销方法所无法取代。另方面，产品策略也不单纯是费用增加功能提升，它更是顺应市场种营销行为。房地产产品规划实施策略首先，产品规划应该和客源定位相吻合。什么样客源对应着什么样产品，否则话，市场不认可，产品无法变为商品，再好房屋也不得不面临空置尴尬处境。客源定位虽然涉及到客户职业年龄生活习俗等各个方面，但最根本条便是客户收入水平，反映到产品上来，便是房屋价格区间。同样，产品规划不同，也主要是区别在产品具体构成是否更精美更丰富，而要做好这点，势必要追加投入，要增加费用，房屋单价和总价也会相应上升。总价设定其实就是产品规划和客源定位最根本条标准。在个消费者尚未认同地块开发高层住宅在个大型商业广场上面开发大面积高层豪宅高价大面积高档住房与小面积经济住房在同个单元有高价大面积住宅主卧不但不朝南不够大，且没有卫生间和衣帽间豪华酒店式公寓不配备有气派大堂和充足停车位„„。这些其实都是决策者对产品总价忽视，对产品规划和客源定位断裂理解所致。其次，产品规划还应该顺应和引导消费时尚。产品规划要与目标客源相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户潜在需求。同样，为了要使自己产品从众多竞争对手中脱颖而出，就要有些与众不同规划配置。所以，作为种积极主动企业行为，产品规划着眼点，更应该建立在顺应和引导消费时尚基础上。譬如我们提出高层部分主力户型定要控制在以内，就是为了满足目标客户群体对房屋总价极为敏感特性而设定。小时在线服务高档公寓物业管理概念更是现代高层次人群消费追求。人车分道电梯直达设立集中营井主干管道不进住户内智能化安防门禁管理„„，都是楼盘细节规划争取市场优势重要途径。第三，产品规划应该兼顾实际销售需要，注意恰当应对。产品规划功能配置也不尽是多多益善，具体规划时应该考虑到竞争对手状况。譬如对竞争对手所拥有些产品配置，除了必不可少外，尽量不要东施效颦对手欠缺地方，自己则可以着力加强。这样，才便于突现自己产品优势，而不是简单跟随模仿，导致最终为成本所累。此外，产品规划，有时候还应该考虑到消费者接受程度，有放矢才可能收到事半功倍效果。譬如装饰标准在日照，因为日照人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售楼盘最好是偏重于室外和公共部位精心装修，而对室内装潢则律从简，这样，成本就低，效果又好。而相对于外地客户而言，他们因为时间和精力关系，更希望能够买到精装修房子，价格相对贵点也愿意，所以我们建议提供装修公司为其进行菜单式装修服务。产品规划设定是否有利销度提高起到了积极推动作用，目前房地产行业已经成为了日照市经济支柱产业之。日照市房地产行业起步较晚，但是房地产企业开发水平和开发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区域经济结构重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初现雏形，我们认为重点有以下几个板块老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区房地产开发项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价格带动，该区域板块市场均价有了较大提高，代表项目有九点阳光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场向阳小区等，上述项目住宅产品目前市场均价为元平方米元平方米左右。次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地区房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈板块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间，小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该板块。石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场热点区域，房价也度升高。新市区板块含概述项目概况日照啤酒厂商住地产项目位居山东省日照市城市中心地带，是山东万家瑞房地产开发有限公司计划竟标开发的大型商住楼盘。日照市城乡建设规划委员会号已批准了项目用地规划设计条件，市政府同意招标出让本宗土地，并出具了红线图。市国土局正在编制该地块的出让招标通知书。势势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈切点上，是两大国际经济区域结合部日照市地处中国黄河流域与东部沿海开放地区交叉点，是东部与中西部经济交流中转站日照市是我国中西部地区走向世界大门，据媒体报道，从现在起到年，山东省将加快建设条高速公路省际通道，以拓展其沿海港口经济腹地，其中日照新疆霍尔果斯高速公路就是其中之，同时近期将重点建设潍坊至日照枣庄至临沂至日照等多条高速公路。连同日照港和岚山港两个国家类开放港口优势，日照市经济必将十分广阔发展前景。日照市资源优势日照气候属暖温带季风气候，四季分明，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。年均气温，拥有公里长黄金海岸线和国家级山地旅游景点。日照市水环境功能区达标率区域环境噪声分贝，交通干线噪声分贝。市区环境空气质量级天数天，二级天，优良率达，在国家环保总局今年月份发布中国环境状况公报和是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为盛行。房屋持有低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业作用。央行出台中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长支柱产业，并表示要继续支持房地产业健康发展，使其支柱产业功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所占比例来分析我国目前房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家经济发展需要，还是从世界经济发展规律中都可以预见中国房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大发展前景和利润空间。形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下，行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局下场。而对于那些自身综合素质较高企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏也可能是做大做强天赐良。我们预计年中上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税呼声日渐高涨，所谓保有税其实就是物业税变种。个越来越普遍共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为盛行。房屋持有低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业作用。央行出台中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长支柱产业，并表示要继续支持房地产业健康发展，使其支柱产业功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所占比例来分析我国目前房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家经济发展需要，还是从世界经济发展规律中都可以预见中国房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大发展前景和利润空间。形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下，行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局下场。而对于那些自身综合素质较高企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏也可能是做大做强天赐良机。综上所述，我们认为在目前宏观市场条件下进行房地产项目开发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡产品，有计划分步骤对项目进行开发。区域分析山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本，韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万，其中市区人口万人。几年来在市委