体六项目建设招标程序七注意事项八预期目标第十章安全与消防危险因素分析二安全措施三消防措施第十章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措三贷款与偿还计划第十二章经济评价财务评价二国民经济评价第十三章财务风险分析第十四章评价结论与开发建议附表附表主要技术经济指标表附表总投资估算表附表建筑安装工程估算表附表投资使用计划与资金筹措表附表销售收入销售税金及附加估算表附表租房收入和经营税金及附加估算表附表酒店运营收入及成本费用估算表附表损益表附表财务现金流量表附表借款还本付息表附图附图项目地理位置图附图项目总平面图附件附件企业法人营业执照注册号附件土地拍卖协议第章总论项目背景项目名称中央商务区城市广场项目开发单位置业有限公司项目建设地点该项目位路。项目建设规模该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。主要评价指标以首期投资项目所带来产品销售收入为准，套年产量可为创造约千万销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项目总共能产生约千万销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现，部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加百万元税收。项目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港家居集团以下简称系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业，拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队，旗下品牌为。以企业雄厚综合实力为平台，拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高底商作围合。项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位置。项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住舒适度较低。机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。唐山经济快速发展，人民收入快速增长，房地产市场需求潜力较大。项目地块和北面开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步趋势。威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。市政府对房地产开发整顿规则不确定性。项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域，外郊县高端客户群比重将大大增加，同时由于地缘关系产生城市东部区域客户比重也会偏大。从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中低档次写字楼市场矿产钢铁建材等私营企业中高层四类目