其中属出让土地住宅安置房收入属划拨土地住宅安置房收入商业用房拆迁安置房收入商业安置房根据新安江城区市场价，该区块价格为元，划拨土地商业安置房价为元，则收入为万元，其中出让土地商业安置房收入元万元划拨土地商业安置房收入元万元经营总收入估算约为万元营业税金及附加上缴税金按国家规定税率计算，其中营业税为营业收入，城市建设维护税为营业税，教育附加费为营业税，税金及附加总计为万元。详见经营收入及税金预测表。详见表经营收入及税金预测表表营业收入税金预测序号收入项目金额万元序号收税项目基数税率金额万元土地出让金营业税安置房销售收入城市建设维护税住宅安置房销售收入教育费附加商业安置房销售收入小计小计合计合计经营成本预计本效益分析中经营成本，只考虑经营期内实际现金支付成本，即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊开发成本。出售安置房建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中，不再计算利息经营期间利息和建设期利息已计入建设投资中，不再计息职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。按上述成本计算总成本为万元，详见总成本费用结算表表。总成本费用结算表表序号投资成本项目费用万元备注开发投资集体土地报批征用费用房屋拆迁补偿安置费用企事业单位搬迁费用土地整理费用基础设施配套建设费用相关费用财务费用管理费用预备费用税金营业税城市维护建设税教育附加费总计二改造项目经营效益财务盈利能力分析静态盈利性分析根据上述基础数据，对本改造项目投入产出进行经营效益分析可知，项目开发经营期间，收支相抵后尚有盈余，累计为万元。结果详见损益表表。因为本改造项目开发经营期短，其投资收益率和投资利税率不具可比性。表损益表单位万元序号项目累计数开发经营收入土地出让收入安置房销售收入开发投资成本开发建设投入开发建设相关费用投入工商营业税开发经营利润企业所得税净利润资金流量分析财务基准收益率按，改造项目计算期按年，根据现金流量表计算内部收益率，财务净现值和投资回收期。其结果如下所得税前财务内部收益率为投资回收期为年财务净现在值拆现为万元。具体详见现金流量究社会效益，也要强调经济效益综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改造第炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验工程，他若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。第二章项目规划设计区块规划目标将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良建德市现代化城市功能区。成为建德生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区。二规划功能定位根据建德市城市总体规划确定发展目标和桥东区块发展条件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建设方式，建成以商业金融休闲娱乐和旅游接待三大功能为主主城区新中心，居住与就业兼顾中高档居住区和以滨江风貌为特色城市休闲游览地。三规划主要经济技术指标及土地利用状况主要分经济技术指标规划总用地面积亩总建筑面积建筑占地面积容积率建筑密度绿化率二规划建设用地情况表序号用地性质用地面积亩百分比居住用地商办用地商业金融业用地文化娱乐用地医疗卫生用地道路广场用地市政公用设施用地绿化用地建设用地合计水域规划用地四城市基础设施建设规划区块内除道路外规划涉及管线综合内容包括给水污水雨水燃气电力电信电缆有线电视电缆路灯等种管线。道路规划区块内共有道路十三条，其中主干道严州大道条次干道五条支路七条，道路总面积。二供水规划供水源区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。供水方式供水管网采用主干管总论项目背景项目名称本报告分析研究对象为建德市桥东区块改造开发项目。二项目承办单位概况该改造项目承办人为建德市城兴城防工程建设有限公司。该公司经建德市人民政府号抄告单和建德市财政局国资号函批准，由建德市土地以技技状布置。第三章改造项目开发工程概况改造项目用地情况整个改造项目开发规划用地约亩，其中需征用集体所有土地亩，需企业搬迁后收回国有土地亩住户拆迁安置后收回土地亩，由市土地收购储备划拨收得土地亩，其中医疗卫生用地亩，用于严州大道桥东段和立交桥工程建设用地亩，用于拆迁安置房建设亩。二改造项目拆迁安置企业搬迁概况住户拆迁安置概况住户拆迁概况改造项目开发需拆迁住户约户，拆迁面积约万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户约户，建筑面积万商铺房户，建筑面积万违章建筑约万。拆迁分二期拆迁第期拆迁户户，拆迁面积约万。其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万国有土地拆迁面积万，居民住户户，建筑面积万商业用房户建筑面积万。第二期拆迁户户，拆迁面积万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户户，建筑面积万，商业用房户建筑面积万拆除路也是城市唯条主干道，随着人民生活水平不断提高，交通拥挤出行难已成为个突出矛盾。而桥东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现东扩南拓目标中东扩中间节点上。为此，通过改造形成与新安东路平行严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网通行能力和服务水平，破解了行路准矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创造了良好休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会重要实践。由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面企业用地尤其是些有定污染化工企业用地与居住用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违章建筑多，存在严重安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为本，构建和谐社会重要实践。三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展重大战略桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后代名词，严重地影响了全国优秀旅游城市形象。通过改造桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得自然景观，和沿江休闲设施配套，充分体现了山水意识天人合多层面山水之美，营造出诗意栖居城市环境。同时通过改着人民生活水平不断提高，交通拥挤出行难已成为个突出矛盾。而桥东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现东扩南拓目标中东扩中间节点上。为此，通过改造形成与新安东路平行严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网通行能力和服务水平，破解了行路准矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创造了良好休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会重要实践。由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面企业用地尤其是些有定污染化工企业用地与居住用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违章建筑多，存在严重安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为本，构建和谐社会重要实践。三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展重大战略桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后代名词，严重地影响了全国优秀旅游城市形象。通过改造桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得自然景观，和沿江休闲设施配套，充分体现了山水意识天人合多层面山水之美，营造出诗意栖居城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧，建筑与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源现象，打造出体现江南山水特色精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续发展。四是加快城市发展，维护城市安全需要桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每二年发生次水灾，每年发生次大水灾。新安江水库自年月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市安全。五是城市建设尤其是旧城改造示范区到目前为止，建德如此大规模旧城改造尚属第例，对旧城改造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要社会效益，也要强调经济效益综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改造第炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验工程，他若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。第二章项目规划设计区块规划目标将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良建德市现代化城市功能区。成为建德生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区。二规划功能定位根据建德市城市总体规划确定发展目标和桥东区块发展条件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建设方式