品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓发展前景。概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人临时住宅，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上海最早酒店式公寓上海商城建成，标志着上海酒店式公寓兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。其间，酒店式公寓在上海发展也经历了波三折探索阶段年年，上海商城出现为上海引入了种全新物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓和酒店之间高档物业。对于当时尚处于起步阶段上海房地产市场而言，酒店式公寓是个崭新概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长过程，在年以后整整两年中，酒店式公寓没有任何增量,发展阶段年年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准外资物业管理公司，向客户提供个性化酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓供应量逐年增加，到年，供应量达到了顶峰。调整阶段年由于东南亚金融危机波及，以及前两年过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。其后年，继续着这趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低水平。直到年，随着房地产市场整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。年，上海金融中心地位进步确立，众多外资公司中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得年世博会举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场稳步发展。年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业热潮。为了适应这种投资需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售产权式酒店公寓。该新兴投资品种经面世即引起良好市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接发端，也是对上海房地产物业形态丰富。未来随着上海经济发展，沪人对酒店式公寓投资热情将会持续高涨。二酒店式公托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套供应达到个单位。年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。可见受系列利好消息影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出籍公司及外籍人士喜爱。尽管现在尚处于全球经济