（终稿）海峡两岸生态农业观光园新建项目投资申请报告.doc（OK版）

结论本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色市场开拓前景和预期经济效益社会效益生态效益的基础上提出的。

项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水电通过技术措施即可解决建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。

该项目的实施对本市州加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。

研究结果表明，从项目的地点功能标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。

根据市场预测，本市工业旅游开发项目投资回收期为年包含建设期年，是经济效益比较理想的开发项目。

同时，本市工业旅游的开发建设，可以弥补全省乃至全中国地区工业旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。

而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，本市工业旅游的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。

本市工业旅游开发可行性研究报告综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项投资建设。

建议建立协调结构旦项目获准立项，即成立由州领导主抓，旅游计划城建交通林业水利电力和电信等职能部门负责人任小组成员的本市工业旅游开发有限公司，负责全部协调和统组织项目实施。

要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。

政府在编制国民经济和社会发展计划土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。

多方筹集资金，严格控制成本要制定优惠政策，通过合资合作独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。

景区内基建项目设计施工基础设施维护保养物业管理环境卫生交通通信保安宾馆饭店商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。

地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。

有关部门应在征地供电和供水等方面给予大力支持。

投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。

本市工业旅游开发可行性研究报告全方位开拓客源市场要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视广播和报刊等新闻媒体向外界大力推介本市州工业旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略本市工业旅游开发的独特魅力。

通过积极参加各类旅游交易会展销会，逐步提高本市工业旅游开发的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。

保护旅游资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是本市工业旅游区项目赖以生存和发展的物质基础。

因此，切建设活动和内容都要严格按照相关旅游发展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。

规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。

现存的有障观瞻污染环境和妨碍游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除改造或遮掩。

培训旅游人才旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，切竞争力归根结底取决于人才的竞争。

因此，主管部门要高度重视和全力支持本市工业旅游开发项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干懂市场善经营会管理的旅游贤才。

并采取请进来请专家讲学走出去派出去进修学习的办法培训员工，逐步建立支高素质的稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。

各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。

项目背景依据项目投资回报项目背景和发展概况项目发起人和发起缘由投资的必要性概述市场调研的基本结论山顶休闲区项目设计容量环境保护环境保护原则财政紧缩政策时，对人的旅游消费会造成定的影响。

由于本市工业旅游开发项目具有其他旅游区无可比拟的自然资源和人文资源，对游客有着巨大的吸引力，加之本州洲的持续发展战略。

以特色旅游来吸引游客，以消除国家宏观经济政策对项目的影响。

国内外市场波动变化及对策国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面区域产生的经济危机，导致旅游市场不景气旅游景区的逐渐增多，造成争夺客源的竞争。

这些不利因素均会造成旅游区内的客源数量减少，从而影响项目的收益。

针对这种情况，方面须重视保护自然资源人文资源，创建独具特色的旅游区另方面须从各个方面，利用现代化手段加强宣传促销力度。

利率汇率波动变化及对策合资公司所需资金由合营各方及银行贷款组成，因而利率变化对其有影响合资公司属旅游行业，不涉及产品的进出口，因而汇率变化对其没有直接影响税率提高，则公司财务利润本市工业旅游开发可行性研究报告率降低，投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短，针对这种情况，公司将采用先进的管理模式，不断降低成本，提高效率来抵御此风险因素。

成本波动变化及对策成本的变动将直接影响企业的利润，投资增设总台服务用房和休息区域工作人员入口设置在建筑物东侧。

建筑底层大堂层设置咖啡厅，服务宾馆住宿人员兼对外营业。

建筑北侧辟车行道，从路进出，可平行停辆小型车车道同时可为宾馆服务用房货运车辆临时使用。

五建筑造型设计外立面尽量保持原建筑结构基础上作些修饰，使之具有现代酒店建筑风格。

建筑底层餐厅及主要入口处采用无框大玻璃窗，铝塑板雨棚，简洁大方，尺度和形式人二层以上各层将原窗拆除更换，配合条形室外空调机架，产生韵律感。

墙面以米白色涂料粉刷为主，底层柱子采用铝塑板饰面。

六室内装饰设计本酒店面积适中，处于闹市区，交通便利。

在设计中凸显此酒店独特品位，空间上营造温馨气氛，采用肌理感强材质集中照明暖光源有色大块几何造型，并使元素达到和谐统，让人感觉到大都市现代气息，体验时尚品位空间，让客人入住有全新感官享受，真正做到宾至如归。

第二章给排水扩初设计说明设计依据建筑给排水设计规范二设计内容给水设计排水设计环境保护三工程概况本工程为幢四层酒店，其中层为大堂咖啡厅水泵房，二四层为客房四给水设计水源由市政管网引入二路供水管，形成环网，供基地生活及消防用水。

供水方式本工程生活用水由市政管网直接供给。

用水量估算酒店旅客以床位日计，共个床位。

员工按人日计，以人计。

水量估算见下表序号用水人数最高日用水量最高时用水量备注客房员工未预见水量共计五热水设计热水主要供应酒店客房。

热水由电热水炉供给。

热水采用上行下回机械循环系统。

六排水设计室内污废水和流，室外污知名品牌，经济型酒店竞争日趋激烈。

锦江之星如家莫泰中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模，而宜必思假日快捷速美兴等外资品牌业已介入这个新兴市场。

主要指标酒店规模根据中国经济型酒店网统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家间客房数，建筑面积大多在平方米之间。

锦江之星平均为间客房家，每间客房平均建筑面积为平方米如家快捷平均为间家，客房平均建筑面积为平方米格林豪泰平均为间家，客房平均建筑面积为平方米速酒店平均为间家，客房平均建筑面积为平方米见图主要品牌经济型酒店规模。

相对而言，莫泰连锁和宜必思规模较大，分别平均为间家和间家。

见图主要品牌经济型酒店规模速酒店如家快捷锦江之星格林豪泰客房数客房平均建筑面积资料来源中国经济型酒店网房价与出租率根据上海市旅游事业管理委员会统计数据，年月，上海二三星级酒店平均房价为元间天范围之间，其平均出租率仅维持在之间，且呈日趋下滑态势见图上海二三星级酒店市场。

图上海二三星级酒店市场元间天平均房价出租率资料来源上海市旅游事业管理委员会与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到以上，相当部分低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。

究其原因，价格适中目前国内经济型连锁酒店价格多在元左右，网点众多，统管理，是其市场竞争力所在。

经营方式不论是新建物业，还是利用旧厂房旧旅馆或旧仓库等予以改造，投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。

委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备培训管理，委托方只需缴纳定额度管理费。

而特许经营，是品牌化和规模化互动结果。

只有拥有定数量自营店和形象店，定经营理念和品牌商誉，良好信誉和市场感召力品牌，拥有订户中心旅行社等经营资源，有成功单店及连锁店管理模式，才能为加盟者提供品牌管理销售培训等全方位支持。

因此，加盟者需缴纳定额度品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。

据调查，如家快捷分别收取酒店总收入作为特许经营服务费和管理费锦江之星，收取年营业收入作为管理费莫泰以营业收入作为管理费而速酒店是采取以营业收入，且根据市场变化进行调整。

主要品牌介绍锦江之星锦江之星是锦江国际集团组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其股权，专营经济型酒店。

酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店投资业务。

锦江之星是国内较早筑设计防火规范版建筑工程交通设计及停车库场设置规范公共建筑节能设计标准基地地形图原建筑施工图业主提供设计要求。

现场调研资料二工程概括本工程位于上海市杨浦区路，基地南北长约米，东西长约米，占地面积约平方米。

原建筑为四层厂房，改建为四层酒店楼，现拟进行装修改建，成为经济型商务酒店。

本建筑按二类建筑，防火等级级设计。

三酒店单体设计设计本着最大限度利用原有条件尽量减少再投资原则，在原建筑框架基础上进行内外装修。

建筑重新分隔，变化使用功能。

保留原建筑楼梯电梯增设台服务梯，改建设备用房，拆换原外窗及部分外墙，修建外立面。

底层为酒店大堂咖啡厅，酒店配套设备用房等。

原男女厕所水池泵房空调机房等均予以改造或调整。

酒店配套设施职工餐厅男女更衣淋浴内部办公等设