成本项目收购成本为亿人民币，高楼区分摊亿人民币，需要补交土地出让金配套费增容费暂按元平方米估算。则土地总成本为万前期费用按元平方米计算万建设成本估算项目单价元平方米面积平方米造价万元地下二三层停车场地下商业空间塔楼基底双塔楼会展双塔楼顶级酒店含装修双塔楼顶级办公裙房会展裙房商业金融高档写字楼层高档酒店公寓含装修合计景观及管网费用万财务费用按资金缺口逐年计算建设期间管理销售费用亿元项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本运作，能否取得低廉投资资金是项目能否成功绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店式公寓进行销售取得了约亿销售款，但资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感性分析假设所有资金都计算利息年利息动态回收期年含建设期动态回收期年不含建设期全投资回收期控制在年以内，即取得资金成本应该控制在以内假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期不含建设期可以控制在年以内。所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则亿本金不计利息条件下，投资回收期年以上，本金计利息情况下，投资回收期将超过年。住宅区投资分析住宅区选取地块进行评估，其他地块可以进行类比。目前项目周边楼盘价格均价平方米，预计年以前将围绕此价格震荡，年以后以每年速度增长。即年均价在左右，保守起见，取平方米。财务投报如下项目名称迪拜未来城地块项目公司厦门中亚置业项目基本信息土地面积项目类别土地储备容积率建筑密度总建筑面积绿地率地上建筑面积工期个月地下建筑面积大唐权益营业额类别建筑面积单元数销售价格金额万住宅商业车位万个其他销售收入合计营业成本土地成本按每平方米元计算前期费用每平方米建安工程费层每平方米绿化及管网每平方米营业费用管理费用总销销售费用总销销售税金总销财务费用总销成本费用合计项目表现毛利营业额扣除营业成本毛利率毛利营业额税前利润营业额扣营业成本和营业费用土地增值税总销所得税按税前利大规模撤场。在年和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势，全市近期均价也基本保持元左右。年月全市岛内岛外住宅成交均价分别为和元，环比。月全市均价比去年同期下跌。岛内价格区间，岛外。总体来看，目前厦门房地产行情为当前厦门市商品住宅市场供过于求态势持续放大，据初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。二住宅成交量价连续两月同比下跌。在年和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。年月全市商品住宅均价元，环比下跌。三大量项目滞销情况突出，月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。未来厦门房地产价格研判与全国房地产趋势致，从中长期来看，厦门房价有望从年前后进入个宏观市场环境，其其中五缘湾营运中心观音山商务运营中心有政策和税收优惠。退税最多可达。项目是否有政策税收支持是吸引外地企业在厦成立运营总部关键因素之，所以项目能否或政府政策支持也是非常重要三参考意义项目观音山商务运营中心厦门观音山国际商务营运中心，位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心旁，与台湾金门岛隔海相望。营运中心与国际会展中心国际会议中心国际奥林匹克网球中心香山国际游艇俱乐部以及厦门软件园二期相连接，形成个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带重要组成部分之。营运中心整体规划用地万平方米，总建筑面积万平方米，分为四个功能区商务营运区配套生活区软件园二期拓展区和山体公园区。其中，商务营运区定位为高档商务营运中心，占地万平方米，总建筑面积万平方米，拟建设幢高层和小高层写字楼。营运中心内配套山体公园商务酒店商务会所商业中心配套生活区等设施。观音山国际商务营运中心吸引企业总部结中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段按照城市化国际规律，我们认为未来三大经济圈核心城市，尤其是这些核心城市郊区房价相对会有更大潜力。海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市经济水平和发展动力取决于城市辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功典范，经过多年成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。目前，这三大经济圈已占全国国土面积和人口，生产了超过全国国内生产总值。厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易重要口岸城市。但厦门经济水平与其他二线经济发达城市比还存在明显差距，年，厦门为亿人民币，而广东东莞佛山等地级城市其都在亿以上，广州市突破了亿。厦门经济要取得突破，单靠个城市竞争力是不够，必须融入区域经济里面去，起到统领带动作用。海峡西岸经济区就是个经济圈概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角长三角两个经济区衔接，东与台湾岛西与江西广大内陆腹地贯通，是个涵盖经济政治文化社会等各个领域综合性概念，具有进步带动全国经济走向世界特点和独特优势地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江广东人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段按照城市化国际规律，我们认为未来三大经济圈核心城市，尤其是这些核心城市郊区房价相对会有更大潜力。海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市经济水平和发展动力取决于城市辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功典范，经过多年成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。目前，这三大经济圈已占全国国土面积和人口，生产了超过全国国内生产总值。厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易重要口岸城市。但厦门经济水平与其他二线经济发达城市比还存在明显差距，年，厦门为亿人民币，而广东东莞佛山等地级城市其都在亿以上，广州市突破了亿。厦门经济要取得突破，单靠个城市竞争力是不够，必须融入区域经济里面去，起到统领带动作用。海峡西岸经济区就是个经济圈概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角长三角两个经济区衔接，东与台湾岛西与江西广大内陆腹地贯通，是个涵盖经济政治文化社会等各个领域综合性概念，具有进步带动全国经济走向世界特点和独特优势地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江广东江西省部分地区，人口约为万人，预计建成后经济区年经济规模在亿元以上。海峡西岸经济区建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲区域协作，逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海线完整发展布局，大大带动厦门经济发展。目前，厦门到深圳厦门到龙岩厦门到福州等地高速铁路网正在建设当中，而整个海峡西岸经济区也在分阶段逐步完成布局。可以预见，随着海峡西岸经济圈功能逐步建立，厦门经济将走向个新台阶。二项目环境分析与评价厦门房地产业行情年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势直且持续放大中，据初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比年全年均价，年销售价格有所上涨，但增幅减缓。自年月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，年月份到月份，全市住宅月均成交万平方米左右，仅为去年同期左右。从表面上看，销量大幅下降是由引起，但真正原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居高不下，投资大规模撤场。在年和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势，全市近期均价也基本保持元左右。年月全市岛内岛外住宅成交均价分别为和元，环比。月全市均价比去年同期下跌。岛内价格区间，岛外。总体来看，目前厦门房地产行情为当前厦门市商品住宅市场供过于求态势持续放大，据初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。二住宅成交量价连续两月同比下跌。在年和月，全市住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。年月全市商品住宅均价元，环比下跌。三大量项目滞销情况突出，月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。未来厦门房地产价格研判与全国房