传统商业模式国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。自然环境长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为，年平均日照时数为小时，年降水量为毫米。行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。户籍总人口万人，同比增长，其中非农业人口万人，农业人口技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。我们看到，今天的长沙房地产行业每天在发生着日新月异的变化，今天的长沙商业格局模式业态引导着未来新长沙新商业消费新区域的产生形成对于本案而言，现代商业购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统到个统的经营主题和信息平台之上，不能统运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统运营般包含四个方面的内容统招商管理统营销统服务监督和统物管。这其中统招商管理又是后面三个统工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业购物中心运营的管理能否成功因此招商部分是项目成败的重要关键因素之，在这里对于目前招商部分的策略作个初步的探讨。统招商管理的十项基本原则第基本原则要维护购物中心的产业经营黄金比例。目前比较认同的零售餐饮娱乐的这个购物中心产业经营黄金比例此比例特别适用于超大型综合性的购物中心。这个比例当然不是绝对的。譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。经过参考其他案例和推算，本项目的产业经营比例购物餐饮娱乐俱乐部。第二基本原则要维护购物中心的统主题形象统品牌形象。商业购物中心是种多业态组合的商业组织模式，但它决不是个无序的大杂烩，购物中心必须是个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确国际旅游观光，但经营者定要注意管理和维护好这个主题。第三基本原则购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异异业互补。同业差异简单地说，就是市场有定承受力，不能盲目招同品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货超市因为经营品项不同，可以互补让顾客逛购疲劳的零售店风险控制项目风险估计第年第年第年第年营业收入营业税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润特种基金可供分配利润盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润注土地价格万，销售好于预期，所得税，计算期为年表货运配载基地现金流量表情景类目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出固定资产投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税特种基金净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前所得税前净现值所得税前累计净现金流现值净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后所得税后净现值所得税后累计净现金流现值注土地价格万，销售好于预期，所得税，计算期为年个人代写各种策划方案，前供职投资机构策划分析师，现供职投资机构，专业角度策划投融资商业计划可行性研究报告投资建议书等金融类方案，并兼可策划撰写其他各种商业文案。确保专业，质量可与任何市面所谓策划机构做对比。同时兼可为项目方提供相应投融资辅导，合适项目可与引荐投资人，费用节省至少。本人纯个人行为，与任何机构无关，无商业成本。奉劝各位融资项目方不要轻信所谓投资咨询咨询公司全部为无任何投融资经验的初毕业学生拷贝照做，浪费金钱是小，耽误项目融资时机是大。张先生,项目功能定位与盈利模式项目功能区划重庆货运配载市场概述求预测发的社会失序和社会动荡。社会风险是种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，更直接地说，社会风险意味着爆发社会危机的可能性。旦这种可能性就变成了现实性，社会风险就转变成了社会危机，对社会稳定和社会秩序都会造成灾难性的影响。建设单位扎扎实实的作好各项工作，处理好各种关系，项目的建设不会引起与当地社会的矛盾。对个建设项目来讲，影响项目实施效果的风险因素很多。归纳起来大体可分为以下八种主要风险因素市场方面的风险因素技术方面的风险因素资源方面的风险因素工程方面的风险因素投资方面的风险因素融资方面的风险因素配套条件方面的风险因素外部环境风险因素。针对本建设项目而言，这几方面的风险应