目开发成本估算表附表投资计划表附表项目销售回款表附表现金流量表附表项目损益表附表资金来源与运用表附表贷款偿还期测算表附表敏感性分析表十附件报告摘要开发企业东莞市四方集团有限公司是家民营企业，主要从事物业租赁酒店投资商业经营，注册资本人民币，万元。企业经营状况良好，具有较好发展潜力。项目简介本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积，平方米，用地建筑红线面积，平方米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。项目经济效益指标项目总投资元项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率税后利润元成本利润率财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年贷款偿还期年结论风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。风险及建议石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二项目概况项目综述项目位置项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。图四至东临裕兴路及聚龙湾花园图四至南临金沙湾花园图四至西临金沙湾公园本项目图四至北临金沙湾公园项目用地用地面积用地红线面积，平方米，用地建筑红线面积，平方米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。地块形状地块呈四边形，整体形状较规则。图地块红线图地块现状项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件。东北角现有临时停车场。图地块现状之图地块现状之二项目用地经济技术指标根据委托方提供资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标用地面积卖地红线，用地面积建筑红线，用地性质商住用地土地使用年限年建筑容积率建筑高度层建筑覆盖率绿化率项目发展状况项目发展单位简介东莞市四方集团有限公司成立日期年月日注册号编号住所东莞市石龙镇红棉路号法定代表人彭柏铭注册资本，万元股东共四人，每人以货币形式出资，万元企业类型有限责任公司经营范围牧业租赁酒店投资国内商业物资供销业不含国家专控专营项目涉及许可证项目凭许可证经营。营业期限自年月日至年月日。根据东莞市委市劳动密集型工厂里从事技术流水线工作，小部分从事服务行业。平均人口密度人平方公里，处于东莞各镇上游水平。全镇将近人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。现状人口文化结构显然不利于技术水平和管理水平提高，不利于经济发展，不利于产业升级换代。石龙镇与其它各镇经济比较经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排万元工业总产值万元财政收入万元社会消费品零售总额万元土地面积石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门常平厚街塘夏，在周边区域内，远高于石碣石排茶山等城镇，成为小区域中心城镇。石龙镇城镇规划城镇性质东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心之，以高新技术产业为支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇。规划结构四大组团老城组团占地，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地，规划万人，城市行政科技信息文化中心西湖组团占地，规划万人，以高新技术园区和批发为主大商业区为依托红海组团占地，规划为物流园四条发展轴线镇内连结老城区新城区西湖区四条主要道路条蓝带东江将石龙镇分割为江三埠，是石龙镇重要水运航道和景观资源图石龙镇规划结构图城镇规划有关指标规划指标年实际年年年建设用地规模人均建设用地人总人口万人户籍人口万人暂住人口万人四石龙镇房地产市场分析市场总体特征发展历程在世纪年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年随着全国房地产建设高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设多为旧式小规模多层住宅。年，随着正龙豪园聚龙湾项目推出，石龙房地产市场突然升温。发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均数值有着密切关系，而近几年石龙经济稳定发展，也进步带动了房地产市场发展。年石龙镇人均为美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。图国际通行房地产发展阶段与人均数值关系图单位美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均以上总体特征石龙镇土地已基本出让或被征用。因体制原因，石龙镇房地产公司控制着该镇主要建设用地，土地市场化程度低。开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。本地房地产中介机构数量极少，仅有少量小型中介以地铺形式进行二手楼租售业务二级市场般是开发商自售，外地品牌中介已进入本地市场香港怡高深圳爱地时代。老城区西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差新开发楼盘主要集中在新城区。老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺西湖区商业以大型批发综合性商业为主新城区商业面积供给较多，销售情况良好，但商业气氛清淡。写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺市场供给分析住宅供给区域分布与价格区间老城区