（可行论证）中铁轨道交通高科技产业园项目可行性分析研究报告（初步设计报告）
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项目总净用地平方米亩，容积率规划总建筑面积约万平方米，土地用途为工业。
目前项目用地基本达到三通平。
四项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期亩土地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投资强度及对区域经济贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。
项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投资强度挂牌。
在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。
土地摘牌价格高于与协议中承诺万元亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持详见附件。
五本报告编制依据及限制性因素编制依据成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展通知成办发号关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地复函国科火字号金牛区天回万圣甘油及石门片区控制性详细规划成都市大丰天回片区城市分区规划调整成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划成都市规划管理技术规定全国工业用地出让最低标准关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法通知中铁股份资号关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引通知中铁股份资号文件关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法试行通知中铁置市号文件中铁二院与金牛区人民政府投资合作框架协议。
二限制性因素产业园土地权属不能转让。
规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑密度投资强度万元亩税收万元亩年。
园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业税收必须在金牛区解缴。
六可行性研究结论结论项目具有极大成本优势本项目用金牛高科技产业园二期北区被确定为成都市以及四川省轨道交通集中发展区，这从政策上保证了园区发展主题性和排他性。
项目作为北区核心区域，将先行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目同质竞争。
三结论本项目从全国以及成都市内工业园区情况来看，不存在同质竞争，项目具有良好稀缺性。
同时本项目取得土地成本价相对较低，具备较大成本优势。
成都市把城市四环线以内区域确定为城市主城发展区，未来项目土地升值潜力较大。
三区域工业园市场分析项目宏观市场分析国家产业政策及产业市场分析本项目是以轨道交通产业为主题产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系构建为交通高科技产业发展提供了广阔市场前景和强有力政策支撑。
从国家中长期基础设施投资计划来看，到年有近万亿元现代化交通基础设施建设，其新技术新工艺新产品新材料方面产业发展将带动相关工业地产蓬勃发展。
区域产业发展分析为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和成都市已经出台了关于发展轨道交通产业系列政策措施。
由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。
为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代时势，成都市出台了工业园区主业发展政策，并把金牛区高科技产业园二期北区定位为轨道交通产业集中发展区。
四川省成都市金牛区对于轨道交通产业发展规划为本项目建设和交通领域企业集聚提供了良好发展平台。
二成都工业地产及总部基地分析成都每个区都有自己工业园区项目，产业集群效应不明显。
目前，以高新技术产业开发为主工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业为特色工业开发区主要位于周边区县。
在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区集中趋势，其中南延线西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。
如图所示通过实地调查锦江工业总部基地青羊工业集中发展区金牛高科技产业园武侯工业园龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前成都工业园区开发模式产品模式运营和盈利模式进行如下归纳。
工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区开发模式主要分为以下三点工业地产商开发模式流程政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目青羊绿舟税源总部基地政府独立开发模式流程政府政府成立投资公司开发项目招商入驻代表项目西部智谷此种模式最大优点就是相关产业政策支持和税收优惠表附表序号项目单位成本
