定位销售价格确定营销策略营销原则整体思路近期推广主题选择后期营销设想具体实施计划项目风险分析及对策项目风险因素项目风险对策项目选址及建设条件项目选址建设地点地形地貌气候条件气温湿度降雨量风速风向风荷载雪日照用地规划限制条件规划限定建筑高度控制市政配套条件道路供电供水排水供气电话通迅项目建设内容及技术方案项目建设内容项目建设规划设计方案设计指导思想及理念总体规划设计交通组织设计小区内景观设计建筑设计专项设计消防设计节能环保及小区绿化节能建筑给排水电气环保废气影响防治废水影响防治固体废弃物影响防治绿化小区环境分为两部分小区环境户内环境。环境小品项目管理及工程进度项目实施管理项目招投标管理工程进度实施原则及进度安排原则进度安排项目投资估算及资金筹措计划投资估算依据投资估算原则资金筹措项目经济效益及社会效益分析计算依据及范围基础数据假设条件盈利能力分析盈亏平衡点项目总利润内部收益率及投资回收期盈利分析现金流量评价财务敏感性分析贷款偿还能力分析贷款情况贷款偿还能力分析现金流量及还款计划社会效益分析附件总论项目简介项目名称攸县中天凯旋城房地产开发项目项目背景攸县中天房地产有限责任公司于年月以万元土地出让价竞取了该项目用地使用权交通路原灯泡厂后规划号地块，总占地面积。作为攸县重点招商项目，该项目建设对改造攸县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远意义。项目计算期年含建设期及建设期前期共计年项目内容攸县中天凯旋城住宅区项目，位于攸县老城区攸县城关镇交通路原灯泡厂后项目为纯住宅形式商住楼，为层电梯房组成，层为层高米架空层停车场。项目总占地面积，建筑，绿地率，容积率，总建筑面积项目四证图情况公司已取得上述项目土地使用证建设用地规划许可证工程规划许可证和工程施工许可证，建设条件已全部落实。建设地址攸县城关镇联西村号地块项目所需资金及资金筹措该项目总投资万元，其中自有资金万元，银行贷款万元。项目依据本可研报告根据以下依据编制国家发展改革委和建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家建设部及湖南省建设厅关于房地产开发建设规定标准定额攸县年城市总体规划攸县发展和改革局攸发改号文件关于核准攸县中天房地产开发有限责任公司凯旋城住宅小区建设立项批复攸县中天房地产有限责任公司项目规划设计方案现场勘察及市场调查有关资料。项目主要技术经济指标主要技术指标主要经济指标项目期内总利润万元项目期内税后利润万元总投资利润率权益投资净利润率财务内部收益率投资回收期年项目可行性研究结论通过以上分析，拟建项目具有良好社会效益及经济效益，国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费收费减免政策，被业界认为是政府救市之举。年月日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限，使楼市交易更加活跃。在中央政策基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。这些优惠政策不但大大降低了购房成本，而且极大地提升了市场信心，成为年楼市回暖重要推手。随后，国家万亿元投资计划推出，在积极财政政策和适度宽松货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，为楼市快速恢复注入了实实在在资本。然而，上述诸多政策暂定执行期至年月日。对政策调整预期已反映到各地楼市。最近，京沪深蓉等房地产热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上政策末班车。在宏观调控惯性预期下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继续执行，是后市发展关键。通胀预期成为支撑新轮行情重要因素年回暖行情，开始是刚性需求集中释放年房价调整使相当部分消费者选择了持币观望，这些被压抑需求在年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进步推动了房价走高。城镇居民对住房刚性需求是房地产市场持续走好基础。然而在房价过高严重超过其购买力时候，刚性需求就会转变。月份全国商品房销售面积为亿平方米，销售额为亿元，环比分别下降和，两项指标遭遇了月份以来首次下跌。这种态势在月份依然继续，显示出市场需求追涨能力明显不足。如果刚性需求再次被过高房价压抑，市场难免会陷入新轮调整。值得注意是，通胀预期已经成为支撑新轮楼市行情重要因素。央行发布年第三季度全国城镇储户问卷调查综述显示，有投资意愿居民比例达到，为连续第三个季度攀升，已接近年三季度历史高点受调城镇居民认为当前房价高，难以接受，但预期未来个月准备购房居民达到了，说明购房需求仍然旺盛。同时，居民对未来物价预期指数达到，已经连续第三个季度上升。对下季房价走势，居民预期将继续上升。当通货膨胀预期导致投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这些投资性需求更容易受市场和政策影响，有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段中国楼市面临更多考验。房屋供给情况决定未来走势经过几个月火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京上海广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。为了从增加供给角度防止房价过度上涨，今年国务院批准全国个城市新增建设用地规模较去年增加。然而大幅度增加土地供应似乎并没有调动房地产企业开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工状况并不理想。前个季度，全国房地产房屋新开工面积亿平方米，同比下降。月单月同比增速均为负值。作为房地产供应另重要方面保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会月底公布报告显示