为大开间办公用房西楼地下层为机动车库，地上层为商业用房，层为会所，层层为小开间办公用房裙房地上层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为平方米初步设计批复为平方米，办公用房平方米商业用房平方米会所平方米实际设计均有所扩大。项目目前进展手续情况上海家合置业有限公司已经取得了嘉和大厦初步设计批复建设用地规划许可证东楼部分关于西江湾路号地块综合开发项目批复建筑工程施工许可证，土地证在动迁结束后以邀请招标形式获得动迁进展目前在基地里面有户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工有动迁居民未搬合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入方式合作，但新股东最多可持有股权。二市场分析虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江苏州河，与浦东新区黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积平方公里，下辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村街道和江湾镇，至年底，户籍人口约万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元至世纪。原分属上海宝山两县解放后，又被划分为虹口区北四川路区提篮桥区直至年月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为体中心城区，曾任上海市市长朱镕基总理称誉虹口区为风水宝地。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。虹口区目前都市型工业形成了以箱包业为主，服装食品金银饰品印刷等行业共同发展格局。四川北路商业街是是条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为体综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。商贸业态虹口商贸业历史悠久，素来为上海商贸大区之。商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化多元化大众化特色声名远播。市级商业街四川北路是上海市著名商业街之，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为体综合性消费商业街。此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名市级商业街之，全长公里，商业设施规模将达到万平方米，与南京路淮海路共同构成上海中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市核心圈商费比例。成本预测土地成本含动迁费用和土地出让金合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合同书及补充协议，本项目全部动迁费用为万元不含胶带股份范围内拆迁实际动迁情况按照三九科技于董介绍，预计本项目动迁费用达到万元左右按照市场行情估计动迁费用从市场行情结合现场留下居民住宅情况估计新工房户万元户万元，新里户万元户万元，个体工商户营业补偿户万元户万元，其他非居住房屋补偿费万元合同数，代理经租万元合同数，拆除范围内环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁成本控制力度，该项目动迁费用估计在万元左右可以完成。开发商介绍土地出让金按照三九科技于董介绍，预计本项目土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前土地价值评估约为元平方米，扣除动迁费用外价值约元平方米即万元亩左右，按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米，元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算，为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和计算，为万元成本预测总计为万元，单位地上建筑面积成本元平方米利润分析销售收入酒店式公寓万平方米商场万平方米销售总收入万元未计入地下商场部分车库部分收入项目开发成本万元税前利润万元税后利润为万元虽然该公司有地税返还优惠，但估计比例较小项目进度安排本项目东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余户在资金到位前提下，预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，年月交付西楼在动迁结束后，预计于月份开工，年年底结构封顶，年年底竣工交付。现金流量分析目前没有获得对方项目详细资料，无法排出详细现金流量表，但是根据介绍资料和现场情况，可以得出大致现金流量计划为年月