筹基金新型墙体材料专项费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等。按建筑面积元平方米计算。工程建设监理费按建筑面积元平方米计算。建设单位管理费按建筑面积元平方米建设成本估算见下表序号项目名称单价计算数值合计万元前期工程费地质勘查元规划设计元建筑设计元土地平整元方万工程咨询二报建费元三建安成本元四室外工程元五室外水电元六建设配套费元七工程建设监理元八建设单位管理费元九拆迁安置费用建设成本费用合计营销费用估算营销费用计算方式合价万元项目可行性研究项目策划费用营销策划费用广告费用销售收入项目及企业公关费用销售收入营销费用合计财务费用估算全部为自筹资金亿元，保险开支为收入，计万元。不可预见费估算由于项目系新区规划，地下管网等状况不明，开发不可预见性因素多，故不可预见费按项费用之和计算。序号费用名称合价万元建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本估算项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税等。项目总投资估算表序号费用名称合价万元土地费用建设成本费用营销费用财务费用不可预见费总成本费用合计单位成本总费用总建筑面积元平方米。平均单位成本自筹资金核算建设自有筹资金核算假定为亿元，根据实际情况和借款额度增减。第五部分财务评价本部分评价结论是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用，考虑项目建成获利能力债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目盈利能力。财务评价基础数据与参数选取财务价格住宅楼元平方米。利率按照商业贷款抵挡利率计算。项目计算期选取建设期个月，按照年多计算考虑。财务基准收益率设定因项目资金有自有资金和借贷资金，根据下表，基准收益率参照不小于加权资金综合费率数值，分别取作为基准收益率折现系数作为财务评价参数。财务评价财务盈利能力分析营业收入估算按照全部出售方式计算，不考虑出租方式。依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价多层住宅均价为住宅元，高层住宅均价为元，其他暂未考虑。销售收入统计销售收入统计单价元销售面积销售收入万元多层住宅高层住宅小计成本费用估算序号费用名称合计万元土地费用建设成本费用营销费用财务模开发状态。购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。区域内供应产品特征产品供应状况区域内已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型均以平方米户大户型为主。产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。本案机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来越红火。本地居民以及进城安居回乡置业居民特点是对房屋面积要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便利。购买方式主要为按揭，其主要关注点和诉求点在于整体优良居住环境。项目拟定位方案本项目与当地现有项目比较分析通过与当地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺点，使本方案更加完善，使我们价格制定更客观合理。方案中权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素，拟建楼盘价格会随着时间推移，随市场变化而波动。项目分析优势高起点高品质规划高信誉序言第部分项目总论项目背景项目概况可行性研究报告编制依据第二部分市场研究宏观环境分析全国房地产行业发展分析本市房地产市场分析板块市场分析项目拟定方案第三部分项目开发方案项目开发思路项目地块特征与价值分析规划设计分析产品设计建议项目实施进度营销方案机构设置节能方案第四部分投资估算和融资方案投资估算单位成本第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取财务评价第六部分不确定性分析盈利平衡分析敏感性分析第七部分综合评价社会评价环境境文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。项目开发理念打造精品小城镇建设活力新隆回隆回本身已经具备个良好自然环境，却没有利用好。风光被阻挡在外，景观拥塞不畅，急需打通城内闭塞小环境和城镇周边青山绿水之间景观连接通道。所以，隆回应充分利用现有优良秀山丽水自然环境条件，打造出个亲水临峰拥翠，具有通畅开敞景观通道山水城镇新隆回。从整体来讲，我们是在倡导种塑造精品城镇城市经营文化理念。项目经营管理思路随着隆回经济不断发展，隆回整体区域城市化进程不断推进，经营城市作用和地位已经上升到了个战略高度。时代隆回是种新现代城市管理思路，是加快隆回城市建设大新战略。这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体自然生成成本人力作用成本以及其他经济要素进行集聚重组和运营，实现隆回现有环境资源人力资源土地资源于经济健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。市场供给与需求未来城镇化道路带来房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时也有部分投资者表示以县城为中心小城镇也是不容忽视地方。行业发展趋势线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线城市向二三线城市转移。从长远来看，房地产市场始终是经济发展热点，也是焦点。随着中小城镇经济高速发展，中小城市提质改造已提上各地方政府重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展政策也催生了小城镇房地产开发热情。本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着时滞现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状况，市场潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回本地房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前市场供应满足不了购房人群需要。在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回房地产市场高速发展，使隆回县就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得发展机遇。本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发是政府工作重心之，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。市场供给与需求未来城镇化道路带来房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时也有部分投资者表示以县城为中心小城镇也是不容忽视地方。行业发展趋势线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线城市向二三线城市转移。从长远来看，房地产市场始终是经济发展热点，也是焦点。随着中小城镇经济高速发展，中小城市提质改造已提上各地方政府重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展政策也催生了小城镇房地产开发热情。本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着时滞现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状况，市场潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回本地房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前市场供应满足不了购房人群需要。在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大，再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回房地产市场高速发展，使隆回县就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得发展机遇。本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。现有城市格局不清晰，缺乏完备交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好外围自然环境，但城市品味城市特色休闲娱乐等宜居城市要素不足。本县房地产市场发展趋势隆回由于其历史形成经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明显。农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆回城市化压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和技能积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市基础设施和居住商业休闲地产提出了更高要求。板块市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间隆回真正意义上