（立项建议）合肥市天鹅湖畔地块项目投资可行性立项报告（审核材料）

数据来源合肥统计局固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要推动力。

数据来源合肥统计局人均年合肥人均为元折合美元为美元，其增长率为，增长速度远远高于国内平均速度。

数据来源合肥统计局城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，年，合肥人均居民收入累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局合肥城镇居民收入增长推动消费增加，年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局盛世观点合肥居民收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入提升，合肥居民对居住需求也将提升。

安徽省内比较合肥是安徽省总量最高城市，与其他城市相比拥有绝对优势。

经初步统计，合肥年总量达到排名第二与第三总和。

数据来源合肥统计局长三角省会城市比较长三角省会城市及收入比较由于年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱，年合肥在各方面已经超过南昌。

数据来源各城市统计局年长三角省会城市及收入增幅比较在至年三年内，合肥城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。

尤其是年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快省会城市，年与长三角其他省会城市相比，合肥增幅仍然是最大。

四合肥市人口分析年合肥市常住人口为万人，外来人口为万人，占总人口，可见合肥人口构成以当地人为主。

而年合肥市高校在校学生人数约万人，占合肥总人口，是合肥人口重要组成部分。

作为中部省份，合肥农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。

年度户籍人口万人非农业人口万人非农业人口所占比例五合肥市未来规划合肥城市发展定位根据合肥市城市总体规划年，合肥市定位为安徽省政治经济文化中心。

全国重要科研教育区域。

现代制整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究年全国性房地产政策城市房地产税暂行条例废止年月日国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公布城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受无区别待遇，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。

政策点评城市房地产税暂行条例废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开大背景下，或许对国内企业并不平等。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知年月日国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率均下降个百分点。

政策核心要点开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区，预计计税毛利率不得低于地级市城区及郊区，不得低于其他地区，预计计税毛利率不得低于。

经济适用房限价房和危改房则维持了过去标准，仍为。

政策点评虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商实际利润率，因此并无实质性改变。

擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂年月日国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用政策支持。

同时，各地被要求在月日前，完成未来年保障性住房用地供应计划制定。

政策核心要点廉租房和经济适用房土地供应，将享受费用减免政策优惠。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定企业将被禁止参加土地招拍挂活动。

政策点评针对目前些地方政府和开发商为牟取利益行为，此政策进步规范了房地产市场体系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例调整结果，普通商品住房项目投资最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大项目之。

政策核心要点自年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年水平。

政策点评资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。

部分开发商表示，此举表明房地产市场行情并不如销售数据看到那样光鲜，些企业资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市效果还有待观察。

二年合肥市房地产政策合肥市公积平方米，按照目前政务区年上半年房价增长速度计算，预计年周边住宅价格会涨到元根据合肥各种产品价格比例关系公寓电梯多层大宅叠排联排可以推算出联排别墅均价为元，主要面对合肥本地省内其他城市，如淮南淮北阜阳蚌埠等城市外省市来肥投资企业主叠排别墅均价元，电梯多层大宅均价为，主要面对公司决策管理者企业中高级管理者和部分私企业主。

远期价格预测项目远期住宅普通公寓均价为元联排别墅均价为元叠排别墅均价元电梯别墅均价为。

省政治经济文化中心。

全国重要科研教育区域。

现代制造业基地高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标�合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新区。

市中心城区人口规模近期年，中心城区城市人口万人远期年，中心城区城市人口万人市中心城区城市建设用地规模近期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区�合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东北西西南东南辐射五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为西南部三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南政务新区，以拉动新老区共同发展。

六合肥市宏观发展总结合肥经济总况合肥作为合肥市宏观发展概要合肥整体情况合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西接连中原贯通南北重要区位优势。

合肥市辖瑶海庐阳蜀山包河区和肥东肥西长丰县，并赋予合肥高新技术产业开发区合肥经济技术开发区合肥新站综合试验区市级管理权限，年全市常住人口为万人。

二合肥城市发展由于政策推动及紧邻长三角区位优势，合肥正成为长三角组团城市之。

越来越多制造电子汽车等企业开始转移到合肥。

机场铁路轻轨主干线经济开发区建设，让合肥城市建设处于前所未有高潮期。

合肥市年城市发展状况政策优势建立市政中心，简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持降低工商业检验标准。

交通支持改造市中心城市主干道为八车道修建市区高架道路立项城市轻轨改造合肥火车站容量开通合肥上海及江苏内动车组预开通合肥武汉合肥郑州动车组修建新桥国际机场，预计年建成。

工业增江边。

年代初期，上海市提出开发浦东新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长中轴走廊。

随着浦东新区金融贸易区建设，浦东楼价直在上升，过去宁要浦西张床，也不要浦东间房情景已经去不复返了，现在，浦东新区已成为上海高尚住宅区。

年，随着上海世博会申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新轮上升狂潮。

上海市城市中轴线延伸，带来了沿线物业价值提升。

盛世观点目前合肥市城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线物业价值会随着政务区建设而不断提升。

三项目比较选择原则和依据比较对象选择原则比较对象与目标对象间具有较大共同点，比如在同地域同供求范围内类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产交易较多时，才能体现出其有效性。

本项目主要特点是与政务区核心地段定位高端，因此在比较对象选择中我们主要考虑了以下几点�政务区项目地块周边房地产项目�本项目定位相似其它高档住宅开发项目。

四商品住宅选择比较公寓住宅单价对比注天鹅湖畔含厨房精装修价格金色名郡含全精装修价格由于本项目地块位于天鹅湖畔，在市场上具有唯性，其地块位臵景观等各方面优势决定了它是目前政务区价值最高地块，所以其地块未来房价在市场上具有标杆性。

别墅单价对比在售均价元玫瑰绅城众安绿色港湾碧湖云溪缘墅半岛号国建•香榭水都新华学府春天联排别墅叠排别墅多层电梯大宅普通住宅均价周边根据上表，我们大致计算得出目前合肥各产品之间价格比例关系为公寓电梯多层大宅叠排联排。

五项目普通公寓价格推算过与本项目周边楼盘以及市区范围内档次规模定位类似楼盘均价进行对比，通过选取影响销售价格各项因素进行比较，通过类比法可得出本项目平均价格。

项目天鹅湖畔华润•幸福里华地•学府名都万科•金色名郡恒大•华府国耀方城子项权重本项目销售价格地段交通环境产品品质商业配套市场形象加权合计评价权重项目整体销售均价为元平方米。

根据类比项目价格推算方式得出目前项目普通公寓可售价格为元平方米。

六项目近远期价格预测本项目本着高标准前瞻性创品牌统规划分期开发创造高速效应开发战略。

通过准确市场定位，最大限度发掘市场空白点，充分利用企业先进开发理念和人才智力优势，追求产品性价比，打造政务区明星楼盘。

参考目前对比楼盘价格，在整体房地产政策和市场没有大变动情况下，站在城市行业市场发展审视高度预测得出。

近期价格预测根据计算得出目前项目地块普通公寓可售均价为元刺激楼市全面复苏。

政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市冲击不会很大，楼市回暖还需要个过渡时期。

省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见中指出购买改善型二套房可享首套房优惠政策。

政策点评政策对供需两者产生了正面影响，方面为买房者省钱，鼓励消费者购房另方面为房地产开发商解困，缓解开发商土地开发压力。

三小结年受全球金融危机影响，全国房地产市场萎靡，国家和