要高，这为商业地产发展提供了深厚消费基础。而随着政府营造商业投资环境逐步规范商业网点规划即将实施，使我国商业网点布局更加合理，这将非常有利于商业地产开发。根据南京市商业网点规划年规定，到年，南京市商业网点配置基本实现与小康社会相适应商业服务水平。年社会消费品零售总额达亿元，总营业面积万平方米，人均营业面积平方米，连锁企业年销售额亿元，占社会消费品零售总额比重达，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达。到年，南京市商业网点配置达到西方中等发达国家年水平，市场繁荣消费便利生活丰富。年社会消费品零售总额亿元，总营业面积万平方米，人均营业面积平方米，连锁企业年销售额亿元，占社会消费品零售总额比重达，中小型商业网点占全市商业网点营业面积比重达。而项目作为未来南京商业副中心会发展为各类业态齐全，兼顾服务本市居民总页第页和外来人口综合性商业中心。规划发展空间会沿新街口往本项目纵深发展，整体商圈范围将逐步扩大。控制市场风险措施虽然市场前景非常好，但对于市场风险是不能忽视，需通过严谨市场调研包括市场消费者调研人流量分布调研商业物业需求调研各类零售商调研符合市场需求商业定位及超前规划设计，为南京市民打造个具有全新业态组合，舒适购物环境新城市空间，与商圈内部其他设施进行互补，有效地控制风险。具体途径如下科学严谨市场研究，准确把握定位从商业地产全方位把握市场状况，委托专业市场调研公司多角度对市场进行摸底，反复论证，针对国内外类似项目进行了考察工作。通过与专业顾问公司合作，准确把握市场状况，了解真正主流消费者及其需求，有助于项目定位准确性以及其后招商经营和营销工作有效进行。合理规划从南京市地方特性出发，整合了城市元素街区元素商业元素地铁站点对接元素，融合有创意主题，并将这些规划理念体现在总体规划配套环境规划经营规划中去，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者青睐。创新营销理念用崭新营销理念精心策划，结合项目营销期重大事件，借势组织大型总页第页推广产公司前期开办费用前期工程费支付，垫支流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。预售开发产品收入项目竣工后尾款结算。合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好经济效益此外，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。总页第页二项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特资源丰富文化完善服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市社会经济得到了长足发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标及其增长南京地区增长趋势较为稳定总页第页年南京地区生产总值增长势头加速，约,亿元生产总值较之年，增长了约。年生产总值更是达到了,亿元，年增幅约年，受国家宏观经济调控影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长序市场分析南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京口口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长截止至年底，南京市常住人口数量达到了万人，较之年增加了万人，增长了年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性质，统为居民户口，并放宽了外地购房投资就业人员落户政策，这举措促进了南京常住人口数量增长，同时也吸引大批人才落户南京年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人，较之上年增加了万人，人口向市区集聚趋势较为明显，这将进步促进房地产市场发展。总页第页人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年年均复合增长率约为年，南京市城市居民人均可支配收入为,元相比较于上海,元，杭州,元，苏州,元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市公司简称中航工业是由中央管理国有特大型企业，是国家授权投资机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化发展，谋求更高更快更强发展，以豪迈步伐向具有国际影响力世界级大集团迈进。中航城以开启城市未来高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中航城模式在各重点城市复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度战略眼光和远见，为南京市城市建设和经济建设带来个崭新局面。结合南京城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新认识，提出了对于城市综合体有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视重要领域，同时也是城市未来发展新趋势，为了发展和繁荣南京市经济建设，为南京市民提供崭新商业商务和生活城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息空工业第第二集团公司重组整合而成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化发展，谋求更高更快更强发展，以豪迈步伐向具有国际影响力世界级大集团迈进。中航城以开启城市未来高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中航城模式在各重点城市复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度战略眼光和远见，为南京市城市建设和经济建设带来个崭新局面。结合南京城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新认识，提出了对于城市综合体有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视重要领域，同时也是城市未来发展新趋势，为了发展和繁荣南京市经济建设，为南京市民提供崭新商业商务和生活城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定产公司前期开办费用前期工程费支付，垫支流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。预售开发产品收入项目竣工后尾款结算。合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好经济效益此外，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。总页第页二项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特资源丰富文化完善服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市社会经济得到了长足发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标及其增长南京地区增长趋势较为稳定总页第页年南京地区生产总值增长势头加速，约,亿元生产总值较之年，增长了约。年生产总值更是达到了,亿元，年增幅约年，受国家宏观经济调控影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长序市场分析南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京传活动，增强项目知名度和美誉度，用体验式营销现场触动投资者兴奋点。另外，在营销渠道上形成有序网络化营销，并利用重点客户点对点方式，外地区域商会组织推介会方式，完成整个营销架构。从而大大降低市场风险。总