（可行论证）七星大酒店及松园度假村项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京房产经纪工作室有限公司项目开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。

整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有七星大酒店组成。

新建商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。

改造后七星大酒店计划聘请国内或国际上知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店整体水平和档次。

同时，考虑到桂林城市特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方关系，以吸引更多外地投资购房者。

项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为亿元。

资金来源由四部分组成，是开发商自有资金，二是公司股东借款，三是银行贷款，四是销售收入再投入。

本项目启动时间为年月，预计完成时间为年月。

预计项目建设总周期为个月。

可行性研究基本结论第二章本项目环境分析桂林市概况及地质条件桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经至，北纬至，扼处湘桂走廊南端，是世界著名风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区政治经济文化科技中心，旅游业是其国民经济主导产业。

桂林市自然环境优美，是中国旅游观光最佳景区之。

全市辖五个城区个县，即秀峰叠彩高新七星象山雁山区和临桂灵川兴安全州灌阳资源永福阳朔荔浦平乐县和龙胜各族自治县恭城瑶族自治县。

全市总人口万人。

总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，人口万人。

桂林市地质条件大约在亿多年前，广西大部分地区，包括桂林，还处在片汪洋大海之中。

后来地球发生了次剧烈地壳运动，桂林和广西其他许多地方度露出水面，成为陆地。

不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州廉州带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。

经过了漫长历史年代，在桂林带，也就逐渐沉积了许多由海水带来沉淀物，形成各种层状沉积岩，其中以石灰岩较为突出。

这种层状石灰岩，是由含钙质成分物质不断沉积胶结而成。

大约到亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔带开始露出水面。

在以后漫长岁月里，厚厚石灰岩层经过长期林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。

好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。

机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重要买家。

房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程加快与房地产市场发展不断深入，人民生活水平不断提高，桂林居民购房观念不断转变为项目提供机会。

城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房开发。

桂林作为世界级旅游城市，其市区内可供开发土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格控制。

在市中心开发像本项目样规模楼盘几乎没有。

所以本项目拥有在市区内大面积土地开发机会优势。

周边项目给本项目带来机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上知名度，吸引国内外有关企业投资，推动桂林全市经济发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。

旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。

从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。

住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。

总来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。

随着人民生活水平提高，人们不仅需要是个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。

威胁旅游业相对脆收入为万元，扣除相关税销售收入后，毛收入为万元，在考虑