远见，为南京市城市建设和经济建设带来个崭新局面。结合南京城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新认识，提出了对于城市综合体有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视重要领域，同时也是城市未来发展新趋势，为了发展和繁荣南京市经济建设，为南京市民提供崭新商业商务和生活城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定资产公司前期开办费用前期工程费支付，垫支流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。预售开发产品收入项目竣工后尾款结算。合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好经济效益此外，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。总页第页二项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特资源丰富文化完善服务吸引平方米吸纳量估计，至年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为万平方米。市场风险预测预计至年底，南京市甲级写字楼市场约有万平方米市场存量与累计万平方米市场吸纳量，两者之间存在很大差距，市场风险巨大。南京甲级写字楼市场小结南京当前甲级写字楼市场南京未来甲级写字楼市场南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区整体市场品质距离上海北京同类型物业有差距大多数甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型物业稀缺紫峰南京国际广场等高品质地标性项目将有助于整体市场品质提升未来写字楼市场供应激增市场吸收能力有限，存在供过于求严重积压风险总页第页二优质商业市场分析优质商业定义本节研究优质商业设施是指位于南京中心城区，有国际线品牌及国际二线品牌，国内线及二线品牌入驻具有定规模建筑面积，平米以上商业设施优质商业设施形态包括百货商店购物中心以及精品商业街根据优质商业集聚程度，我们将南京市优质商业主要划分为新街口湖南路总统府商业街珠江路四个区域。南京优质商业发展概述南京市优质商业发展历史悠久，可以追溯到世纪年代当前商业形式以百货形态为主近几年，南京优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心精品商业街等形式过渡。总页第页南京优质商业市场当前供应状况截至年底，南京市共有万平米优质商业设施供应历年增长率，人均优质商业面积为平米以中心城区人口为基准约有优质商业设施在年前已经开业，最早可以追溯到年年及年是南京优质商业开业最集中年份，而且绝大部分集中在新街口区域在最近几年间，开业量最大是年并且此年也首次出现了新商业形式，即购物中心与精品商业街。南京现有优质商业分布总页第页南京优质商业市场需求及空置率由于南京市优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低截至年底空置率为百货形态商业设施入驻率都在购物中心形态与精品商业街形态优质商业物业设施，入驻情况也较为理想德基广场入驻率为，入驻率为。南京优质商业市场租金总页第页南京市优质商业设施首层平均租金当前为人民币元平米天，年均增长率南京市优质商业租金支付形式有两种种是纯租金方式，即没有支付固定数额租金种是扣率营业额提成，即按单店销售额固定比例支付租金由于南京现有优质商业多为百货形态，因此扣率租金形式居主导地位精品商业街采用固定租金形式当前租金范围从元平米天元平米天。南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势未来三年每年优质商业上市量基本持平，平均每年万方左右总页第页未来三年内，新街口区域将集中未来优质商业供应年末，新街口仍然是优质商业最集聚区域，但其集聚程度将从现在降到河西新城与夫子庙将发展成为新兴优质商业区域特别是河西新城，随着