京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有定消费力。运用差异化效应产生巨大利益。城市位置项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大人口最多经济总量最强区，铜山区环抱徐州市区，具有典型城郊型经济特点。交通条件紧邻城市主干道北京路，区内高速高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。商业基础项目周边汉府雅苑等中高档社区中高层次消费群体迸发出旺盛购买力，奠定了区域商业繁荣基础和前景。发展前景铜山区内保利集团中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。区域因素位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。交通项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。基础设施情况供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。产业集聚度区内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。个别因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新经济增长极，为铜山发展带来重要贡献是重中之重思考首要问题。该项目拟发展成为华东最大产业集聚地和最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市提升城市品位个范例。二经济指标住宅区总用地面积规划用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积地下车库面积居住户数户居住人口人建筑密度绿地率容积率停车位辆商业区总用地面积规划用地面积总建筑面积地下层商业面积地下二三层车库面积建筑密度绿地率容积率停车位辆第三节项目分析优势项目背景徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨业在消费者心里功能价格比。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。我们在整个项目开发建设中，本着经营市场理念，物业具体经营项目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商成本投入。第三章项目整体规划设计思路第节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场主题规划是关键。规划目标通过对城市整体结构及邻近街区自然社会环境进行综合研究，提出理性积极规划设计方案，使本小区成为个在社会效益和经济效益两方面都对城市生活质量有很大促进新时代居住社区。在空间脉络建筑风格等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为徐州现代人居典范之作。二规划原则人本原则，规划初始出发点为人需要，同时顺应自然，力争使人自然技术管理能有效地溶为体。合理有效原则，规划避免不合实际泛泛而谈，而以基址现状为基础，综合各方因素，提出个对城市空间网络及城市生活都行之有效具有前瞻性规划方案。效益最大化原则。规划力图通过建设活动使基址发挥最大经济效益和社会效益。三规划结构心二组团三区住宅区围绕大型人工景观形成中心，商业区和住宅区自然划分为东西两个组团，小区内南北绿化景观轴，经弧形区内主干道及沿边放大绿化空间形成第二条链，共同串起点式高层板式高层商业三区。简洁点线型结构小区建筑布置力图简洁合理有效，争取最大日照景观条件，同时使用方便。俯瞰小区，点线面布置错落有致井然有序溶入城市肌理。人性尺度丰富结构在整体体形简洁基础上，小区内部空间环境建筑细部室内空间设计等各方面力求丰富多变柔和而更具亲和力。建筑立面注重细部设计，讲究材料划分。环艺设计更是追求精致亲人。四停车交通整个小区采用相对人车分流交通体系。小区干道人车公用，但注意车行系统引导，尽量减少对人行系统干扰主干道宽米，其中车行道为米，单侧人行道为米。组团内实行人车分流，注意居住空间安静安全。交通体系注意消防要求满足。小区消防道路宽米，休闲步道宽米，步行系统兼容交通休闲景观长廊等多种功能，并通过人活动使整个小区溶为体。小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对封闭管理次入口再设第二道门卫管理。五景观绿化作为个注重人性化设计小区，闲适温馨成为景观设计主题之。无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无不体现闲适主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。沙丘草坡树廊烧烤场精致水景有机结合。通过乔木，亚乔木林及灌木绿篱花卉草坪综合布置，力争将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。绿化是景观设计重要环，也是建筑空间有机补充对等部分，绿化是小区自然化生存重要环。根据徐州自然条件，争取做到二级绿化，即四季常青，每月有花