目投资建设规模和内容基础设施建设项目基础设施用地面积约为，容积率为，预计开发总建筑面积为，其中商业性质儿童体验游乐场建筑面积约酒店公寓建筑面积。车库未计容积率建筑面积约车位约个。项目整体造型初步规划为大型楚宫殿，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币亿元。文化创意产业投资估算荆州市关公文化传播有限公司国内首部高清动漫电影以及集高清动漫连续剧，总投资预计亿元，拟通过公开发行播放，贴片广告等形式收回投资，其定位定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大收益。迷你三国动漫城旅游项目投资由德源集团部分自营投资部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色扮演教育概念，预期自营游乐项目投资费用约万元。项目整体投资约亿元。项目经济指标明细项目经济指标土地面积主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓建筑容积率建筑覆盖率车位约个总建筑面积计容积率建筑面积其中酒店公寓商业性质儿童文化基地车库未计容积率项目开发手续荆州市关羽祠已办理如下手续及批文◎立项批文关于下达关映企画迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划通知关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划通知◎荆州市土地使用出让合同◎补充协议注包括宗地附图及红线图◎关于合作开发房地产协议◎荆州市建设用地规划许可证可行性研究结论市场预测文化产业作为第三产业新兴力量，其表现出越来越强大市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业年产值为亿，香港文化创意产业年产值为亿，广州文化创意产业年产值为亿，仅环珠三角地，创意文化产业带来市场规模就高达亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济超强马车，而且其年增长率高达以上，显示出其未来巨大市场前景。近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平提高，对文化消费需求也越来越高。同时，根据世界旅游组织资源显示旅游业每直接收入元，相关行业收入就能增加元每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业发展，近年来，随着我国人民生活水平提高，旅游产业成为了新支柱产业，成为国民经济收入重要组成部分，更是贴切于中央政府提出以投资消费拉动经济增长战略方针。根据国家旅游局统计数据，年中国国内旅游总人次亿人次，总花费亿元，具体数据见下表年初步统计较上年增长以上。总人次数出游率总花费亿元人均花费元亿人次全国合计城镇居民农村居民格信息，荆州市工程造价定额资料及项目具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币亿元。文化创意产业投资估算关公文化传播公司国内首部高清动漫电影以及集高清动漫连续剧，总投资预计亿元，拟通过公开发行播放，贴片广告等形式收回投资，其定位定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大收益。迷你三国动漫城旅游项目投资由关公文化传播公司部分自营投资部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐教育概念，预期自营游乐项目投资费用约万元。总投资为万元。项目总开发建设资金筹措方式为开发商自自筹资金万元，银行借款万元。项目综合评价结论从市场角度分析。根据惠州市年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过，分别达到亿元和亿元，显示出惠州旅游与商业发展巨大潜力，按本增长速度，预期到年，二项市场规模将达到亿元和亿元以上。惠州市旅游总收入在广东省排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快见下图。游客总量万人国内游客万人境外游客万人惠州市年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有些代表性精品。从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。从旅游管理机构变革历程判断，惠州旅游业年开始步入正轨。从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之国内外游客接待人数增速显著，目地吸引力和影响力逐渐扩大国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化各种旅游配套设施不断完善，其规模档次和结构处于调整和提升阶段惠州具有良好资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设批上档次，高质量旅游产品。纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府大力支持和科学合理规划将促进旅游业全面发展。目前惠州旅游产业面临主要问题有惠州市旅游在广东省旅游中地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。惠州市旅游面临针对细分市场产品体系建设问题。惠州市旅游在珠三角仍未形成统品牌和概念，品牌乏力，认知度低。惠州市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明主题明确市场形象。惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护矛盾问题。惠州旅游资源多集中在县区，惠城区著名西湖景区，对多数广东商实施风险项目稳定利润来源点是未来自营产业与招商经营部分商用物业收益，要确保这部分收益，需以成功商运营团队良好物业规划产业发展策略和优惠招商策略，吸引优质合作客户进驻，做强做旺项目市场影响力，才可以说项目真正成功。项目风险防范措施充分研究国家宏观经济政策与产业发展政策，结合惠州市旅游产业规划，开发最贴切政府社会与市场需求产品加速项目开发相关报建工作进度，加强项目管理，控制成本，尽量降低开发费用，并保证工程顺利竣工项目主题定位充分研究，广邀各界专家，成立专家智囊团，为项目建立国际领先市场独有理念与文化精髓与知名顾问公司文化传播公司整合推广公司充分合作，精心策划，准确市场定位，深入研究客户需求，采用强大而准确推广策略，树立主题产业第品牌形象，以期获得更理想经营效益和抗风险能力加强与各金融单位密切联系与协作，保证融资渠道通畅，资金来源充裕，结算方便快捷。十附表附表项目基础数据表附表项目投资费用估算表附表项目工程进度计划表横道图附表项目产业经营收益表附表项目物业经营收益表附表工程前期建安成本及开发期税费详表惠州市三联实业有限公司二九年三月二十三日高铁后，辖区内存大诸多古代遗风遗俗旅游景点，荆州关帝庙关羽祠东门古城墙博物馆等，都是荆州闻名旅游度假目地。年荆州市接待国内外游客万人次，增长接待住宿游客万人次，增长，其中国内游客人数万人次，增长。旅行社组团方面，国内游万人次，增长出境游万人次，下降。全年实现旅游总收入亿元，增长，其中旅游外汇收入亿美元，增长。但荆州旅游经济也存在很大局限性，当前荆州旅游经济，主要以东门古城墙博物馆为主，以三国动人历史文化，吸引着探幽访古游客。但随着近年来人文景观，大型乐园体兴起，珠三角其它城市旅游产业吸引到越来越多中外游客，相对而言，人文旅游资源缺乏是制约荆州旅游产业大软胁，本项目定位于儿童青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场大空白，必将吸引儿童青少年及其家长，为惠州旅游经济带来新增长点。本项目不仅作为个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐形式，集成儿童成项目总论项目背景项目概况及背景项目名称暂定关映企画迷你三国动漫城成长乐园儿童文化产业基地项目地块地块编号位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。东邻老南门关帝庙，南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区域，北面为荆州长江大学文理学院，本项目用地面积约平方米，是发展旅游文博业繁华黄金地带。但原有部分建筑物业属是年在古遗址上新建关羽祠，受地域面积有限，旅游实用性差，严重制约了该用地经济效益。因此，按照荆州市政规划要求，我们将启动新南门关羽祠对面用地，规划为迷你三国动漫城，项目含总建设用地面积达到平方米。项目所处位置为荆州新南门城南开发区，毗邻荆州博物馆，更处荆州古城墙核心文物保析投资回收期投资回收期是指以项目净收益抵偿总投资所需要时间。本项目估计在年第二季度末即可收回全部投资。由资金来源与运用表附表可看出全部投资回收期约年投资回报率项目旅游经营性定位，投资收回以物业租赁及产业经营收益为主，计算投资收益宜以年投资回报率方式计算，从金洲置业开发商角度看，预期年物业收入为万元，即项目投资年回报率年利润总投资，回报率远大于普通房地产市场平均水平。九可行性研究结论与建议本项目结论性意见项目经济效益可行性本项目各项经济效益指标均较理想。主要经济指标见下表项目开发商主要经济效益指标表序号项目基本方案占地面积预计开发总建筑面积项目总投资万元项目年物业收入万元年物业租赁税万元年利润总额万元年年平均投资回报率平均借款偿还期年动态投资回收期年项目运营商主要经济效益指标表收入项目年营收目标万元利润率营业税及附加经营利润所得税经营纯利润主题乐园附加产业及旅游购物酒店主题公寓及休闲餐饮项目社会效益可行性为惠州市政府提供稳定可财政税收收益，体现项目巨大社会价值项目开发过程中直接提供财政税收额度约万元项目投入经营后每年物业租赁税收额度约为万元项目投入经营后每年旅游及商贸营业税约万元项目投入营运后所获利润应缴纳企业所得税约万元三联公司综合营运所产业企业所得税约万元。以上综合，项目投入运营后每年可直接为惠州市提供过亿元各类税收为