项目财务收益概算各类物业收入估算项目利润十财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析项目风险及防范建议十结论项目总论项目背景项目名称项目名称为丰都金港商贸城项目实施单位丰都金港商贸城将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅，休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业购进，基本完成步行街商业街铺回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程立足点上，以项目地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地政策优势，由公司投入充足资金，通过深入市场研究，准确项目经营业态定位和优秀方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有推动作用。通过商贸城运作可提供更多就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街开发建设是可行，项目改造和提升，可实现丰都县现有商圈产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏。从市场调查情况看，滨江带距离主干道平都大道和各商业街区主要居住社区等都相对较近，大概为分钟步行路程，为市民茶余饭后休闲娱乐散步等主要聚集地，人流旺盛时期集中在晴朗天周末中下午等时期，比平都大道人气还旺，人山人海。从目前滨江带商业来看，尚未形成大商业气候，主要是目前滨江住宅小区还在修建未全部交付使用，部分距离丰都汽车站近周初步形成了些机械类日常生活品批发类商业，主力租金水平在元月，位置距离丰都汽车站稍远商业街铺租金在元月。滨江带靠向城区侧，基本形成了丰都全县各类综合商品批发市场，辐射区涵盖全县。总体来说，滨江带商业目前是个起点，由滨江带所带来巨人人流聚集效益将会随城市发展更加凸现出来，如何打造和形成优势滨江商业目前是个难点。从我们自身项目地域和位置及规模说，是目前融入滨江商业区个有力时机，比恒安第城项目所打造商业，先入为主，抢占滨江商业资源效应优势，打造第个滨江商业核心区。其他从调查情况看，我们发现县城非繁华地带街道有个明显特点，就是空置街铺非常严重，有街道除涉及经营日常副食类，或者作棋牌室使用外，基本是空置，当地市民有着这样个说法丰都门市，可以个人分个，这说明丰都商业街铺之多。从严重空置情况看，也反映出丰都整体商业面积规模过大。市场分析有关结论根据市场研究，我们以下几种经营业态有重大商业机会农贸市场目前丰都农贸市场档次都比较低，规划也不合理，不科学，经营非常混乱，呈现脏乱差现象。整体处于市场发展初级阶段，还需要更多规范和改进。农贸市场内装修非常简单，也没有很规范建筑设计与消防要求。从经营辐射看，形成了新凯路市场批发中心，其他市场零售为主经营特点。市场上都行成了固定摊点与农民动态摊点相互共存形象，以及农民挑担游动卖菜形象。综合目前丰都农贸市场现状，不能满足现代社会发展与居民生活水平日益提高市场需求，丰都农贸市场有待更进步深层次开发建设，符合城市提升和发展，满足日益提高市场需求。百货批零市场目前丰都服装鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统收银，都显得非常单，经营模式简单，并无特色。导致这个批发市场直在形象和规模上成不起气候，难于承载个万人口大县最具市场需求商品市场，可以看出这个市场潜力是没有被充分挖掘出来，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散中底端服饰鞋类箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。娱乐场所目前丰都场所所体现出来是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，与般歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升机会。综合看，目前丰都娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化