额损益表万元全部投资毛利润率毛利润额总投资成本全部投资净利润率净利润额总投资成本自有资金毛利润率毛利润额自有投入资金自有资金净利润率净利润额自有投入资金净现值取折现率为，折现年，折现系数为万元回收成本期个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率，项目净现值大于，回收成本期不超过年，因此在财务上是可行的。六清偿能力分析申请抵押贷款万元，其中年贷款，约定从第年起两年内偿还，即年还清，其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富富有余的。项目资产负债率处于行业安全区间，年负债率为，年负债率为，年负债率为。以固定资产市场评估价为基数七资金来源与运用资金来源与运用表序号项目建设经营期单位万元资金来源销售收入自有资金银行借款其它资金来源资金的运用建设投资包括利息费偿还贷款营业税及附加所得税每年累计盈余资金根据上表可看出，本项目年季年季年季年季年季年季累计盈余资金均大于零，故从资金平衡能力分析角度来看，该项目是可行的。八项目首期不确定性分析盈亏平衡分析投资总成本的保本点是万元，安全系数为，即投资总成本增加了仍能保本。销售单价的保本点是元，安全系数为，即销售单价下降了仍能保本。销售面积的保本点是万平方米，安全系数为，即销售面积下降了仍能保本。盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本万元平均销售单价元平方米销售面积万平方米正常情况盈亏平衡点变化数值盈亏平衡点变化幅度盈亏平衡点数值税前利润由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间，抗风险能力极强，所以本案是安全的，是可行的。敏感性分析单价因素敏感性分析当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价下降了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，下降了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上升了当单价上升了时，投资净利润额为万元，投资净利润率为，上升了。敏感性分析表单价全部投资基准方案单位售价变动单位售价元平方米销售收入万元税后净利润万元税后投资净利润率税后投资利润率升降幅度总投资因素敏感性分析当总投资下降了时，投资净利润总额为，投资净利润率为，上升了当总投资下降了时，投资净利润总额为万元，投资净利润率为，上升了当总投资上升时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了当总投资上升了时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了。敏感性分析表总投资全部投资基准方案万元总投资变动总投资额万元税后净利润万元税后投资净利润率投资利润率升降幅度销售率因素敏感性分析当销售率下降了时，投资净利润总额为万元，投资净利润率为，下降了当销售率下降了时，投资净利润总额为万元，投资净利润率为，下降了当销售率下降了时，投资净利润总额为万元，投资利润率为，下降了。敏感性分析表销售率敏感分析结论分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本。全部投资基准方案销售率变动销售率销售面积平方米销售收入万元税后净利润万元税后投资净利润率投资利润率升降幅度九综合评价结论及建议二综合评价结论本项目需总投资万元，需累计自有资金万元包括股东借款，银行贷款万元主要用于商业自持物业的建设资金，不足部分用预售收入投入。项目税前收入预计万元不含企业自持商业物业万平方米及，项目税后总收入为万元。净利润总额为万元，净利润率为，自有资金毛利润率为，自有资金净利润率为，净现值为万元，投资成本回收期为个月。本项目有较强的盈利能力，处在房地产行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。通过本项目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。年季年季年季年季年季年季的现金流呈平衡状态，总的来说，整个项目的建设期能够实现现金流的财务平衡。二建议通过敏感性分析可知，本项目的销售单价销售率总投资成本对财务结果的影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目的总体财务效益。因本项目的投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目的总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目的实施，同时也要聘请高水平的财务管理员努力做好财务管理工作。本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够的资金来源与使用方式，打造良性的资本运作平台，避免资金链条断裂。尽快落实项目预售问题，实现项目的投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。建设项目概况二项目建设的必要性三可行性研究编制的依据四可行性研究报告范围五可行性研究结论二市场分析会分析三项目地块概况经济技术指标及建设条件地块概况二经济技术指标三建设条件四五消防设施设计六环境保护五首期建设计划及实施进度安排首期的建设计划二工程进度场定位四产品定位五客户群定位六销售策略七竞争策略七投资总额估算及资金来源评估评估依据二项目首期销售价格推测三销售面积实现计划及销售收入实现计划四项目首期税收估算五项目首期财务盈利能力分析六清偿能力建议总述建设单位安徽中升投资发展有限公司项目概况位臵本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环路与外环二路之间。容积率地块综合容积率约为，其中商业市场地块容积率约为，综合配套地块容积率约为。综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营的模式住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。项目公司概况项目建设单位与职能安徽中升投资发展有限公司成立于年，注册资本万，公司占地总占地亩。经营用房自持余平方米，现有员工余人，主要从事房地产开发物业经营生物工程化工类产品的生产经营建筑安装工程等。公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发建安产值近十亿，先后