（可行论证）丽景滨江房地产开发项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

期净开发用地面积约亩，开发建筑面积约，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化区内基础设施道路水电通信煤气智能化系统等二期净开发用地面积约亩，开发建筑面积约，沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团组团内配套道路及绿化三期净开发用地面积约亩，开发建筑面积约，完成沿秀江东路小高层及剩余部分开发，建设主要内容为小高层组团花园洋房组团及其余配套公建道路绿化等部分建设。

㈦项目总投资及资金来源本项目开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回收款构成。

具体构成比例如下二项目实施进度安排本项目拟分三期实施，近期实施期工程，计划建设经营期年，结合期工程开发建设情况及销售进度逐步进行二三期开发。

三投资方基本情况江西省正荣房地产开发有限公司成立于九九九年，隶属于福建正荣集团，注册资金万元，是家集房地产开发工程施工及物业管理为体具备国家级资质房地产企业。

正荣公司全面实施国际质量体系管理，以正直构筑繁荣为企业核心价值观，奉行构建新都市共享好生活经营理念，自年进入宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路昌黎路明月北路高士北路秀江公园护栏及道路十运村小区道路国安路等达万元基础设施工程。

并于年投资开发安居工程商业配套项目正荣商贸街，该项目总建筑面积达平方米，工程投资近万总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例元，充分发挥了正荣公司在房地产领域开发优势和力量同时，在宜春市委市政府大力支持和高度重视下，正荣斥巨资亿元开发建设高士北路综合项目，该项目全长公里年公司投资多万元建设商住综合项目鸿福楼，该项目总建筑面积为平方米。

随着企业实力发展，年正荣公司再度斥资亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区丽景山庄。

该项目占地亩，总建筑面积万余平方米，是宜春市首个大规模智能化花园式精英生活社区，项目户型荣获中国优秀户型设计大奖宜春市园林示范单位江西省经典楼盘江西省优秀物业管理小区等殊荣，项目销售取得了良好业绩，赢得了消费者致好评。

正荣公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽义务，自成立以来，共上缴纳税万元，被宜春市政府授予纳税大户和纳税百强民营企业光荣称号，并多次被政府各级职能部门评为诚信单位先进私营企业先进房地产开，不仅是量增多，更主要是品质全面提高。

方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了批环境优美舒适宜人居住小区另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。

通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率高低是判断房地产市场是否总体健康关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。

本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。

二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。

尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。

加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。

从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。

到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。

未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。

锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。

我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。

四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。

项目总户数约户，商业面积约。

做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。

正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。

二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。

根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。

本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作