敏感性分析见附件社会效益分析第十章结论第章总论项目概况本报告所陈述对象为三亚中港度假酒店暂定名，以下简称本项目。三亚犹如颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温馨海洋季风，这是条关于热带，关于滨海假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚阳光最纯净空气最碧蓝海水最洁白沙滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。本项目位于三亚市风景如画三亚湾跃进路渔港码头，规划中阳光海岸北侧。地块南北约米，东西约米，面积亩。西眺三亚湾拥有开阔视野和独特海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚景观主轴和交通主轴穿行解放路市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾大东海鹿回头天涯海角南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨三亚风景带，并且与凤凰机场国际码头三亚火车站东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内块集文化休闲于体度假旅游生活区。是建设高档城市港口度假酒店理想用地。项目提出背景及建设必要性在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，三亚房地产开始了新轮升温。特别是随着近几年国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及三亚旅游综合环境不断改善，使得三亚作为全国唯热带旅游度假目地越来越受到国内及国际关注。与其同时，三亚也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到三亚过比较分析项目地块情况用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。因为政府对线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。市场定位中港度假酒店是设计为五星级标准度假酒店，与期样，目标是来三亚度假具有高消费能力顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供三亚湾自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万以上投资群体。比较分析在同样地理条件下，三亚湾暂时尚未出现可类比项目，拥有线海景凯宾斯基假日等酒店，没有家发出产权销售信息。目前唯竞争对手是位于三亚河埃德瑞度假酒店。因位于市区河景只能远眺大海，所以与本项目存在不可比性。埃德瑞度假酒店现在价格定位是元平方米均价。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景户型满足了内地人对大海需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目档次。项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积要求本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统店铺方式销售平均销售价格元客户主要来源以上为内地游客目前销售情况其他装修标准精装修本项目优劣势分析本项目同埃德瑞度假酒店项目相比较，具有共同特点都位于三亚市区城市度假酒店。均为新建项目本项目与埃德瑞度假酒店项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。有个专用码头可以打造游艇码头及渔人码头氛围本项目与其他项目相比较具有劣势采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。随着海南售楼处建立现场