二手房价格为元平米房型两房平米左右，三房平米左右主要客户只为烟草公司内部职工购买项目优势近学校银行生活配套较齐全产品实用社区聚集人气，产品中档典型项目二现代星洲城基本情况小区占地公顷，总建筑面积万平方米，期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成，三期格调星洲城历史价格为元平米，现二手房均价元平米房型三期两房平米左右，三房平米左右，四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价格元平米，现公寓二手房均价元平米房型二期房平米，两房平米，三房平米，其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目规模较大，周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲城等大型企业楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。项目建设进度假设项目假设前期规划从年季度起，分期开发，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕，总建设周期为年。投资估算和资金筹措投资估算按照稳健土地取得价格为基准，据测算，项目总投资为，万元，详见下表表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费，不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用，销售税金，合计注单价为按计入容积率建筑面积计算单价。测算数据来源于委托方提供相关资料及数据。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。项目总投资为，万元，其中自有资金，万元，银行融资，万元，销售回款，万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积，平方米总建筑面积，平方米项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。二项目投资环境和市场研究投资市场分析上海市宏观经济分析表上海及其增长率指标年份增长率图上海及其增长率单位亿元左轴增长率右轴图上海住宅投资增长率增长率住宅投资增长率增长率从表可看出，上海国内生产总值，近三年属于高速发展阶段，年和年分别为按经济普查口径核算亿元和亿元，其数值在国内具有绝对领先地位，年，比北京亿元高出亿元，可见其经济实力雄厚。再看上海近几年增长率，年同比增长率为，年为。近三年平均增长率为，远远高于全国平均水平。个地区房地产市场发展必须要有雄厚经济实力做后盾。上海高速发展经济环境为上海房地产发展提供了良好投资环境。看图，上海住宅投资增长率与增长率之比，年年这指标都属于比较大范围，都超过了，但在年数值出现了负增长，有了极大回转，。这指标可以说明住宅投资相对于经济膨胀情况。从年数值看。上海住宅市场有强有力经济作为基础，是较为健康住宅市场，是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施，基本配套较全图项目区域配套情况区域住宅土地市场表徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积米总价万元单价万亩楼面单价元平米成交日期公告号出让类别杨房地号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南江浦路东居住办公年第号招标徐汇区号宁国路西河间路南居住办公综合年第号招标杨房地号大连路东唐山路南辽阳路西昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西平凉路北锦州湾路南综合年第号招标杨房地号荆州路东昆明路北辽阳路南等商品住宅招标杨房地号长阳路号商品住宅招标杨房地号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴业体化大型民营综合性集团企业。主要业务范围与能力公司以种禽繁育苗鸡孵化肉鸡养殖饲料加工有机肥生产屠宰加工熟食制品生产养殖器械制造动物保健品研制为主，已建立皖江黄麻祖代父母代商品代完整繁育生产体系，形成了年存栏万套祖代万套父母代种鸡，年生产亿羽父母代商品代鸡苗饲养万只商品鸡规模。人员及构成公司实行现代企业管理制度，实行总经理负责制，分设营销采购生产行政财务等部门，各部门各司其责。华卫公司现有员工约人，其中专业技术人员人，具有高级职称人员人中级职称人，人员结构合理。科技研发能力安徽华卫集团禽业有限公司拥有支具有创新精神研发团队，及时跟踪优质肉种鸡生产领域先进技术，并加以整合创新，提高公司生产技术水平拥有自己检验化验室和专业检测化验设备并与安徽农业大学安徽省农业科技学院建立了长期良好合作关系。近年来公司加大科技攻关力度，成功培育生产优越拥有自主知识产权皖江黄鸡和皖江麻鸡配套系，并通过国家畜禽新品种配套系认定，获得由省科技厅颁发科技研究成果证书宣城市科技进步二等奖和宣州区科技进步等奖，公司具备了较强研发能力。见附件国家级畜禽新品种认定证书科学技术研究成果证书宣城市科学技术奖励证宣州区科学技术奖励证书。现有基础和技术条件公司现建有安徽省最大黄羽肉鸡鸡养殖孵化中心，拥有座祖代父母代种鸡养殖场商品鸡养殖示范基地，拥有家禽农产品检测中心家禽动物疫病预防与控制中心以及禽产品研发中心。公司利用与安徽农业大学动物科技学院合作研制并拥有自主知识产权皖江黄麻鸡，通过公司基地合作社农户产业化生产方式和推广肉鸡无公害生产模式。建立了集皖江黄麻祖代父母代商品代繁育生产标准化养殖饲料加工禽病防治营养研究及食品安全控制于体无公害产业化经营体系，形成了年存栏饲养皖江黄麻鸡祖代万套父母代万套年孵化亿羽商品鸡苗，以公司基地合作社农户业综合开发财政支持资金万元，企业自筹万元。效益分析经济效益项目达产后，存栏祖代种鸡万套，年产万套皖江黄麻父母代种鸡苗，按照市场价格预测，可实现销售收入万元，利润万元社会效益按照项目达产规模计算，万套父母代种鸡可产出亿羽商品代鸡苗，可以带动多农民养殖优质肉鸡，从而有效促进良种推广，带动广大农民增收致富。项目达产后主要技术经济指标销售收入万元总成本费用万元利润总额万元编制依据年国家农业综合开发产业化经营项目申报指南安徽省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要安徽省畜牧业十五发展规划安徽省优势农产品区域布局规划第二章项目建设必要性和可行性项目建设由来农业产业化经营有效地促进了农民增收农业增效，是国家农业政策之重。大力发展畜牧养殖业也是政府发展农村经济重大举措。规模化标准化养殖促使农村走出了传统方式养殖时代，改变了以往传统养殖业品种落后技术单规模粗放品质不高和效益低下局面，有效促进了农村产业结构调整和农民收入提高。与此同时，随着人民生活水平提高和消费观念转变，人们对食品安全越来越重视，放心菜放心肉和绿色无公害食品已经渐渐成为市场消费主要对象。为了适应市场需要和应对对农业冲击，提高农产品安全性，是当前农业产业建设重中之重。农业企业尤其是农业产业化龙头企业，担负着此重任是义不容辞。该项目实施，采用标准化无公害管理模式和现代化监测手段，对种鸡饲养实行标准化和无公害生产管理，对养殖环境肉鸡疫病肉鸡活体以及饲料等进行监测，确保活鸡和鸡肉安全，进步降低养殖成本，全面推进养鸡增产增效。项目建设单位安徽华卫集团禽业有限公司是集家禽育种苗鸡孵化商品鸡饲养成鸡销售有机肥生产饲料加工家禽屠宰加工熟食制品生产为体多元化大型民营企业。公司属农业产业化国家国家重点龙头企业国家禽肉加工技术研发分中心，先后被安徽省政府认定为省农业产业化重点龙头企业全国家禽标准化生产综合示范区示范单位省级民营科技型企业。公司自年全面实施质量管理体系和环境管理体系。现建有安徽省最大原种黄羽肉鸡养殖孵化中心，座父母代种鸡养殖场，商品肉示标准化养殖示范基地禽产品研发中心饲料加工厂屠宰厂熟食制品厂。公司利用与安徽农业大学动物科技学院合作研制并拥有自主知识产权皖江黄麻鸡，通过了国家级畜禽新品种配套系认定。公司通过公司基地合作社农户产业化生产方式和推广肉鸡无公害生产模式，建立了集皖江黄麻祖代父母代商品代繁育生产标准化养殖饲料加工禽病防治营养研究及食品安全控制于体无公害产业化经营体系，形成了年存栏皖江黄麻祖代种鸡万套，母代种鸡万套，年孵化亿羽商品鸡苗，饲养万只商品鸡及年产万吨生物有机肥年产万吨畜禽配合饲料年屠宰亿只家禽年加工万吨熟食规模。为满足市场对禽生产企业，公司抵御不确定因素风险能力将大大增强公司发展部时刻关注市场变化，对未来市场进行预测，及时调整种鸡生产计划。第四章项目承担单位基本情况建设单位名称及性质项目建设单位安徽华卫集团禽业有限公司成立于年月，注册资本万元，属农业产业化国家重点龙头企业国家禽肉加工技术研发分中心全国家禽标准化生产综合示范区示范单位省文明单位省守合同重信用单位，连续多年被金融部门评为信用企业。集团公司已全面通过质量管理体系和环境管理体系认证。公司拥有自主知识产权皖江黄鸡和皖江麻鸡通过了国家级新品种配套系审定华卫牌注册商标是安徽省著名商标华卫苗鸡荣获安徽省名牌农产品称号，并通过无公害农产品产地认定华卫肉鸡通过无公害农产品认定华卫饲料获安徽省无公害饲料认定。经过全体华卫人十年团结拼搏，稳健经营，公司从当初小规模家禽养殖，现已成长为集良种繁育种鸡桌椅套，配套成果展览墙处。建筑设计设计依据民用建筑设计通则建筑制图标准建筑设计防火规范设计原则符合国家有