（立项建议）合川滨江地块项目投资可行性立项报告（审核材料）

规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。

三白鹿山片区白鹿山简介虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。

六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。

所以白鹿山又叫南江大队。

规划情况目前白鹿山片区正在进行滨江路段整治工程，完工后将形成个南城滨江景观带该区域多为年代砖房，人口密度较少，目前是合川休闲旅游地带目前白鹿山片区已经建成座立交桥通往涪江二桥南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。

四地块经营适宜性分析本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断最适宜项目住宅小区。

本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静居家休养之理想场所。

所以该地块最适宜住宅小区开发。

可适宜项目商铺酒店。

本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店必备因素人气旺。

因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发但目前商气不旺，需培育商业氛围，但不宜大规模开发商业物业。

不适宜项目工业开发。

根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。

综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。

第二章合川经济社会发展研究合川区经济发展及规划合川区经济分析说明本部分数据来源于重庆市合川区统计年鉴。

合川区国民生产总值分析单位万元纵向分析合川区，单位万元。

总值同比增幅总值同比增幅年年年年年年横向分析年小时经济圈分析，单位亿元。

名次区域产值名次区域产值渝中区长寿区九龙坡区綦江县渝北区大渡口区涪陵区璧山县沙坪坝区荣昌县江北区铜梁县南岸区大足县江津区南川区巴南区潼南县永川区万盛区合川区双桥区北碚区合川区排名在主城小时经济圈内排在第十位，甚至高于主城区北碚区，其圈外，只比江津和涪陵低，说明合川区经济发展规模大，基数高，经济发展较好。

合川区经济发展在近三年处于快速上升期，同比增长从开始，快速提升到，同比增幅逐步加快。

合川区经济发展当前处于良好发展期。

合川区固定资产总体投资分析单位万元固定资产投资总值纵向分析合川区，单位万元。

固定资产投资值同比增长固定资产投资值同比增长年年年年年年横穿东西，草街利泽航电枢纽建成后，千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。

距重庆江北国际机场公里，仅小时车程。

二合川区城区解读现状合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区南屏片区和东渡片区。

合川区老城区位于合川区城区北部，南临涪江，东靠嘉陵江。

是合川区目前中心城区，最大城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城区面积平方公里，常住人口万。

近年随着城市建设速度加快，工业用地居住用地等城市用地需求剧增，现状建成区范围不断向南屏扩展。

南屏片区位于合川区城区南部，与老城区隔江相望。

地势平坦，背山面水，其中近二分之面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质以居住商业为主。

以合川区区政府所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。

东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。

东渡片区为钓鱼城保护控制区范围。

三城市地位解读和城市定位合川区域定位。

根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。

根据重庆市委决定，按照建设个中心多组团城镇群集合现代化大都市总体定位，合川区为区域中心城市。

合川区属于重庆市小时经济圈和成渝城镇群中战略高地，重庆市小时经济圈北部增长极和水陆交通枢纽重庆市能源生产基地建材基地辐射重庆市北部和四川东北部桥头堡和重要节点。

合川区城市定位。

重庆市北部区域性中心城市，重庆市北部四川省东北部商贸中心教育基地国家级文物钓鱼城所在地川渝嘉陵江流域文化生态旅游区重要目地国家级历史文化名城以发展制造业加工业和第三产业为主重庆市风景旅游城市。

发展定位对应城市地位。

小时经济圈主要包括主城九区，以及潼南合川铜梁大足荣昌永川双桥璧山江津綦江万盛南川涪陵长寿等共个区县，面积万平方千米。

市域城镇分为市域中心城市区域性中心城市次区域性中心城市中心镇和般镇五个级别。

合川区是重庆北部区域性中心城市，是合川铜梁潼南发展区中心。

合川区是重庆北部增长极和综合交通枢纽，辐射川东北地区桥头堡和重要节点，重庆市重要能源基地。

四合川区总体规划总规城市结构目标。

城市发展总体上形成北上南拓，西扩东控战略构想，城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。

城市结构为心五片。

心是指中心城片，以合阳东渡南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。

五片即五尊大石片区思居云门片区大学城片区南溪片区和草街滩子片区，其中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。

核心区城市功能规划。

合阳金融信息商业服务居住。

南屏政治物流居住。

东渡文化旅游休闲服务。

合川区交通规划。

资料来源合川区十五综合交格已预估纳入测算二是土地出让金未纳入预算三是项目土地整治费用已预估纳入测算。

项目开发前景广阔，企业将取得较好开发收益，开发商品牌由此树立，企业将形成可持续发展之态势，本项目开发建设企业将实现经济效益社会效益双丰收。

二结束语对于本项目市场定位及可行性研究，我们倡导思路在于走品牌化精品化楼盘之路，推崇领先当地开发理念，在规划设计建筑风格园林布局功能配置等方面全方位出彩。

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区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区合川区固定资产投资分解单位万元合川区建设与改造投资分析合川区，单位万元。

建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年，第产业第二产业第三产业合川区工业投资分析合川区，单位万元。

工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在年仍大幅增长，达到，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。

工业投资占固定资产投资，说明合川区工业发展较为迅速，工业会成为合川区新经济增长点。

合川区年三大产业分析合川区，单位万元第二产业占总，说明合川区工业处于较快上升期。

第三产业占总，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。

农业占总，这在重庆各区县第章项目概况及经营取向项目基本概况地理位置项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。

二交通现状区域交通体系完善，优势明显。

水陆交通四通八达，是川东北渝西北交通枢纽和重庆通往川北陕西甘肃等地交通要道。

省道省道渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。

距重庆江北国际机场公里，仅小时车程。

主干道涪滨南路是项目出入其它区域主要交通干道。

渝武高速公路项目与高速路出入口有近分钟车程，是合川通往重庆及其它区域重要交通枢纽。

配套情况项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱些，但大区域市政设施配套齐全，水电气视讯排污全部具备。

附近公共服务设施配套较完善。

项目距商业中心政府机不会出现亏损，说明项目投资前景可期。

实际上，个因素变动往往也伴随着其他因素变动，为弥补单因素分析局限性和更好地揭示项目潜在风险，对销售收入和投资支出进行双因素敏感性分析。

计算销售收入和投资支出对总利润影响程度，共分九种情况，见下表因素变化幅度销售收入投资支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出双因素敏感性分析因素变化幅度销售收入成本费用，因素变化幅度销售收入成本费用，从上表分析可知当销售收入和投资支出同时减少时，项目总利润减少幅度不大，说明项目有定抗风险能力在销售收入减少而投资支出增大情况下，项目利润减少较大，在最不利销售收入下降，投资支出增加时，项目仅近万元利润，所以我们要努力控制，不要出现这种反向运动。

七技术经济评估结论及抗风险对策本项目评价结果较为理想。

其成本利润率仅为，净利润率。

出现这种情况原因主要在于地块较为优质，具有江景资源优势。

定位品质较高，未来销售预期较高。

土地成本费用按万元亩计算，而招牌挂土地费用万元亩，有较大不确定因素。

风险规避。

土地成本控制力争将土地成本控制在万元亩内。

土地出让金控制与政府相关部门联系确认土地出让金问题。

相关规费减免争取政府对开发规费及税费减免和优惠。

做好前期项目定位甲方取得项目土地后，应留足时间对项目进行全面系统分析判定，做发前期各项论证，把控好项目定位。

规划设计做好和完善规划设计，提升项目品质，增加产品附加值，以支撑更有利售价。

加强销售管理加强销售管理以降低未来销售推广费用，同时，加快销售进度，使资金快速回笼，降低风险。

成本控制在项目实施阶段，加强企业内部管理，努力控制好开发成本，从而提高项目利润。

尽快进入市场，并做好前期市场铺垫，锁定目标客户群，为开盘进入热销打下基础。

久拖会使项目进入更多竞争者中，而处于不利位置。

第七章结论及结束语项目结论项目处于重庆合川区南屏区西部，涪江与小安溪环绕西北两翼，江景资源相当丰富，是本项目最大价值所在。

同时，项目还与白鹿山城区休闲旅游片区相邻，未来区位势较明显。

项目未来陆路有涪滨南路，与区内各组团紧密联系，加上水路，项目交通未来可期，将对区域居民带