工程和施工条件根据临安市总体规划和城北区域性详细规划，马路北康发展，对促进经济健康发展有障规划临安市城市总体规划临安市城北区控制性详细规划项目建议书及批复项目选址意见书项目方案设计成果现行有关法律法规，建设规范标准工作内容以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性基础上，对建设规模建设方案建设投资及效益等进行分析研究和论证。项目研究成果项目建设地点项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧规划新环北路南侧原环北路北侧地块。总用地面积约亩。主要建设内容及规模人口规模居住区规划总户数户，按每户人计，居住区内可容纳人居住。建筑规模配套工程技术方案供电本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路高压电源由地下供电线路引入至小区变电所。小区采用环网供电。给排水本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以管径引入本区块沿四周道路成环状布置。采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。室内生活污废水排放采用污废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。电信宽带本项目委托临安市电信数字电视等部门负责接入现代化程控总总用地面积合亩备注总建筑面积地上建筑面积其中住宅套商铺会馆含物管经营用房等配套地下建筑面积建筑密度容积率绿化率机和直拨电话系统宽带网络数字电视系统。智能化为小区住户提供安防消防非法入侵报警来人身份识别保安巡更等方面综合信息管理。投资规模和资金措施方案项目总投资为万元，其中建设投资万元，建设期利息万元。商请银行贷款万元，企业自筹解决万元。主要技术经济指标表主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注建设规模总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米项目总投资建设投资万元建设期利息万元营业收入万元营业税金及附加万元正常年利润总额万元税后利润万元借款偿还期年从借款开始年算起项目实施计划本项目分二期实施，建设期年月年月，主要分个阶段实施。结论本项目开发是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质政策性住房。本项目选址合理，规划建设方案合理配套建设齐级干部含副教授级职称人员平方米厅级干部含正教授级职称人员平方米每户统另加阳台平方米。临安市城镇廉租住房保障办法规定，城镇廉租住房保障配租标准是按人均使用面积平方米含现房产使用面积配租，其中家庭人口不足人，按人标准配租，家庭人口人含以上按实际人口配租。本市保障性住房价格特征临安市经济适用住房建设销售管理暂行规定规定，经济适用住房销售价格经济适用住房销售价格实行政府定价，按保本微利原则，由市物价部门核定。二超享受面积标准部分由市物价部门参照同类地段商品房市场价格水平确定。建设规模根据规划要求和市场分析，本项目建设规模为户型主要户型为每套建筑面积严格控制在平方米以内保障性住房和每套建筑面积般控制在平方米左右保障性住宅，高层总用地面积合亩备注总建筑面积地上建筑面积其中住宅其中多层住宅小高层住宅高层住宅商铺会馆含物管经营用房等配套地下建筑面积建筑密度容积率绿化率和小高层每套加平方米。为适应当地城镇居民人均住房面积建筑面积已达到平方米，农村居民人均住房面积建筑面积已达到平方米，城市整体住房条件较好实际情况，作为提供给高职称高学历享受对象，部分高层和小高层每套建筑面积适当放大同时廉顾部分家庭人口相对较多购房户实际需求，部分户型建筑面积适当放大。第三章项目选址及土地利用项目选址项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧规划新环北路南侧原环北路北侧地块。总用地面积约亩。地块现状地块现状为农田，有少量拆迁物北面是自然山体，南面是米宽老环北路长西线，房租收入未来供应量大，造成房租下降大多数房款超过万，资金占用量大。股票投资不确定风险大，股市跌涨难测，散户经常被套。期货买卖不确定风险大跌涨难测外汇买卖不确定要求投资者有经验和时间风险大，尤其是方向性事物损失无法挽回。收藏艺术品币卡邮票等不确定投资者需有相当鉴赏能力，甄别真赝投资币卡邮票等，与发行量密切相关，稍有不慎，就会成为废品堆，熊市常持续多年。国债利率低通货膨胀，风险很低。储蓄利率极低通货膨胀，国家金融政策，风险很低。购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，不要赔偿。险收益模式这种模式典型如海南皇冠滨海温泉酒店。其运转方式采用前期适量回报，后期风险共担方式，投资者全额购买产权客房后，后期收入视酒店经营情况而定，这种方式计算公式为酒店经营第年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价酒店经营第二年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价首两年般用总楼价红利进行让利。可抵冲房款，或领取红利现金。在计算中可将项目简化为投资者只付房金，酒店经营第三年度，投资者将按如下公式获得红利回报投资人年租金总收益客房年租金总收入经营成本分成比例客房年租金总收入年均入住率酒店客房日均房价天酒店客房日均房价投资者分红系数酒店客房日均租金客房原售价酒店客房原总售价酒店客房日均总租金分红系数和可分配年度利润额度由物业管理委员会和业主委员会共同研究决定。风险收益法是开发商少量定量让利，投资人汇报则取之于经营管理，这种模式风险由开发商和业主共同承担。本项目模式选择在浙江新轮经济建设中，旅游项目和房产项目建设都在寻求共享市场互利发展道路，而杭州旅游西进和临安休闲度假胜地定位影响，使得在临安建设产权式酒店成为种现实选择。采用产权酒店建设模式可以发挥旅游和房地产二个产业方向优势，将游客对郊外度假追求和购房投资购房商居市场需求结合起来，用市民对房产投资热情来引导和培育休闲市场。对解决临安度假休闲住宿设施建设和改善当地产业结景良好，当产权客房投资者以每平方米元价格购入产权分割式客房时，每年可以得到现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。本项目总投资万元不含地下室部分，不计地下室部分原因见第页，计入地下室部分后总投资超过亿元，按自有资金比例，需投入自有资金万元，项目净利润为万元，项目投资者总投资回报率为，自有资金投资回报率为。对项目投资者较好回报。第二章项目环境介绍世界旅游业发展趋势二战以后蓬勃兴起旅游业，在经历了五十多年发展壮大后，已经成长为全国最大产业之。据世界旅游组织年底公布份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，年全世界跨国旅游人数达到亿。其中亚太地区接待外国游客总数为亿人次，比年增长，远高于全球平均增长速度。报告显示，在年之前，全产权客房投资者指购买产权分割后客房独立投资者，以获取酒店经营后长期现金及综合回报作为投资回报。项目投资者指酒店项目整体投资开发商，此文中特指杭州半山电力集团有限公司在开发出售后获取现金投资回报，也可以选择获取部分固定资产作为开发投资回报，以固定资产经营效益作为长期投资回报。球跨国旅游人数将会以年均增幅递增，到年跨国旅游人数将达到亿，年将达到亿。中国旅游业及宾馆饭店业市场分析国家统计局统计数据表明，年我国入境旅游国内旅游出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达亿元，比上年增长，高出国民经济总体增长速度个多百分点。统计结果显示，年入境旅游人数达万人次，比上年增长。其中外国人万人次，比上年增长。国际旅游外汇收入达亿美元，比上年增长。全国国内旅游人数达亿人次，国内旅游收入为亿元，分别比上年增长和。随着改革开放不断深入，综合国力进步加强，中国旅游业将攀上个新高峰。据世界旅游组织预计，到年，全球将有亿国际游客，而中国将以亿游客入境亿游客出境成为世界第大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达亿人次以上，中国将成为世界第大旅游大国。同时，我国在旅游服务设施和旅游服务质量上也得到了很好发展，日益与国际接轨。到年末，全国共有旅游饭店家，比上年末增加家，客房万间，增加万间。在总量大幅度增长背景下，全国平均客房出租率比上年提高了个百分点，达。其中星级饭店达到家，比上年增加家。全年平均客房出租率为，同比提高个百分点。星级饭店营业收入占到全国旅游饭店营业收入总额。浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析浙江省是个旅游资源大省，旅游资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第，具有相当大资源优势。今年来，我国旅游业已形成了相当产业规模，开发了大批新景点新景区，具备了多元化多层次综合接待能力，构成了较为完善旅游生产力体系。到年，浙江旅游业综合实力已位店型客房，型客房为例，列出其投资收益见表。黄龙月亮湾酒店投资收益表指标支出收益总收益率户型建筑面积元总房款首付款贷款年元年计算方式房间牌价折扣出租率毛收益净收益住房卡元市场状态免费入住保守估计固定回报元市场状态免费入住保守估计固定回报由上表可知投资者只须付足首付款，酒店将提供成年按揭等值回报。上表净收益收益率未计算投资者获得房产增值收益。对于投资型业主，根据杭州旅游酒店平均水平，客房成本为其收入，如按计算，客房出租率在左右就能平衡投资者投资回报。预计利润回报，将比市内住宅或写字楼投资股票投资国债投资更可靠更丰厚更长久。投资固定收益式产权酒店与其他投资方式收益比较列表如下投资方式投资回报率风险来源产权酒店免费浪漫度假物业产权增值酒店管理公司经营不善可通过聘请信誉度好经营业绩卓越酒店公司规避。市区内公寓商住投资方式楼物业产权空置没有租出去，无