（立项建议）双菱建材现代物流产业园项目投资可行性立项报告（审核材料）

第二章市场分析与项目功能定位市场需求分析陶瓷建材行业做为房地产行业下游产业，其市场需求完全受房地产市场需求所左右，房地产市场需求有多大，陶瓷建材产品市场需求就有多大，反之亦然。

房地产业兴衰又与国家产业政策休戚相关。

我国房地产市场现状自年国家启动住房制度改革结束福利分房后，我国房地产业迅猛发展，并逐渐成为国民经济支柱产业，成为地方政府财政收入重要来源，蓬勃发展房地产市场对拉动内需贡献巨大，也刺激了陶瓷建材行业进入新轮发展周期。

经过十年发展，房地产市场价格出现了大幅度上涨，超过了普通消费者购买力。

自年底开始至今，受国家宏观调控政策美国次贷危机及消费者购买力因素影响，我国大部分地区房地产市场先后步入调整与转型期，商品房销售面积和价格上涨幅度持续下降。

根据国家统计局最新数据显示，年月全国商品房销售面积为亿平方米，同比下降。

短期而言，全国房地产市场暂时处于消费清淡期。

国家房地产新政概述及其对房地产市场发展影响为扩大国内消费需求推动房地产市场平稳健康发展，今年月份以来，国家出台了系列刺激房地产消费新政策。

财政部和人民银行决定，从年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房，契税税率统下调到，对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可以制定鼓励住房消费收费减免政策。

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率倍，最低首付款比例调整为。

同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点另外，从年月日起，年期存贷款基准利率由现行下调至，下调个百分点。

年月日国务院常务会议提出，到年投资万亿元刺激经济发展，并确定了当前进步扩大内需促进经济增长十项措施，其中，加快建设保障性安居工程位列进步扩大内需各项措施之首。

近期出台刺激房地产消费政策力度之大，是最近十年来不曾有过。

中国银行国际金融研究所研究报告表明，国内房地产市场已转入周期性因素主导下行阶段，预计未来两年全国房价均降，最高降，随着房地产市场价格回归理性国家房地产新政策及促进经济增长各项措施落实，到年，全国房地产市场将重新进入新轮扩张周期。

漳州房地产市场运行情况根据漳州市房地产管理局公布数据，年全市规划新建普通商品房套。

房地产投资方面，年月，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长全市新开工面积万平方米，同比增长其中市区新开工面积万平方米，同比增长。

全市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中商品住宅万平方米，占，同比增长其中市区施工面积万平方米，同比增长全市房地产竣工面积万平方米，同比增长其中市区竣工面积万平方米，同比下降。

房地产市场运行方面，住房为例，按目前漳州市民装修费用标准，套住宅所使用瓷砖卫生洁具石材木地板内墙涂料石膏饰材等装修建材费用般在万元左右，以此费用标准，扣除投资性购房，以实际装修套住房估算，全年陶瓷建材产品约有亿元人民币市场需求，加上市政建设和其他配套设施建设使用陶瓷建材产品，保守估计每年总共应有亿元以上需求量考虑年后全市房地产步入上升期带动陶瓷建材产品消费需求，市场前景极其可观。

其中，占以上中小户型装修将以中档陶瓷建材产品为主，因此，中等价位陶瓷建材产品将占有绝大部分市场份额。

漳州装修建材市场现状分析年以来，漳州先后出现了博美家建城家世界建材城小港建材城吉马家居广场四家较大型建材市场，与早期形成以新浦路中段为代表建材条街零散经销店共同构成漳州家装建材市场。

博美家建材城和家世界建材城位于芗城区新埔路中段，经营装修建材产品以中高档为主小港建材城和吉马家居广场位于龙文区迎宾大道和水仙大道交汇处，小港建材城经营装修建材产品以中低档为主，吉马家居广场经营装修建材产品以高档为主，是目前漳州乃至闽南地区最大型家装建材卖场，汇集家装建材家居家饰行业国际国内线品牌，集购物休闲体验服务文化为体。

博美家建材城于年月开业，市场占地面积万平方米，营业面积平方米，经营产品包括包瓷砖洁具家具厨具五金等门类，产品以中高档为主，目前场地租金及物业费合计元平方米月。

现有陶瓷品建材经营商户共家，其中瓷砖类家，经营瓷砖品牌有以诺贝尔为代表瓷砖界高端品牌及以腾达为代表中档知名品牌洁具类家，经营洁具有以乐家为代表洁具国内流品牌及以箭牌为代表中档品牌。

整个市场年月陶瓷品装修建材月均营业额约为万元，比去年同期下降。

家世界建材城于年月开业，营业面积平方米，经营范围与博美家建材城类似，产品以中高档为主，目前场地租金及物业费合计元平方米月。

现有陶瓷品建材经营商户共家，其中瓷砖类家，经营以冠珠为代表国内瓷砖界高端品牌及以欧神诺为代表中档知名品牌洁具类家，经营以科勒为代表洁具国际流品牌及以鹰牌为代表国内中档知名品牌。

整个市场年月陶瓷品装修建材月均营业额约为万元。

比去年同期下降。

小港建材城于年元月开业，营业面积平方米，经营瓷砖洁具家居家具家装产品，以中低档为主，目前免月租，物业费元平方米，年月起租金及物业费合计元平方米月。

现有陶瓷品建材经营商户家，其中瓷砖类家，经营以新中源蒙帝卡罗为代表国内瓷砖界中档知名品牌和以波士都堡温斯顿为代表低价品牌卫生洁具类家，经营以航标为代表洁具中档品牌和以申路达为代表低价品牌。

整个市场年月陶瓷品装修建材月均营业额约为万元。

吉马家居广场于年月开业，营业面积近万平方米，经营建材家居家装产品汇集国际国内线品牌，产品以高档为主，场地租金及物业费合计元平方米月。

现有陶瓷品建材经营商户家，其中瓷砖类家，经营以诺贝尔马可波罗等国内线品牌为代表高档瓷砖产二期工程年月年月建材城与建材物流融为体，把园区建成规模化专业化现代化建材物流配送中心功能完善大型建材物流园区。

项目实施进度计划见下表。

项目实施进度计划表表序号时间分期进度项目期工程二期工程前期工作土建工程配套工程设备购置安装及试车验收交付使用组织机构漳州双菱建材有限公司为物流园区企业法人，下设物流专线管理部仓储管理部交易信息管理部配送中心工业园区管理部办公室及服务公司等。

项目施工管理为了确保工程顺利实施，建议成立工程建设临时领导小组，其主要职责是对工程在决策和实施过程中遇到重大问题时进行及时协调。

工程施工管理机构初步设置如下施工管理机构图根据国家有关基本建设法律法规和有关规定，项目施工过程中应在工程技术工程质量安全施工等方面制定出相应管理制度和办法，确保业主监理施工等单位认真落实管理措施，履行各自职责和义务。

为保证项目施工顺利进行，应协调好各部门关系，在施工过程中积极协作互相配合，同时要加强施工工地安全保卫工作，从而确保项目如期交付使用。

项目运营管理工程临时领导小组项目负责人综合部工程技术部材料设备部质量管理部项目建成后由漳州双菱建材有限公司统管理，按照国际通行办法，建设管理运营园区，整合现有物流资源，引进先进物流管理理念与技术，提升总体经营管理水平。

元，增长，农民人均现金收入元，增长，物价涨势明显回落月份居民消费价格总水平上涨，同比指数连续个月出现回落。

月居民消费价格总水平累计上涨，比上年回落个百分点。

由以上数据可知，年漳州房地产市场在房地产开发投资施工面积竣工面积完成销售面积等方面均呈现平稳增长居民收入进步增长居民消费价格总水平累计上涨幅度回落。

漳州市年度住房建设计划根据漳州市中心城区年度住房建设计划，年漳州共安排住房项目个，规划新建各类住房套，总用地面积公顷，住宅建筑面积万平方米。

各类住房中，平方米以下住房面积共万平方米，占总量，规划住房整体上向小户型倾斜，占了七成以上。

配套设施更加完善，多数小区包含了幼托垃圾运转站公厕社区医疗等，所有住房项目都将在年前完成。

此外，明年漳州桥南片区二期危旧房改造成配套项目也列入计划，用地面积达公顷，住宅面积万平方米，其中平方米以下住房占，而且配套幼儿园垃圾运转站公厕第章总论项目概况项目名称双菱建材现代物流产业园建设单位漳州双菱建材有限公司项目建设地点漳州市东环城路号漳州双菱建材有限公司住所内。

建设规模与建设内容项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米其中新建平方米，改建旧厂房平方米，主要建筑建材交易区平方米个展位，仓储平方米，配送中心平方米，新增台货物运输车辆，年货物周转量万吨，日承运量吨，以建材产品为主要货物类型物流产业园，综合配套服务区物流信息管理系统及相应配套设施等。

建设期限建设期年年月年月。

项目总投资项目总投资万元土地自有。

资金筹措企业自筹万元招商融资万元。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，效该项目安全系统以维护公共安全和预防灾害事故为目，拟采用电子技术传感器技术和计算机技术为基础安防器材设备，实现报警电视监控出入口控制安全检查等功能，安装图像火灾探测系统，能在火灾发生萌芽状态及时得到信息，可及时采取措施以避免重大火灾事故发生。

该系统具备与计算机信息管理网络通信功能，管理层可通过网络实时察看或调阅报警信息和监控图像。

消防该项目建成后消防设计应符合国家建筑设计防火规范要求。

项目工程消防设备主要有火灾自动报警系统室内外消火栓及喷淋系统手提式灭火器等。

该项工程消防设施配置如下火灾自动报警系统根据消防要求，在面粉加工厂设置火灾自动报警系统。

该系统主要由离子感烟感温探测器底座手动报警按钮报警控制器联动控制器外控电源消防电话等组成。

室内外消火栓及喷淋系统根据消防规范有关规定，室内室外分别设适量消火栓，室内消火栓箱内均设有远距离控制消防按钮，遇到火情，及时启动消防泵，并在消火栓箱内按规范要求设置灭火器，面粉车间及工作塔内设置喷淋灭火系统。

消防给水管布置成环状。

消防用水量按筒仓计算，根据建筑设计防火规范有关规定，库区所存储物品为粮食，按火灾危险