产业，在于都县的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。福田大厦建设项目的建设单位于都县福兴房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，因此能够满足本次可行性研究方面的要求。本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，福田大厦成为县城区内规模较大设备较全功能服务较为完善的综合建筑群体，其市场前景看好，资金回笼快速。综上所述，福田大厦建设项目的具有良好的经济效益和社会效益，是切实可行与必要的。附表项目投资现金流量表单位万元序号项目合计增量现金流入营业收入配套收入增量现金流出建设投资经营成本营业税金及附加增量净现金流量累计增量净现金流量所得税税后净现金流量税后累计净现金流量评价税前，指标税前税前回收期税后，税后税后回收期项目基本情况主要技术经济指标第二章项目建设背景及必要性项目建设必要性于都县房地产市场分析于都县商业用房市场分析第四章项目建设条件地址建设条件第五章项目建设方案主要技术方案原辅料消耗及能源消耗表主要设备目实施进度项目实施管理第十章项目招标工程招标招标方式第十章投资估算与资金筹措家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年年调整的次数多，从这点可以看出中国对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上，这些政策的重点打击对象无疑是居高不下的楼价，今后几年的政策也很难判定，但是有点是肯定的房价几乎没有可能再出现这样疯狂的飙升。这样的事实也使本项目在产品定价方面存在了定的风险。解决措施由于本项目初步定为中上端的产品所以在自我产品的完善度上，将本着精益求精的态度去做本项目的产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是本项目的主题，相信在比照了类似楼盘的基础上本项目的楼盘将会占据优势地位。项目社会风险更具本项目地块所处的地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们的生活水平等实际情况来看，本项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，但由于是项工期较为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有些类似于学校，医院，其他住在小区之类的功能性设施的出现，因为如果出现本项目的施工所产生的噪音可能会对他们产生影响。解决措施当然会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，同时也要安排好自己的周期，使之尽量合理施工。安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也使我们必须重视的大问题。如果有人员出现意外，将建设给带来定的阻碍。解决措施将成立个专门的安全监督小组，每天准时进行巡查监督。项目安全控制必须将持安全第，预防为主的方针。项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。安全员持证上岗，保证项目安全目标的实现，项目经理是项目安全生产的负责人。项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷进行相应得安全控制。项目安全控制遵循下列程序确定施工安全目标编制项目安全保证计划项目安全计划实施项目安全保证计划验证持续改进兑现合同承诺。质量风险如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障带来风险。如果出现倒塌，那么将给本项目的销售带来风险。会损害楼盘的声誉，并且带来信誉风险。解决措施本项目是个大盘所以各方面都受到很大的关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久的信用承诺的原则，决不建造劣质的商品房，将高度在质量监督上把关，所有的建筑材料都有质量保证决不因为要降低成本而偷工减料。将会加强施工人员的专业道德从人们的生民安全出发。有可能在建筑材料上的成本有所增加，但是同时可在别的方面如营销卖点中进行补充，收回成本。项目质量控制坚持质量第，预防为主的方针和计划执行检查处理循环工作的方法。对人材料机械方法环境的功能因素的质量都要严格控制。同时制定套控制程序确定项目质量的目标，编制项目质量的计划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工验收阶段质量控制。进度控制风险本项目的施工进度如果没有按期完成的话，将带来许多问题最重要的是资金风险，这样会增加开发成本，同时也会影响预期的销售计划，与些列问题。解决措施严格遵循本项目开发进度计划，如果碰到意外情况，应该适当空出定的不确定时间。同时根据以下程序来施工施工合同确定的开工日期，总工期和竣工日期的确定施工进度目标，明确计划开工日期，计划总工期和计划竣工日期。并确定项目分期分批的开工，竣工日期。编制施工进度计划表。施工进度计划根据工艺关系，组织关系，搭接关系，起止时间，劳动力计划，材料计划，机械计划及其他保证计划等因素综合确定。向监理工程师提出开工申请报告并按监理工程师下达息年底借款累计附表十项目财务现金流量表工程项目琼海万泉美地国际生活村单位万元序号项目年年年年合计现金流入销售收入投资收入其他流入二现金流出建设期开发成本销售税金及附加所得税其他流出三税后净现金流量累计税后净现金流量四税后净现值税后累计净现值五税后财务内部收益率财务净现值静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年附表十二财务现值计算表工程项目琼海万泉美地国际生活村单位万元序号年份净现金流量现值系数财务净现值现值系数财务净现值现值系数财务净现值，年年年年财务净现值附表十三投资发生敏感性分析表工程项目琼海万泉美地国际生活村单位万元变化率因素项目总投资销售收入附表十四敏感性分析表工程项目琼海万泉美地国际生活村单位万元项目变动幅度全部投资税后内部收益率内部收益率变化率财务净现值财务净现值变化率动态投资回收期基本方案年项目总投资年年销售收入年年建设地点琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区三项目开发商琼海美地房地产开发有限公司四项目开发商法定代表人王曼郦五项目性质新建商住楼六项目概况琼海万泉美地国际生活村项目琼海万泉美地国际生活村项目总土地面积为平方米，项目总建筑面积。楼地下，地上楼均为商铺为项目总体停车位为个。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七建设单位琼海美地公司注册资本万元人民币。企业。公司视信誉为企业的生命。统领导。九环境保护本项目属中高档商住小区，是以生态环境为主题，绿化率达。讯发达。由嘉积博鳌官塘三大人口建筑组团构成的大琼海，在世纪初推进城市化进程中崛起为海南第三