表部门营业项目月营业收入年营业收入客房部间客房万元万元桑拿部水疗厅间房万元万元餐饮部中餐厅万元万元茶餐厅万元万元快餐厅万元万元娱乐部慢摇吧万元万元包房间万元万元会议会议厅会议室万元万元商务商务中心万元万元其他营业外收入万元万元合计万元万元成本费用估算本项目正常年经营成本及费用概算标准营业成本客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入计算餐饮成本，按收入测算娱乐成本，按收入测算桑拿成本，按收入测算会议成本，按收入计算营业费用员工工资按实际发生额计算水电燃料费，按营业总收入计算固定资产折旧，采取平均年限法，装修按年摊销，设备按年摊销福利保险及员工生活费等，按营业总收入计算餐饮住宿营业税率按综合税率测算娱乐桑拿营业税率按综合税率测算开办费为递延资产，分年平均摊销重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表成本费用项目基值计算标准成本费用额客房万元万元桑拿部万元万元餐饮万元万元娱乐部万元万元会议万元万元商务万元万元其他营业外收入万元小计万元福利保险员工生活费万元万元办公管理费用万元万元清洁与维修杂支万元万元宣传促销费含折扣赠送万元万元水电动力燃料费万元万元人工成本万元万元小计万元固定资产折旧物业万元年分摊万元设备折旧万元年分摊万元装修折旧万元年分摊元易耗品摊销布草万元年分摊万元酒店建设开办费万元年分推万元筹备培训费摊销个月万元年分推万元小计万元住宿餐饮会服类营业税万元万元娱乐桑拿营业税万元万元资本金利息万元贷款利息万元贷款还本万元分年还清合计万元清债能力分析盈利水平测算正常年营业利润营业总收入万元营业总成本营业总费用营业税金企业所得税税前净利润万元清偿能力分析略财务指标评价投资回收期为年总投资税前净利折旧摊销投资回报率为。税前年净利总投资三不确定性分析略敏感性分析略项目财务敏感性分析计算表变化因素变化率内含报酬率其它基本方案增减总投资经营成果经营收入盈亏平衡分析略四财务评价结论从酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出重庆斯特森商务酒店投资回报率为投资回收期年两个主要投资参考指标，从这两个指标我们可以初步得出项目经济上可行结论，其指标高于国内般行业，而指标亦显示出本项目投资回收期较快，风险星北部新区元西南航空和府饭店四星北部新区元五洲大酒店四星北部新区元东和花园酒店四星北部新区元渝通宾馆三星北部新区元龙头寺区域旅游接待市场存在主要问题高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务会议与中高层旅游客为接待目标高星商务酒店明显不足。区域内有定知名度四星级酒店价格偏高。以中低层宾客为对象三星级酒店则管理水平与服务水平有待进步提高，不能满足日益提高商旅客人及区域居民消费需求。三对龙头寺区域酒店需求发展预测随着龙头寺片区开发进行，重庆火车北站客运开通龙头寺公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测龙头寺火车站，汇合已形成公路交通城际快车以及即将开通轻轨，将形成日均流动人群多达百万，人气地段将合力引领龙头寺城市新商圈迅速崛起。客房项目需求预测按重庆北站未来商旅客日流量预测，重庆北站客运量将占到以上，由北而来客人均在此下车，届时每日抵达客人将达到万人次，以斯特森商务酒店紧临北站有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想开房率与收益。餐饮设施需求预测按重庆北站每日抵达客人将到万人次，加上周边社区余万居民，以斯特森商务酒店有利地理位置，餐饮项目经营前景有望看好。康乐项目需求预测作为酒店配套桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构商务应酬与居民娱乐消费需求，由于龙头寺区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好经营前景。四市场分析结论与建议根据重庆工商贸经济与旅游发展增长情况及龙头北站站前经济圈发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛需求。特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们结论是在龙头寺区域兴办高星级商第第章章总总论论项目建设单位概况项目建设单位公司单位地址重庆市法定代表人注册资本企业类型民营企业项目负责人二项目简介与评价项项目目名名称称重重庆庆斯斯特特森森商商务务酒酒店店四四星星级级，酒店名称斯特森是英文车站的音译，即车站商务酒店之意，使用英文音译名可使酒店体现出现代化国际化的意味重庆斯特森商务酒店坐落在重庆市江北区龙头寺重庆北站西南地区最大的交通枢纽侧，由原军供大厦项目改造升级而成。酒店总建筑面积平方米，层高渡时期，而且考虑到车站区域客流层次以中低收入为主，因之酒店定位不适于过高，以准四配置标准简洁时尚风格，以面向中高层次客源及周边公司机构客户为目标市场适中价位经营为宜。第第四四章章项项目目规规划划方方案案建设规模项目总建筑面积平方米，其中用于商业经营面积为平方米设间超市和旅游精品商场，军供自用区两层面积平方米酒店自用总面积为平方米。二项目市场定位本项目将按国家旅游局版星评标准要求，结合重庆北站及龙头寺区域市场需求特点，将原军供大厦改造升级为座新概念准四星档次现代商务主题型酒店。酒店目标市场锁定来渝旅游商务及会议类中高层次消费宾客以及龙头寺周边区域公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类别将包括中外客商旅游者企业政府部门社区富裕居民等。三总体概念与设计原则重庆斯特森商务酒店将以时尚商务作为酒店主题概念，时尚体现在酒店文化必将造就有别于传统站前经济产业环境，将成为以高端服务产业为核心经济集合带。除了重庆北火车站重庆汽车站外，龙头寺还规划有条公交线路和条轻轨线，纵横交错四通八达城市快速干道密布其间，交通枢纽地理位置十分明显。以鲁能星城为代表高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形成个具有较强消费潜力大社区龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域生态和社区环境质量大大提升。规划占地多亩，投资亿元，建筑面积约万平方米重庆火锅城核心商业区已得到政府批准，将在重庆北火车站旁兴建。龙头寺区域客源市场分析我们分析龙头寺北站区域未来酒店客源主要由以下几类客源构成地方政府机构及龙头寺区域各种企事业单位外地来渝抵达北站各种商旅客人龙头寺区域各高尚住宅小区居民消费各种旅游及商务会议团队客人。龙头寺区域酒店竞争市场调查江北区龙头寺区域分钟车程圈与本项目有竞争关系酒店如下重庆长都假日酒店四星长都假日是家商务型酒店。于年月日开业，现由洲际集团管理，酒店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高层，共有客房间，标间面积平方米。设有两个餐厅，酒店可泊车台西南航空和府饭店四星和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标准兴建集客房餐饮娱乐会议度假休闲于体大型商务旅游酒店。其主楼为层楼，裙楼层楼，项目总投资亿元人民币。酒店拥有个房型近套客房，有大中小等各型会议厅个，和府饭店座落在重庆北部新城核心区域红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便利。至市中心火车站和机场均只需分钟车程。五洲大酒店四星酒店占地面积亩，其中后花园亩，前庭广场亩。酒店楼高层，酒店设有室内外泊车位个。酒店地处江北加州花园国与人流必将为该区域发展带来勃勃商机。龙头寺区域地处重庆未来中央政务区，是市府机关及众多高档次物业小区集中地，优良消费环境必将造就有别于传统站前经济产业环境，将成为以高端服务产业为核心经济集合带。除了重庆北火车站重庆汽车站外，龙头寺还规划有条公交线路和条轻轨线，纵横交错四通八达城市快速干道密布其间，交通枢纽地理位置十分明显。以鲁能星城为代表高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形成个具有较强消费潜力大社区龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域生态和社区环境质量大大提升。规划占地多亩，投资亿元，建筑面积约万平方米重庆火锅城核心商业区已得到政府批准，将在重庆北火车站旁兴建。龙头寺区域客源市场分析我们分析龙头寺北站区域未来酒店客源主要由以下几类客源构成地方政府机构及龙头寺区域各种企事业单位外地来渝抵达北站各种商旅客人龙头寺区域各高尚住宅小区居民消费各种旅游及商务会议团队客人。龙头寺区域酒店竞争市场调查江北区龙头寺区域分钟车程圈与本项目有竞争关系酒店如下重庆长都假日酒店四星长都假日是家商务型酒店。于年月日开业，现由洲际集团管理，酒店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高层，共有客房间，标间面积平方米。设有两个餐厅，酒店可泊车台西南航空和府饭店四星和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标准兴建集客房餐饮娱乐会议度假休闲于体大型商务旅游酒店。其主楼为层楼，裙楼层楼，项目总投资亿元人民币。酒店拥有个房型近套客房，有大中小等各型会议厅个，和府饭店座落在重庆北部新城核心区域红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便利。至市中心火车站和机场均只需分钟车程。五洲大酒店四星酒店占地面积亩，其中后花园亩，前庭广场亩。酒店楼高层，酒店设有室内外泊车位个。酒店地处江北加州花园国道机场高速公路起点，只需分钟可抵达机场，分钟可达解放碑。东和花园酒店四星东和花园酒店是由东和物业集团公司投资国际四星级涉外旅游饭店。酒店拥有间豪华房间，是重庆座与花园式小区融为体四星级酒店。停车位超过个。中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。东和花园酒店坐落于北部新城中心地带，距火车站车程分钟，距江北国际机场车程分钟，距解放碑商业中心车程分钟，距朝天门码头车程分钟。渝通宾馆三星渝通宾馆是集客房餐饮娱乐为体三星级旅游饭店。也是座园林式宾馆。酒店拥有各类客房套。客房免费高速宽带网服务。座落于重庆市北部新城中心。附表龙头寺区域主要三星级以上酒店览表序号单位名称星级地址