（可行论证）684套酒店式公寓项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

四商业裙楼定位策略商业裙楼意义利润重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验时尚都市体验主题特色店吸纳西部市最顶级品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目公司„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二市场分析与预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位分析与优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„四商业裙楼定位策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目建设周期及工程进度安排„„„„„„„„„„„„„„„„六投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七项目损益表及静态盈利能力„„„„„„„„„„„„„„„„„八项目财务效果评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九资金使用和资金回笼时间计划„„„„„„„„„„„„„„„„十结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况项目概况本项目位于西部市，地处西部市市繁华商业副中心商业圈，本项目在建工程建筑面积，土地使用权，它是双塔超高层建筑物，地下三层，地上裙楼五层，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒体结构，次楼六楼至十九层剪力墙结构。

原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。

另为工程配套附属用地平方米，为绿地和停车场用地。

项目原为西部市集团公司投资开发项目，由中国设计院设计，由建筑工程公司承建土建施工。

大楼设计为座双塔式现代化和具有国际水准商业大厦，年月开工修建，主体于年月封顶，目前是西部市第高楼。

我司于年月日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。

本项目于年初正式复工，目前已完工项目有钢结构加固主副楼内隔墙电梯定制主楼外装修等，正在施工有副楼外装修消防给排水通风空调等，即将进场施工有电梯安装主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地进行，明年月底前完工应该不成问题。

本项目主楼共套酒店式公寓，于年月正式开盘销售，至月次音响为主专业市场层规划音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区三个区域。

比例品牌占。

时尚占。

数码区。

二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。

比例欧美。

港台。

内地。

三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视听站式音像服务。

比例视听室影吧网吧休闲区。

五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适聊天休闲空间。

比例名典左右吧负层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位音乐及影像梦幻世界。

商业裙楼运营模式零售产权，整体租赁运作模式采取所有权经营权使用权三权分离模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为小产权进行销售，回收资金。

然后引入或组建专业商业管理公司，通过回报租金方法从购房者手中取回商业铺面经营权，年回报利率定在。

零售产权，分零租赁运作模式将商业裙楼按层分隔成不等小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。

自留产权，整体租赁运作模式将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。

三种运营模式比较结论根据项目情况分析，第种模式适合本项目商业裙楼。

模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有权经营权使用权售后返租，委托专业经营公司经营管理。

快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱局面。

涉及规划设计招商销售工程等所有环节，对开发商综合运营能力要求极高。

大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离，所有权和经营权直接分散到客户由产权所有人经营管理。

开发商资金压力小，运作周期短短期回报高长远隐患相对不明显。

往往卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商品牌有损。

专业型商业步行街和低层商业楼盘层自留产权整体租赁二权分离，所有权和经营权由经营方负责整体经营，不拆零销售。

产权租赁关系明晰，简单，无违规之嫌，操作安全简便，推广费用低。

资金回收有限，对开发商社会公关能力要求极其高。

中型百货商场和超市五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼，结构施工天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日主楼电梯施工天年月日年月日主楼光彩照明天年月日年月日主楼智能化天年月日年月日主楼室内装饰施工天年月日年月日主楼屋面防水施工天年月日年月日副楼加固天年月日年月日副楼轻质墙体施工天年月日年月日副