设计等奖。华侨城波托菲诺纯水岸香蜜湖水榭花都泰格公寓云深处中信红树湾万科第五园香蜜湖号圣莫丽斯等更成为深圳明星楼盘，其中华侨城波托菲诺纯水岸香蜜湖水榭花都和云深处在中华人民共和国建设部举办第四届中国住宅创新夺标活动中分别获得综合大奖年华侨城波托菲诺纯水岸蔚蓝海岸杭州金色海岸三个项目分别获得联合国规划署国际公园协会国际花园社区金奖，万科第五园获得建设部中国创新示范住宅综合大奖和首届中国建筑文化斗拱奖年联合国环境规划署国际公园协会授予深圳香蜜湖号全球最佳人居环境社区奖，授予无锡太湖圣芭芭拉和杭州理想伊萨卡两项目国际花园社区奖年济南翡翠郡和中信东莞森林湖被亚洲人居环境协会等著名专业机构授予亚洲地域文化及人文景观创作奖年珠海格力广场获得建设部中国居住创新典范综合大奖。由于项目本身不可复制优越自然环境与柏涛咨询深圳有限公司流设计能力，相信项目会成为令人瞩目优秀工程项目。五项目销售项目位置极佳畔山水岸项目地处佛山著名风景旅游名胜地南海西岸风景区，是珠江三角洲腹地最后片净土。西岸风景区素有小九寨沟之称，众多自然景观和历史人文景观在此汇聚，其保存完好自然生态植被和天然水系，成为大佛山不可多天然大氧吧城市后花园。项目品质卓越项目总承建商为多次获得鲁班奖中建八局第建设有限公司作为，项目设计单位为全国别墅设计前三名柏涛咨询深圳有限公司，项目物业管理公司为处于中国物业市场领导地位第太平戴维斯物业顾问有限公司。顶级团队决定了项目品质必然卓越。世联地产作为多次参与国内豪华别墅销售策划国内顶级物业代理公司，已参与项目销售策划，以世联地产客户资源和销售能力，再加上项目本身所具有不可再生优质自然环境与项目卓越品质，预计项目销售情况会比较理想。第五章信托要素分析信托规模分析信托计划项下资金主要用于两部分吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与信托资金亿元，共计亿元起解决吉鸿地产亿元债务剩余信托资金不低于万元用于吉鸿地产期项目开发建设，项目期需开发建设成本亿元，由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。另外个人债务解决实际支付金额低于亿元，亿元资金解决个人债务剩余部分仍会投入项目建设，所以信托规模完全可以覆盖项目期建设。项目期产生销售收入预计为亿元，足以偿还信托计划本金及预期收益。二信托期限分析项目预计年月开始销售，由于施工单位有较强施工能力且别墅建造周期较短，根据现金流预测以及整个施工进度和销售计划安排，信托计划期限定为个月较为合适。三收益分析本信托计划受益人预期收益率为年认购金额万元以上万元以下或年认购金额万元以上，期限个月，大约是银行定期存款利率年年倍与。在信托业内属于中等偏上水平。四抵押物价值分析本信托计划以吉鸿地产所拥有亩土地土地使用权作为抵押担保。根据相邻土地目前市全力配合我方进行债权相应抵押权及查封权转让相关工作信达资产管理公司广州办事处中国农业银行西樵支行也表示愿出售债权。信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解决。吉鸿地产期项目开发建设在解决上述金融机构债务与自然人债务且将不用于期开发亩土地使用权抵押在信托名下使信托享有完全第顺位抵押权利与查封权利后，信托予以释放用于期开发亩土地使用权即将该亩土地使用权予以解除查封并解除抵押用于项目期建设开发。剩余信托资金不低于万元由信托对吉鸿地产第二次增资扩股获得吉鸿地产股权，吉鸿地产原股东持有剩余股权质押给信托，吉鸿地产将所得资金用于本项目期开发建设。项目期需开发建设成本亿元详见第四章第六节项目投资估算及资金计划，由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。另外个人债务解决实际支付金额低于亿元，亿元资金解决个人债务剩余部分仍会投入项目建设，所以信托规模完全可以覆盖项目期建设。第三章项目介绍项目公司概况佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司成立于年月日营业执照注册号为，注册资金人民币伍仟零贰拾玖万元，是家大型民营房地产开发企业，目前主要开发畔山水岸别墅楼盘项目，项目位于佛山市南海区西樵镇西岸，与高明市区江之隔。占地亩，规划建筑面积平方米。年，原股东区玉华先生通过以桥易地方式详见备查资料以桥易地合约取得该项目土地使用权，并成立公司经营该项目，项目用地性质为高级别墅及商住。年，因资金短缺，项目被闲置。年，在中国银行南海支行引荐下由李宏先生收购，在收购完成后，李宏因资金短缺无法解决债务和工程款问题，导致销售因债务问题无法有效开展。年月，当时项目公司最大债权人胡光晓经过充分调查并认为风险可控后以债转股方式成为吉鸿地产实际控制人。项目公司现股权结构为潘金海持股柳杨持股，两位股东均为胡光晓指认持股人。二项目公司团队介绍项目公司实际控制人胡光晓先生年起创业经商，有良好政府社会及商业人脉资源。接手项目至今从佛山市奥园置业中信保利达地产雅居乐集团瑞安地产等知名地产商招募了只专业房地产开发团队总经理李力先生，生于年，毕业于成都地质学院和中央财经大学，中山大学岭南学院高级工商管理信托业务摘要第二章信托资金运用方式项目公司债务情况颁发甲级监理资质甲级招标代理资质和乙级造价咨询资质，是广东省政府指定政府采购招标代理单位，财政部授予甲级政府采购代理机构，是广州市工商局年检免检企业，并通过质量管理体系认证。策划代理世联地产上市公司，多次参与国内豪华别墅销售策划国内顶级物业代理公司。造价咨询广州市永隆工程造价咨询甲级工程造价资质，并取得质量体系认证。物业管理第太平戴维斯物业。年创立，在伦敦股票交易所上市全球领先房地产服务提供商。处于中国物业市场领导地位。四项目背景项目概况该项目位于佛山市南海区，项目占地平方米合计亩，项目用地性质均为高级别墅及商住。项目在年左右开始建设，由于建筑设计过时，政府计划将已经建设住宅重新规划设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区实验区。目前，根据佛山市南海区国土规划部门相关要求，正做相关项目规划调整，随着新规划调整，该项目将更具有升值潜力和市场前景，规划解除项目用地抵押查封手续后拟重新规划设计并建设，期开发其中亩。该亩土地中有多平米通过工程验收，其中平方米被抵押，涉及业主区玉华刘锦奎两人，均已达成协议搬离见备查资料四，现无人居住。剩余亩土地拟后期开发，该亩土地中有万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中平方米已售出，剩余万平方米解除抵押查封手续后可随时出售变现，以每平方米万元项目附近高明碧桂园地理位置自然环境均不如该项目，现售价为每平方米万万之间低价计算可实现销售收入亿元。土地抵押查封情况备查资料土地抵押查封清单。吉鸿地产名下块土地，其中块共万平方米亩处于抵押状态，具体抵押权人为南海区农村信用合作联社。中国银行南海支行该债权已被信达资产管理公司广州办事处通过购买资产包形式买走。中国农业银行西樵支行。吉鸿地产名下块土地，均被相关法院予以查封，具体查封权人为农信社农信社通过诉讼保全方式申请广东省佛山市中级人民法院于年月日予以查封，查封文号为佛中法立保字第号裁定书，主张债权额度为亿元人民币。中国农业银行南海西樵支行中国农业银行南海西樵支行申请广东省佛山市中级人民法院于年月日以佛中法立保字第号裁定书予以查封，吉鸿地产向本所律师提交佛山中级法院保全期限通知书没有载明具体债权金额，但根据吉鸿地产所提供资料显示，主张债权额度应不超过亿元人民币本金。中国建筑局广东分公司中国建筑局广东分公司以亿元人民币债权向佛山市南海区人民法院提起诉讼，并以南民三初字第号裁定书查封了吉鸿地产名下部分土地。三信托资金运用计划信托计划项下资金主要用于两部分吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与信托资金亿元，共计亿元起解决吉鸿地产债务，以解除项目用地抵押和查封手续，剩余信托资金用于吉鸿地产期项目开发建设，具体为吉鸿地产债务解决吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与信托资金亿元，共计亿元起解决吉鸿地产债务。其中亿元由信托对吉鸿地产增资扩股获得吉鸿地产股权。吉鸿地产将所获资金亿用于偿还拖欠工程款亿元。其中亿元用于吉鸿地产偿还自然人债务。若信托发行前胡光晓通过关联方开始垫付资金解决个人债务，则以信托资金置换该部分垫付资金。其中亿元综上所述，在信托计划成立后，项目公司需偿还债务总额为个人债务与机构债务不超过亿元。吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与不高于亿元信托资金，起解决吉鸿地产债务问题。二项目公司名下土地情况土地现状吉鸿地产共拥有块土地亩土地使用权，现均处于查封状态。项目原已经取得四证并且已建成各类住宅及配套设施万平方米，其中有万平方米已取得预售证。现有万平方米售出。由于建筑设计过时，政府计划将已经建设住宅重新规划设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区实验区。土地规划解除项目用地抵押查封手续后拟重新规划设计并建设，期开发其中亩。该亩土地中有多平米通过工程验收，其中平方米被抵押，涉及业主区玉华刘锦奎两人，均已达成协议搬离见备查资料四，现无人居住。剩余亩土地拟后期开发，该亩土地中有万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中平方米已售出，剩余万平方米解除抵押查封手续后可随时出售变现，以每平方米万元项目附近高明碧桂园地理位置自然环境均不如该项目，现售价为每平方米万万之间低价计算可实现销售收入亿元。土地抵押查封情况备查资料土地抵押查封清单。吉鸿地产名下块土地，其中块共万平方米亩处于抵押状态，具体抵押权人为南海区农村信用合作联社。中国银行南海支行该债权已被信达资产管理公司广州办事处通过购买资产包形式买走。中国农业银行西樵支行。吉鸿地