税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值，投资回收期年基准收益率财务现金流量表全部投资表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出开发总成本费用经营税金及附加土地增值税流动资金所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率三风险分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。本项目的建设投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点为销售率，投资风险较小。项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。在当前阜阳房地产市场还没有受到国内大环境的影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在的情况下，本项目房地产开发的风险主要集中在前期的建设资金筹集上。项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。项目融资管理对拟投资的房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定的比例之内。控制风险，保证对皖西北城市商业广场的企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。第十二章结论及建议结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论皖西北城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在阜阳的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。皖西北城市商业广场项目的建设单位阜阳巨龙房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，皖西北城市商业广场成为城内区规模较大设备较全功能服务较为完善的商业楼盘，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力资源供给及外部协作条件满足建设要求财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强风险分析表明本项目开发风险较小。二存在的问题及建议问题行业景气程度市场规模及需求结构对价格租金的接受程度及敏感程度对本项目效益的影响较大。本项目的后期主要靠商场和写字楼的后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。本项目建设成本较高主要是设备因素，加重了后期销售和经营的难度。④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。建议根据以上问题及评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力财力等资源，成立项目小组跨职能项目管理机构，包括投资财务营销人力资源等部门人员。制定投资计划资金预算营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。作为个大型的商业楼盘开发，跨期较长工程庞大，需要面临的市场交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。充分运用已有的各项技术力量和资源，进行本项目的开发，并在本项目的开发过程中保持管理队伍的稳定性。基于自身条件，本项目销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为种较好的选择。项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。三特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于般行业指标。阜阳巨龙房地产开发有限公司二零零九年二月十八日皖西北商贸城中心广场示意图净地面积平方米约亩报告编制目的二报告编制说明三项目基本情况二经济技术及财务项目建设背景四项目可行性研究的依据五开发商简介核准通过社会经济状况及选址区域概况四工程地质五水文地质规划设计方案的指导思想平方基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及户外。项目总投资亿元人民币。二经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表序号项目单位指标规划总用地面积平方米其中建筑用地面积平方米公共占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米写字楼建筑面积平方米餐饮娱乐建筑面积平方米商铺建筑面积平方米其中负层商铺建筑面积平方米底层商铺建筑面积平方米二层及以上商铺建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率销售收入万元建设投资万元