为万元亩计算见第十二章投资估算说明，鉴于该地用于商住开发，再加上相关的城市配套费按万元亩计算，土地实际整理成本为万元亩。六配置净地拍卖收入拍卖净收益按每亩万元计算，每亩净收益为万元亩预期拍卖成交价万元亩扣除拆迁整理成本万元亩，全部净收益总额为亿元。配置净地拍卖收入见下表四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页拍卖宗地项目内容第年第年第年第年第年合计配置商住土地拟拍卖亩数亩拍卖价格万元亩拍卖收入万元土地整理成本万元预期拍卖净收益万元四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页第十四章贷款偿还分析贷款资金及期限贷款资金成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目根据项目业主的资金筹措方案，本项目资金来源为业主自筹银行贷款两部分，其中银行贷款万元。二贷款期限贷款期限为年二贷款利率贷款利率按目前中国人民银行基准贷款利率相关规定执行，即年利率。三建设期贷款利息按照上述条件，贷款在建设期的第个月投入，经计算成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目建设期贷款利息为万元。四还款资金来源项目贷款的偿还资金来源将主要由业主偿还，特殊情况下由政府财政保底偿还。因此，成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目贷款的偿还资金来源为本项目贷款配置的龙泉驿区十陵街道办事处太平村范围内亩商住用地预期拍卖净收入为亿元。龙泉驿区财政保底偿还。以上还本付息的资金来源有充足保障。四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页五贷款偿还方式每年等额偿还贷款。偿还期内，若遇特殊情况，偿还资金不足部分由政府财政兜底。六贷款偿还分析在龙泉驿区每年保证将配置土地拍卖收益用于本项目的情况下若遇特殊情况，偿还资金不足部分由政府财政兜底。可用于还本付息的资金为亿元，贷款期内应还本付息总额为万元其中贷款本金为万元，年贷款期内每年底归还万元，全部贷款期内利息总额约万元，经营期偿债备付率为项目经营期偿债备付率完全满足相关指标的要求。七偿债保障比率分析项目计算期内可用于还款的资金总额为亿元，计算期内偿债保障比率约。完全满足贷款的偿还要求。四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页第十五章风险因素及对策投资估算的风险由于本项目建设周期较长，虽然本报告对项目的投资进行了估算，但是主要工程的工程量拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在定的偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。对策业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积涉及户数人数等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减少投资。如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。二资金周转风险本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。对策充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强招商引资工作，要求政府在土地出让量上给予政策倾斜，确保土地出让量按计划出让，保证土地出让价格。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府支持，确保建设所需资金。三拆迁安置风险项目区拆迁安置工作是本项目的主要任务之，拆迁安置工作正常进行是四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目总投资的比例约。在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。对策为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本，方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量，并委托中介机构对拆迁面积涉及户数人数进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，减少投资。针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露早发现早解决另方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。四拆迁政策风险尽管成都市政府在城市拆迁方面有相应的法规和规章，但随着城市建设的发展，拆迁政策将进行调整和完善。由于拆迁安置投资占项目总投资的比例较大，因此，任何与拆迁政策有关的调整都会对项目投资和资金筹措产生直接影响。对策为了避免拆迁政策调整给本项目造成不利影响，业主应积极加强对拆迁政策研究，力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向，提前做好应对准备。五筹资风险本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，都可能给本项目的资金筹措带来风险。对策针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划进行建设和完工，节约投资二是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目区土地出让量和出让价格三是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略四是开辟新的融资渠道五是积极寻求政府支持。六贷款偿还风险四川大成工程咨询成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施建设项目年月第页共页本项目用于偿还贷款本息的资金来源为配置土地收益和政府安排的财政预算资金。根据测算，项目具有较强的偿债能力。如果土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，财政专项资金安排未及时到位，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。对策针对贷款偿还风险，首先是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目配置土地出让量和出让价格二是通过集中区已征土地对配置土地进行置换和补充三是通过财政承诺确保贷款偿还。第二章项目业主第四章项目区概况第六章建设内容及建设规模第七章工程第九章配置土地价值分析第十章工程建设期第十三章还贷资金来源分析第十五章风险因素及对策项目名称成都经济技术开发区电器工业园配套基础设施项目二项目性质基础设施三项目地点成都经济技术开发区四资金万元，占总投资的，主要用于前期工作，部分拆迁基础设施建设第二年安排资金万元，占总投资的，主要用于道路及管网等基础设施建设建设期后个月安排资金万元，占总投资的，主要用于道路绿化等。六贷款偿还分析指标贷款期限年项目经营期偿债备付率经过计算，在龙泉驿区每年保证质押土地拍卖收益用于本项目还本付息的情况下，经营期偿债备付率为项目计算期内可用于还款的资金总额为亿元，计算期内偿债保障比率约。完全满足贷款的偿还要求。七结论成都经济技术开发区电器工