品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。在产品同质化日益严重房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品附加价值。二项目概况项目位置项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。项目用地经济指标根据委托方提供资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标用地面积卖地红线亩用地性质居住用地土地使用年限年建筑容积率绿化率三项目投资环境宏观经济分析南昌市作为京九线上唯省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之。近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市现代文明花园式英雄城市目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国全省发展前列，出现了持续快速健康发展新局面。经济持续快速增长随着城市发展不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升势头。年年年年年上半年年份单位亿元水平固定资产投资人均可支配收入年年年年年上半年年份单位元人均可支配收入与周边中部城市比较，位居中部城市前列南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。经济增长速度固定资产投资人均可支配收入郑州太原武汉合肥长沙南昌通过上图可以看出，南昌市人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，增长速度也位于中游。房地产投资占固定资产投资比例年份南昌长沙合肥武汉太原郑州年年年年近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康发展态势人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度提高。为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实基础。四城市规划发展分析城市化进程加快，城市发展四面扩展根据南昌市双三百城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济发展热潮而来。在此基础上，南昌市城市总体规划提出了西进东拓北控南延发展策略。据城市规划布局资料显示，从现在起到年，南昌市中心城按江两岸核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进规划布局。其中，南昌将重点开发五个具有决定严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分建设项目用地预审管理办法充分发挥土地供应宏观调控作用，控制建设用地总量。实行分级预审，在项目可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。关于当前进步从严土地管理紧急通知不得违反土地利用总体规划和年度计划用地从严审批各类非农建设用地确保房地产调控土地政策落到实处严肃查处违法违规用地继续深入开展完善体制提高素质活动关于严明法纪坚决制止土地违法紧急通知认真清理违法违规用地严肃查处重大土地违法案件巩固土地市场治理整顿成果组织开展执法检查严明法纪。国务院关于加强土地调控有关问题通知进步明确土地管理和耕地保护责任切实保障被征地农民长远生计规范土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为监督检查严肃惩处土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作通知关于省级批准核准备案项目需作出说明问题关于占用基本农田论证问题关于建设占用耕地先补后占问题关于城市批次用地需补报有关材料问题金融政策览表商业银行房地产贷款风险管理指引将借款人住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含关于调整金融机构存贷款利率通年期贷款基准利率上调个百分点，由现行提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到，年以上从提高到中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率通知将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则关于住房公积金有关利率政策调整通知上调各档次个人住房公积金贷款利率个百分点财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策通知对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款，对超过部分征收契税。关于转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理通知通知个人将购买不足年住房对外销售，全额征收营业税，年以上可按规定办理免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年对外销售，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后差额缴纳营业税时中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率注年央行加息五次自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期存款基准利率上调个百分点，由提高到年期贷款基准利率上调个百分点，由现行提高到其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调个百分点。产品政策关于新建居住建筑严格执行节能设计标准通知房地产开发企业要将营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大土地供应量巨大，但老城区供应量极少。经济分析结论根据对整个项目进行经济测算，预计销售价格销售率条件下，项目经济指标如下项目销售收入万元住宅销售率税前利润万元税后利润万元成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目建设期年，贷款偿还期年通过敏感性分析，容积率销售价格变动对项目利润影响较大在假定销售价格销售率成立条件下，本项目预期投资效益良好，可进行投资开发假定项目最低利润率为项目成本，本项目土地价格承受能力较高容积率为时，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为时，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为时，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为时，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩。风险及建议虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续稳定发展，地块土地成本可能较高，需要想办法创造附加值，提高销售价格。充分利用地块位置优势和资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。设，成为以大型住宅基地为主体生活设施配套完善人居中心两湖产业景观区。依托城东地区基础设施不断改善，不失时机地推进艾溪湖瑶湖区域景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。启动赣江两岸产业带规划和建设，滨水区域突出公共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体产业走廊，打造城市未来黄金中轴线昌南新城。适应城市形态加快南延趋势，发掘城市南部区域优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市总体功能和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域辐射能力。城市规划发展结论南昌城市化进程加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设加快，但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大差距，故在老城区置业还是市民最大愿望。五房地产政策分析自国土资源部颁布关于继续开展经营性目录报告摘要项目市场条件行业竞争状况经济分析结论风险及建议二项目概况项目位置项目用地经济指标三项目投资环境宏观经济分析经济持续快速增长与周边中部城市比较，位居中部城市前列南昌经济发展分析小结四城市规划发展分析城市化进程加快，城市发展四面扩展城市规划发展结论五房地产政策分析房地产政策分析政策分析小结六市场需求分析房地产快速发展，房价路盘升住宅市场供需两旺，差额逐渐加大从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,户型需求分析物态需求分析小结七市场供应分析房地产发展趋势小结八土地出让情况分析九行业竞争形势分析总结十行业竞争形势分析总结动不确定性分析容积率变化增大到时对项目利润也很敏感。般情况下假定在土地价格销售价格等其他因素不变情况下如果能增加容积率是争取利润有效手段。销售收入估算分析容积率增大后，假定建筑密度不变，项目为住宅物业形态。则估算销售收入为销售收入估算容积率建筑面积可销售面积单价元销售率销售收入总成本估算在造价方面，容积率增大，在建筑密度不变情况下，只有建造更高楼层，小高层高层部分会提升很多。容积率为时，建安成本估算为元每平米，则总成本为项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则总投资估算表为序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资土地价格测算假定本项目土地价格未知，当容积率增大到时，测算地块最高承受土地价格水平，如下表所示土地价格测算表序号容积率土地价格万元土地