（立项建议）厦门香山游艇俱乐部综合项目投资可行性立项报告（审核材料）

研究策划目与方法研究策划目本报告通过分析研究项目发展所处市场环境，针对项目发展方向定位策划及投资效益提出策划建议。

研究方法本报告通过分析厦门市宏观经济人口状况土地市场供应与需求周边区域发展状况等因素对项目发展影响，结合项目自身条件目前开发进度，以客观市场数据为基础，进行全面市场分析，并提出具实操性项目策划方案。

具体采用研究方法有研究方法定量定性分析法根据客观科学公正原则，针对研究目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献城市规划和政策法规公告房地产刊物互联网实地探访消费者调查与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究关键部分进行量化推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性研究，做到定量与定性相结合。

研究方法二专家意见法组织有关政府部门发展商及长期钻研或从事游艇行业方面专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家专业知识和经验，提出具实效性策划方案。

研究方法三取证法通过对国内外游艇俱乐部发展经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展成厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告功之处，并总结其失败主因，扬长避短，对项目先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。

研究方法四集中主要课题研究方法为了在较短顾问期内完成项目研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要专项功能物业研究上，将研究结果融入本报告内。

研究策划依据厦门市规划局关于厦门国际游艇俱乐部码头项目地块规划设计条件项目发展意向书委托方编制国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游艇俱乐部总平面图厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告项目资源分析项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部香山避风坞。

项目总用海面积在平方米以内，其中填海部分约万平方米防坡堤和护岸用海面积万平方米高桩平台约万平方米。

土地现状为海域，土地用途为商业办公酒店及其它。

项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。

其用地西面为国际会议中心国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定水域。

政府对项目区域发展计划根据经批准初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。

东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。

在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，个会员为元，比上年增长按常住人口计算，人均生产总值元，比上年增长。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门市历年人均情况年份人均元数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报。

与同省其它主要城市比较，厦门市常住人口人均最高，为元。

分别比同省福州市和泉州市高出和，相比其它城市如漳州莆田市更是遥遥领先。

可见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场潜力，良好经济运行环境也为项目开展提供良好氛围。

福建省主要城市人均比较元漳州福州泉州厦门莆田数据来源福建省统计年鉴，。

表中数据均系常住人口人均。

在沿海同类城市对比中深圳市常住人口人均最高，为元，其次是上海市，为元。

厦门市人均居第三位，为元，比深圳和上海分别低了和个百分点，但是较苏州青岛为高。

可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告沿海同类城市人均比较元厦门苏州深圳青岛上海数据来源年深圳苏州上海青岛和厦门等城市国民经济与社会发展统计公报。

表中数据均系常住人口人均。

无论是本地还是同类城市比较看来较好宏观经济环境，本地经济持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业持续增长提供良好基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目开展。

以上资料来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报厦门市三大产业发展状况第二三产业持续增长，产业结构有望优化。

年厦门市第产业增加值亿元，下降较上年同期，下同第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长，比年增长，年均递增。

占全市生产总值比重下降个百分点。

按现行价格计算二三产业对国民生产总值增长贡献率分别为和。

三次产业比例为。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门市历年第三产业产值产值万元第三产业产值数据来源福建省统计年鉴，年厦门市国民经济和社会发展统计公报从年月厦门市产业结构情况看，第和第三产业所占比重继续下降，而第二产业比重继续上升。

在第二产业中，工业所占比重最大，占到，接着所占比重较大是第三产业中运输邮电仓储业，批发零售餐饮业，及金融保险业。

出现这样情况，较大因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业高速发展。

相比之下，第三产业发展速度较慢。

年月厦门市产业构成第二产业第三产业第产业数据来源厦门统计信息网厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告年前月厦门市本地生产总值构成工业，金融保险业，批发零售餐饮业，运输邮电仓储业，建筑业，房地产业，其他服务业，第产业，第产业工业建筑业运输邮电仓储业批发零售餐饮业金融保险业房地产业其他服务业数据来源证填海工程技术方案。

在建设过程中，厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告应严格做好工程质量监控工作，以保证项目高速度高质量建设。

经营风险游艇俱乐部在国内是新兴物业，国内管理水平目前仍难跟得上。

在游艇俱乐部经营中，不是所有会员都拥有游艇，俱乐部内必须打造两艘属于自己会所游艇供会员供用。

可是，怎样培育出群懂打理游艇人员也是关键，行内很多会所因顾用普通工人而最后令游艇弄坏例子常出现。

对策建议聘请专业会所管理公司对俱乐部会所进行全面管理，并聘请国外游艇业内专业人士负责主管俱乐部内游艇及泊位之日常管理。

附注本项目专访之游艇行内人士包括全文完制沿路建筑长度。

该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店商务办公商业及其它配套设施。

项目建成后，将成为国内目前最大游艇码头及厦门市首个集休闲健身旅游办公购物为体高档综合旅游景区。

项目资源优劣势分析及结论总结上述项目所拥有客观资源，可以归纳有以下方面优劣势项目资源优势区位优势项目位于未来重点发展厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区会展商厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告圈观音山区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。

景观优势项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。

交通优势项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面交通十分方面畅通。

项目资源劣势区位现状方面项目周边目前居住商业商务气氛淡静，在项目前期推广时会有定不利影响。

地块现状方面项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大目录报告说明总述报告编制说明委托方对项目要求及期望研究策划目与方法项目资源分析项目区位与交通条件项目景观资源政府对项目区域发展计划项目资源优劣势分析及结论厦门市经济环境发展状况厦门市发展状况厦门市三大产业发展状况厦门市外商投资情况厦门市居民生活水平厦门旅游经济发展状况厦门经济环境对项目影响国内外游艇俱乐部发展状况厦门高尔夫俱乐部会所发展状况香港典型游艇俱乐部研究国内典型游艇俱乐部研究国外典型游艇俱乐部研究游艇俱乐部成败经验借鉴当地游艇活动需求预测项目各主要功能发展及经营环境分析厦门高端别墅市场发展状况厦门商业发展及经营状况分析厦门甲级写字楼发展及经营状况分析厦门相关旅游设施发展状况分析厦门展览物业发展及经营状况分析项目客源市场分析游艇会会籍客源市出入境之申请最少须七日前办妥审批通知，如停泊中途站案例亦需同样申请或通知。

而牌照方面，则视乎商业个人还是公司之用途而定。

再者，内地游艇驶进香港海域手续比较复杂，最少需经过七个部门审批。

香港游艇入境内地则视乎地域而定，比方说如到广东省带手续比较简单，相对到较远地方如厦门，因其边防及与台湾海域相近问题，其海域也比较敏感，所以申请程序可能更需时。

对策建议建议甲方前期与当地海事部门沟通，清晰航海权界限并争取相关优惠政策。

尽可能为会员争取较广泛航海范围及有关权益。

因为厦门地理环境比较敏感，所以必须为会员准备更多配套，而私人岛屿会是其中个办法。

私人岛屿会所需要认真地进行研究策划，必须做得透彻及有个人风格，否则其吸引力相对地减少。

例如水上活动设施配套必须整备，另外岛上应能给与会员有更大私人空间，让他们能在岛上享受远离烦嚣生活。

市场风险主要风险游艇在国内仍是新兴事物，且属于最高端消费品，市场有待开拓及培育。

但亦正因为游艇活动在国内仍在发展初段，现有国内游艇数目及规模亦属小型，以中国人口状况及目前快速发展经济水平，预计游艇业在中国发展有很大发展潜能和空间。

因此，游艇行业在中国发展，既是风险亦是机遇。

厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告对策建议引入专业会籍代理及游艇销售公司，广泛拓展客源渠道，使泊位会籍泊位等高端产品迅速实现销售。

注重游艇文化引导和推广。

定期举行游艇展示活动，联系国内外游艇帆船等相关协会，组织大型相关游艇帆船类赛事，方面树立项目知名度和品牌，另方面推广普及游艇文化，最终促进项目相关产品销售及长期稳定经营。

会所交流当我们跟深湾游艇会有关人士深入沟通过后，发现其会所跟深圳浪骑游艇会时常有交流合作。

还有定期有安排会员开驶其游艇到浪骑游艇会，这样合作模式深得会员支持及欢迎。

建议项目可与有关沿海城市游艇会及俱乐部如当地顽石航海俱乐部形成关系合作。

主要风险二未来厦门商业写字楼供应量大，将对项目相关物业经营或营销产生较激烈市场竞争。

对策建议结合项目位置及资源特点，为商业写字楼发展定位寻求市场空白点。

我们建议将商业和写字楼都定位为高档次物业，来配合项目游艇俱乐部核