较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险风险发生的可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表表。项目风险评估的方法采用简单估计法。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量存在市场需求变动竞争能力周边有竞争价格项目的敏感性高资源风险工程资源供给技术风险工程方案先进性适用性可靠性可得性工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范工程质量可以防范资金风险汇率发生的概率小利率发生的概率小资金来源中断可以防范资金供应不足可以防范政策风险政治条件变化经济条件变化概率个计算期内都使用预测的固定价格。利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。项目计算期选取根据本报告其它部分，项目的开发周期为年，包括现房销售在内。因此，项目计算期确定为年。财务基准收益率设定根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率设定为。二营业收入与成本费用估算营业收入估算本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作，预售从第年开始，预售期为年。项目竣工后的现房销售期为年。项目当前的价格根据本报告其它部分确定为中档住宅元平方米高档住宅元平方米商业建筑元平方米办公楼元平方米。各年的销售比率和销售收入详见营业收入和税金及附加估算表。销售税费包括营业税城市维护建设税教育费附加提防工程修建维护管理费平抑副食品价格基金教育发展费等。按销售收入的综合计算。销售成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费，广告宣传代理费，交易等各项杂费。三项费用的计算基数均为当期销售收入。有关内容详见利润和利润分配表。所得税的估算按照房地产开发现行所得税征收政策，在销售收入取得过程当中，按照销售收入额的预征。作为本项目来说，预征的所得税额比所得税正常稽征办法的税额要低。因此，本项目的所得税的计算以应征额为准。三财务评价报表本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有项目财务现金流量表资本金财务现金流量表利润和利润分配表借款偿还计划表资金来源与运用表等。详见本报告附表部分。四盈利能力分析财务内部收益率项目财务内部收益率项目财务内部收益率为。考虑项目所得税后的项目财务内部收益率为。详见项目财务现金流量表。资本金收益率项目资本金收益率为。考虑项目减免所得税因素，给出税前项目资本金收益率为。详见资本金财务现金流量表。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见项目财务现金流量表。投资回收期投资回收期为年。所得税后投资回收期为年。详见项目财务现金流量表。投资回报率税后投资回报率。税前投资回报率。税后自有资金投资回报率。税前自有资金投资回报率。详见主要经济评价指标汇总表。五偿债能力分析项目偿债能力分析采用借款偿还期指标。本项目借款偿还期为年从计算期起点算起。六不确定性分析本项目分别就项目建设投资销售收入销售成本三个主要因素，对项目财务内部收益率指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从大到小依次为销售收入建设投资销售成本。详见敏感性分析表。通过敏感性分析数据可以看出敏感因素的临界值不高。本项目需要确保销售收入的实现，并能有效控制项目投资，要加强营销管理，防止销售成本的上升。七财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够按照武汉市和黄陂区的旧城改造政策，减免部分税费，项目实施进展能够得到足够的关心和支持，则项目的财务效果状况还可以得到很大改善。财务分析的主要指标和数据见主要经济评价指标汇总表。八分项目财务评价结论前川旧城改造市场运作项目中所包括的个地块项目，也按照与整体项目相同的分析方法进行了相应的财务分析工作。分析结论见相关部分所示表格。第十二章社会评价社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价从以人为本的原则出发，主要包括以下研究内容。社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面价等方面进行综合研究和分析，为有关部门对工程项目决策和建设提供可靠和准确的依新材料的不断出现，国内建筑建材领域正在面临前所未有的变革，钢结构作为种新型建筑材料和结构形式，以其重量轻安装方便安全环保可塑性强的优势，得到越来越多的建筑商和用户的青睐，应用范围日渐广泛。年，国产高频轻型钢被列入建设部建材科技成果重点推广项目国家建设部国家冶金局联合制定了国家建筑钢结构产业十五计划设备为国内先进的生产设备，可以缩短工艺操作时间，充分利用能源。供电系统设无功补偿设备，照明灯采用高效节能型半导体照明灯，以减少电耗。劳动定员与人员培训本项目劳动定员人，其中管理及技术人员人，生产及经营人员人。劳动力来源为面向社会招工招聘的方法解决。建设周期本项目建设期为年。项目总投资额资金来源及效益分析总投资项目总投资万元，其中建设投资万元，铺底流动资金万元。公积金和公益金按计。本项目生产期内年均利润总额万元，年均所得税万元，年均税后利润万元。估算详见附表。根据建设投资估算表和利润及分配表计算下列指标投资利润率生产期内年均利润总额总投资投资利税率生产期内年均利税总额总投资现金流量分析会因素影响的范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响对居民收入不构成直接影响间接使居民收入得到增加对居民生活水平与生活质量的影响周边的交通商业休闲形态会受到影响周边居民生活水平和生活质量会得到改善增强绿化和商业群休闲功能的亲和力对居民就业的影响原地块上的经营从业人员需要再就业新增就业机会远远超出受影响的就业岗位除合理补偿外，加强对当地人员的就业吸纳对不同利益群体的影响竞争对手之间的竞争加剧可能的滞销和利益流失注意竞争的手段和策略对脆弱群体的影响危旧房的居民需要搬迁进步丧失谋生手段可在物业管理上辟出合适岗位对地区文化教育卫生的影响常住人口增多，人流量加大会形成高质量人居环境和商业活动空间注意惠及性，避免可能会出现的排斥现象对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响当地会因此而得到改善促进城市创新，实现小康生活，带动商贸经济可持续发展处理好整体的协调和相互支持对少数民族风俗习惯和宗教的影响很少存在二互适性分析项目的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。通过本项目的建设，老城区将转化为新前川新城市新街道新生活的示范区。成为区级商业中心文化娱乐中心和高品位生活居住区。并将对前川今后的发展带来极为深远的影响。因此，本项目会得到当地政府居民的大力支持和殷切期盼。项目建设可能引发的问题主要来自于因功能定位上的重叠特别是商业建筑而产生竞争关系的利益群体，因涉及到的拆迁而可能形成冲突关系的利益群体，因功能改造人为分隔而带来不便的利益群体。项目基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。项目与当地社会环境的相互适应关系见下表表。表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议不同利益群体接受竞争对手的排斥周边居民的环境诉求拆迁户的回迁意愿功能定位差异化事先议定妥善的解决方案在户型选择上进行定的考量当地组织机构支持交通组织的冲突因种原因规划方案的审批受阻妥善安排施工组织方案方案规划时作出足够的考虑当地技术文化条件适应三社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。总体而言，本项目建设不存在较大的社会风险。但是，项目建设过程中还是可能会存在的定的社会风险因素。对本项目各种社会因素的识别排序及预测和分析见下表。表社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议拆迁户的安臵补偿问题获得土地使用权至开工建设干扰和阻碍工程动工兴建完善用地合约，明确责任规划和建设方案的不确定性立项审批至取得建设工程规划许可证更改建设方案和功能定位主动衔接，寻求合作企业政府部门间立场达成致周边小区业主的干预立项审批至项目建成修订建筑设计及施工组织设计吸取周边居民意见相对于项目社会评价的结论，建议项目在建设过程中，特别是在前期建设方案规划设计阶段，注重采用参与式评价方法，即吸收公众参与评价项目的技术方案工程方案等。这种方式有利于提高方案的透明度有助于取得项目所在地各有关利益群体的理解支持与合作有利于提高项目的成功率，预防不良社会后果。般来说，公众参与程度越高，项目的社会风险越小。参与式评价可采用下列形式咨询式参与，由项目组织中的社会评价人员将项目方案中涉及当地居民生产生活的有关内容，直接交给居民讨论，征询意见。通常采用的原料。我国高氯化聚乙烯树脂制备工艺较先进，在国际市场上极具竞争力，因此项目产品市场前景广阔。高氯化聚乙烯树脂项目属于产业结构调整指导年本中第类鼓励类第九条化工第款高效低毒安全新品种农药及中间体开发生产的范畴，符合国家产业政策，属于国家鼓励投资发展项目。高氯化聚乙烯树脂项目离子膜烧碱装置二者将有机地排列组合为体，形成绿色环保产业链，离子膜烧碱的液氯作为高氯化聚乙烯树脂生产的主要原料，整套生产过程符合国家清洁生产的要求，是种现循环经济的发展模式。本项目充分利用建设单位的人才技术资本，其投资省，建设工期短，见效快。本项目固定资产投资万元，项目投产后，新增年销售收入万元，年利