（可行论证）XX商业中心项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

二项目地形图三区域概况地理位置项目位于小北商圈，连接环市东高档商务区环市西批发商圈小北路国际贸易出口中心枢纽位置，紧邻地铁五号线麓景路出口，环市路内环地铁密集交通网，交通便捷，辐射力强。

人口总人口约万人，其中外来人口近万人，商业状况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区和国家。

以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后第二增长点。

小北登峰带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。

比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。

以发展为电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金及日用品等业态世界级贸易集散地。

在政府关注下，小北登峰商圈正在为广州打造个新批发商圈。

区域发展优势按照区委区政府两增保考核方案要求和区委十三届八次全会部署，年小北地区确保完成经济指标是完成地区生产总值亿元，增长完成固定资产投资亿元，增长实际使用外资万美元，增长完成财政收入万元，增长，力争达到各项奋斗指标，实现新突破。

小北商圈带越洋商贸城金山象商贸城于年月和年月相继开业，座商贸城余个商铺加上周边街巷逐渐形成余个商铺，在宝汉直街恒安路童心路带共新增了多个对外贸易商铺。

如今，这带铺租已稳定在元平方米月，相比年前涨幅高达广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又好又快发展，对外开放水平进步提高。

我国出口在中东东欧非洲拉美市场份额仅为，增长空间很大，再加上自由贸易区开辟，扩大外部需求仍然可为。

如果年我国进出口贸易总额为万亿美元，年可能增长以上，恢复到年贸易总额水平出口贸易也将恢复到年万亿美元水平，增长幅度为以上。

登峰村位于内环路恒福路以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。

用地面积约公顷，拆迁范围约公顷，将打造为环市东智力总部区休闲后花园，通过腾笼换鸟打造具附加值特色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸友谊商店花园酒店中环保利等商业中心形成点线面结合新型中心商圈，形成智力总部和时尚商业中心。

四小北商圈项目板块情况商圈概况小北登峰商圈，是广州最著名外商集聚地，境外人员涉及多个地区和营权出售模式，本项目可以以此为创新卖点打进市场。

前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。

以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必闯出片天下。

本商厦之餐厅酒店为极大优势，必须将中东非洲外贸批发起点此亮点无限放大。

此优势将弥补地段之不足。

本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目优越。

但从另角度来看，该项目经营失败可为本项目利用，在招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为个极大商机，危机并存，第四部分业态及定位分析目前广州电子电器批发市场分析广州市现有电子电器商圈主要为海印大沙头商圈文化公园西提二马路商圈及中山六路将军东商圈。

海印大沙头三马路商圈以大沙头三马路为轴心，两边较大电器批发零售市场有盛贤旧货交易市场澳讯二手手机城海印电器总汇星之光电器城以及海印广场。

大沙头三马路是广州自发形成传统电器商业街，该区内商业物业大多都经营超过年以上。

年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边海印旧货市场悉数搬到现在盛贤旧货交易市场及澳讯二手手机城里。

由于该区批发市场已成规模，所以该地段租金价格也较高，租金约每平米元。

盛贤旧货市场分析位于海印大沙头三马路，内有层，约间铺，建筑面积约主要经营有二手通讯设备，数码摄像影音，二手电脑，小品牌电视音响办公用品复印机打印机等及其他精品皮包钟表军用服装。

商城配套设施场内中央空调多台手扶电梯货梯多功能文化广场大型室内停车场。

业态分布比例二手通讯设备数码摄像影音二手电脑小品牌电视音响办公用品复印机打印机等其他精品手機維修钟表軟件军用裝備租金水平首层临街旺铺元，裙楼元二层已经全部租满三层元。

消费客户群体國內國外管理费元进驻率约综合分析位于海印大沙头三马路海印广场旁边，是原来大沙头拆迁后，新改造出来旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性做黑人和其他外国人生意，所卖二手产品价格普遍偏高。

海印电器总汇海印电器总汇于年月开业，是广州市第家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。

其经营区域主要分为四大区域旧场主要经营白色家电类，包括冰箱洗衣机空调等，其次产品有对讲机手机影响线材器材等新场主要经营液晶电视电玩手机数码产品等二场最多商铺林立个区域多以手机品牌音响专卖店电脑数码产品电动玩具监控设施器材等。

二三层主要经营是电脑电玩类打印等办公用品。

业态分布比例家電類電視音響辦公設備電子數碼產品其他租金水平第手租金元含管理费水电费二手转租租金元含