界平均水平。年我国人均原奶产量已达，比年人均产量提高近倍。但与其他国家相比，中国原奶产量与农业大国不相称，世界人均原奶产量，人均产奶量较高国家和地区如新西兰澳大利亚欧洲和北美洲相比，差距巨大，与世界人均产量最低亚洲地区不含中国相比，也有较大差距。优良奶畜分布较集中，比例少整体单产水平较低。中国良种及改良种奶牛主要集中在大中城市工矿区以及大型奶源基地奶山羊产量万吨年年年年年年年年年年年年年图我国年原奶增长趋势图图年我国各省市牛奶产量占全国比重黑龙江河北内蒙古山东其他新疆北京江苏陕西主要分布在陕西山东河南河北等中部地区。中国荷斯坦牛品质最佳，年均单产达公斤以上，乳脂率可达，但国内真正良种荷斯坦奶牛总数大概多万头，在全国奶牛存栏中所占比例仅，其余大多数是改良牛，产奶量较少，导致全国奶牛平均单产较低，年我国存栏奶牛总数多万头，牛奶总产量达到万吨，年平均单产不到，略高于世界平均水平，但远低于发达国家平均水平。原奶生产区域分布不平衡。全国原奶生产中牛奶占以上，奶牛产业带主要集中在东北华北和大中城市郊区，牛奶般产品，公司拥有专业运输车队，有冷藏和保温厢式等运输车辆余辆，确保乳制品送货及时与安全性，同时公司投放近千台冰箱到各个小区奶点及大专院校，实行送奶到户等服务。公司高度重视质量管理，在乳品行业激烈市场竞争中，狠抓产品质量，不断提高售后服务，公司在年初建立质量管理体系，实现持续质量改进，不断提高顾客满意度，并通过了国际质量体系认证。公司和国家轻工业食品质量监督检测站签定长期合作协议，由检测站对公司原料进货产成品出厂进行再次质量检测和控制，并实行不定期抽样检测，对检测中出现问题，及时对影响产品质量工艺和设备进行工艺调整和技术改造。公司生产阳光磷脂奶智多星高钙奶和甜橙酸牛奶等产品，年荣获市质量监督局颁发市产品质量考核合格证书牌鲜牛奶通过市质量检验协会年和年连续两年质量跟踪考核，并获得先进单位称号，牌鲜奶酸奶含乳饮料在江苏消费品市场放心品牌调查活动中被确认为年江苏消费品市场放心品牌。公司根据市场和顾客需要实施技术创新战略，开发新产品，公司和微量元素与健康研究所等研究单位签订合作协议，公司作为微量元素与健康研究所研究基地与我公司技术人员共同研制开发新产品，通过专家科研企业体化发展战略，在乳制品市场竞争中表做到生产代贮备代开发代。严格质量控制和技术创新使公司提高产品市场竞争能力，获得顾客满意，提升了企业声誉和知名度。公司在市乳品行业中是家年轻企业，但民营企业高效率经营管理机制使企业高速成长，企业现有总资产万元，负债总额万元，资产负债率仅，企业销售收入和利税逐年增加，企业经营状况较好，详见表。乳品公司近二年主要经济指标完成情况表年份产值万元销售收入万元利税万元年计划产值达到万元，销售收入万元，利税万元。公司将加快通过技术改造，将企业做大做强，近期扩建改造主要实施项目见表。乳品公司扩建改造主要实施项目项目名称投资规模项目主要内容千头奶牛机械化养殖基地万元在江宁区上峰镇购置亩土地新建牛舍及辅助用房增置挤奶机冷藏罐及运输车辆等设备台，套，建设循环水环保消防设施等，新增销售收入万元利税万元。表万吨乳制品深加工项目万元含外汇万美元在江宁技术开发区征地亩，扩建高档乳品加工生产线条，引进关键设备台和增加国产配套设备台，增建配电锅炉循环水环保消防等设施，新增乳品生产能力万吨，销售收入万元利税万元。二项目背景奶类食品是种最接近完善食品，具有人体所需各种营养物质，是人类改善营养增强体质不可缺少最佳食品，牛奶已开始成为家庭消费中重要组成部分。目前全世界人均鲜奶占有量达到公斤以上，超过了任何种食品和饮料。正因为如此，世界各投资财务内部收益率税前投资财务内部收益率税后投资回收期年含技改期年投资利润率投资利税率资本金利润率盈亏平衡点以生产能力利用率表示三结论该项目符合我国产业政策和发展农业产业经济要求，对增强市民营企业发展和市场竞争能力有深远意义。该项目建设地点条件较好，产品销售有定市场保证，项目技术较先进，环境污染小。项目投资规模合理，资金来源已基本落实，项目经济效益符合资金回收要求，社会效益明显。因此该项目在政策市场技术效益等方面均是可行。第二章市场分析第节我国牛奶市场分析国内原奶生产概述中国乳业经过多年努力，已取得较大发展。年到年，中国原奶产量由万吨增长到万吨，年到年，中国原奶产量由万吨增长到万吨，年起出现了加速增长势头，年年平均增长，其中牛奶年递增速率为。年，原奶产量突破万吨，达到万吨，其中牛奶为万吨。年，原奶产量达到万吨其中牛奶为万吨，提前三年达到农业部十五计划制定人均奶类占有量达到公斤，总产量达到万吨目标。国内原奶中牛奶比重不断上升，地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中中心区。其次，规划中中心区将是房地产发展潜力地区。新规划中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质滨海资源，景观环境将对房地产项目价值带来巨大提升。规划中滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，深圳地铁号线也将从华侨城西向延伸到机场，经过规划中中心区。建成之后，从中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需分钟车程从中心区到机场仅分钟，中心区到福田中心时间距离大大缩短，规划中新中心区优美滨海生态环境成熟规划完善配套以及相对市区较低价格将对南山福田客户产生相当吸引力。第三，从远期来看，深港西部通道建设，也是新中心区外销香港个契机。年动工势示意图数据来源重庆市统计局图表年重庆市社会消费品零售总额走势示意图数据来源重庆市统计局随着居民收入持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃穿用消费比重有所下降，汽车住宅教育旅游娱乐保健等消费渐成热点，这推动了消费市场活跃。按照重庆市政府十二五计划，到年，社会商品零售总额将达到亿。二重庆城市定位定位超前，城市价值创历史新高五大定位引领城市发展构建内陆全功能商贸物流中心图表城市定位重庆，中国西部地区唯直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区重要现代制造业基地国家高科技产业基地长江上游航运中心。作为国家定位西部物流区域核心城市全国性物流枢纽城市，重庆发挥其是西部地区唯拥有公铁水空等综合交通析工业地产概念二工业地产发展历程我国工业地产兴起我国工业地产发展现状工业地产发展趋势三工业地产开发模式工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式综合运作模式二总部基地发展分析国内总部经济发展分析二国内总部基地发展分析发展起源发展现状分析总部基地案例分析北京总部基地发展总部经济五大效应三重庆总部基地发展分析重庆总部经济发展能力分析二重庆总部经济发展政策环境分析以重庆解放碑为平台，大力发展区域性总部经济南岸弹子石发展区域型总部经济区江北区域重大战略举措大力发展总部经济三重庆总部基地发展现状分析重庆总部基地发展现状重庆总部基地潜在项目分析四璧山发展总部经济环境分析璧山工业园发展现状二璧山工业园发展规划电子信息产业医药食品产业装备制造产业三璧山发展总部经济环境小结第五章项目属性及整体发展方向分析项目属性项目基本情况项目区位项目四至二项目宗地现状三项目周边概况交通配套景观资源二项目产品初判项目属性回顾优势劣势二项目产品初步研判第六章办公需求分析璧山办公市场现状二园区企业调研企业概况二企业对璧山工业园发展看法三企业对璧山工业园建设总部基地看法三企业办公需求调研璧山办公企业二主城客户第七章项目定位整体定位项目分析优势劣势机会威胁二项目定位二市场定位三客户定位四功能定位五产品组合六价格定位定价前提二市场比较法三售价测算第八章项目开发及经营进度项目开发周期计划二项目销售周期计划第九章项目经济效益评估项目投资估算说明投资估算范围二投资估算取值说明二项目资金计划预测项目技术经济指标二项目投资估算三项目销售收入四项目资金来源与应用五项目损益分析三项目经济分析项目现金流流量分析二项目累计现金流流量分析统筹城乡改革先行区。具体而言，在十二五期间，重庆目标是，翻番，年均增长，达到万亿元，相当于上海目前体量，人均翻番，达到美元，相当于年北京水平，重庆整体进入现代化阶段。产业结构重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆支柱产业。年开始，工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆十二五规划，第产业在经济总量比例将会下降到，第二产业所占比例将上升到，而第三产业所占比例将上升到左右。随着两江新区工业区，西永微电园区长寿晏家化工园区等工业园区陆续推进，重庆未来工业实力将更为雄厚，为第二产业高速发展提高坚实基础。同时，服务业金融业也正式启动了升级，如江北嘴建设提速解放碑腾笼换鸟等，第三产业也将在未来呈现强劲增长势头。二三产业结构升级，将会加速将重庆推向国家重要现代化制造业基地和长江上游经济中心。图表年重庆市产业结构走势示意图数据来源重庆市统计局固定投资至年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示年，全市全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，较全国高出个百分点。在五个重庆建设指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来是城市交通通畅环境靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发先行条件，它提速也会加快房地产开发进程。图表年重庆市基础设施投资额走势示意图数据来源重庆市统计局工业发展目前，重庆打造亚洲最大笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中西部最大重化工基地三大基地正在如火如荼推进。特别是两江新区工业区西永微电园区已经成为重庆工业战略平台和强大引擎。重庆将由区域性工业城市转变为国家重要现代化制造业基地，这将从根本上改变重庆经济结构和增长方式。众所周知，目前地方政府热衷于靠出让土地过日子，也就是土地财政，而重庆工业经济强劲发展，将使政府摆脱对土地财政依赖，使城市发展更具可持续性。消费收入图表年重庆市城镇居民人均可支配收入走特别是近两年来，新中心区东北即沿大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场西海岸花园中商花园洪福雅园等。基于对市场深度理解需要，我司营销人员实地调研了城区主要楼盘，如冠城世家天骄世家御景台