（立项建议）吉安市B3地块房地产开发项目投资可行性立项报告（审核材料）

年全市财政总收入亿元，比年增长，创历史最高水平。

近年来全市投资力度加大，投资总量增加。

年全市全社会完成固定资产投资亿元，比年增长，批基础设施建设等重点投资项目开工建成，不仅成为拉动当地经济较快增长重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好基础。

吉安市通过营造良好综合投资环境，拓宽了开放型经济发展空间。

目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。

年，全市城市居民年可支配收入达元，比年增长农民年纯收入达元，比年增长。

城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。

作为江西省中部政治经济文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好基础加之近几年吉安经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通住宅消费，观念上有了不断更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善建筑环境和更高格调高档住宅已日趋成为他们消费时尚，同时将购房作为种安全增值投资方式。

第二节项目建设必要性是贯彻实施吉安市近期建设规划和区分区规划，加快城市发展需要。

按照吉安市城市总体规划，十五期间要加快中心城市建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有万人口新型城市，形成两江三岸城市格局，积极融入全省中心城市群建构和重塑，使河西河东河南在经济与社会发展进程中互为依托平衡发展使吉安市区成为新经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济发展。

吉安市房地产开发项目建设符合城市总体规划和近期规划要求其建设将进步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。

二是拉动内需落实市委届十次全会提出年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标需要。

从吉安实际出发提出崛起三步曲，体现全市上下加快发展争先进位迫切愿望。

在加速城市化进程中突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。

突出中心，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进步加快中心城市产业集聚和人口集聚，增强中心城市集聚和辐射能力，按照不求最大最好，但求风格独特原则，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水山环水绕生态山水城市。

按照市三区两江三岸，环三时大幅度提高物业管理水平，建设流花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。

第三节项目建设可行性作为江西省中部政治经济文化中心吉安市，随着城市规模扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市房地产开发事业健康发展奠定了良好基础。

加之近几年经济快速发展，居民收入不断增加详见表吉安市十五以来主要经济指标完成情况，消费观念不断更新，造就了批高要求住房消费群体，随着吉安市城市化进程加快详见表年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，期项目开发建设具有很好市场前景。

这些就是项目建设社会和经济基础，是项目可行最好条件。

按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设扩大城市规模盘活城市土地资源目。

因此，顺应要求，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体吉安市房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平必然趋势和要求。

无论是滨江花园式现代城市建设还是适应住房消费需要，建设吉安市房地产开发项目实属可行。

吉安市房地产开发建设项目建设客观上是可行。

吉安市十五以来主要经济指标完成情况表指标单位年年年年年十五期末计划前四年年均增幅亿元财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表表城市名称年城镇化率比上年预计提高百分点预测年城镇化率中心城区吉州区区吉安县泰和县安福县吉水县峡江县第三章市场定位与价格定位第节市场定位项目地理位置分析期项目位于吉安市区，二桥东路与大道交汇处东北角。

项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路项目距吉安火车站广场约距赣江约里距赣粤高速公路吉安北出入口约距省会南昌公里。

项目临近已竣工和正在施工房地产开发项目有天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期等。

根据规划方案及建设单位实施计划，地块总用地面积亩，含原规划拟建消防支队用地及二桥东路改窄为和茨坪路改窄为后退让出用地，用地规整期项目用地面积亩。

二项目周边情况为改善区行政中心区域城市建设相对滞后现状，加快构建两江三岸中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划要求，应加快开发建设区，形成城市风貌和景观性研究结论项目建设是贯彻实施吉安市近期建设规划和城市发展需要，是拉动内需促进国民经济发展需要，是配合旧城改造全面建设小康社会需要，是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平需要也是吉安市房地产行业质飞跃个良好契机。

项目建设准备充分，所需开工条件具备，无政策变动风险，潜在市场风险通过合理运作可以规避。

运作时只要管理营销措施到位，就能既为城市建设个高品位住宅小区，又能取得合理回报。

该项目总投资万元，销售净收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。

表明该项目财务上是可行。

式城市布局，加快中心城市重点工程建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展需要。

按吉安市国民经济和社会发展十五规划指标，国内生产总值增长左右，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进吉安市经济发展，同时还可以增加就业机会。

三是配合旧城改造，全面建设小康社会需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键组成部分，吉安市经济飞速发展，居民收入随着增长，居民对住宅要求，不仅是对房型和建筑质量有更高要求，对居住环境和居住条件要求也越来越高，也是未来房地产追捧热点之，建设花园式住宅小区是房地产开发必然趋势，也是未来房地产消费追求。

吉安市房地产开发项目建设可促进区行政区周边建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发第章总论第节项目概况项目名称吉安市房地产开发项目期，地块二建设单位吉安市置业发展有限公司三法人代表四建设地址吉安市区，五建设性质新建六建设规模期总建筑面积，其中住宅共户商业用房宾馆暂缓建综合楼会所幼儿园地上车库其它公建总配电房公厕垃圾中转站。

七建设期限二年年月年月八主要技术经济指标总征地面积亩，其中已办证其中期项目用地面积亩期总建筑面积建筑密度容积率绿地率期项目总投资万元销售净收入万元利润总额万元总投资利税率所得税万元净利润万元总投资利润率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

吉安市房地产项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别期项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险影响较大。

另外期项目成败还受到工期销售原材料价格等因素影响，必须对风险进行充分估计与认识，以避免造成不必要损失。

下面用图框说明期项目面临风险。

附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警项目面临主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关七部委房改政策银行利率调整，土地政策变化等。

市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。

经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。

金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。

配套设施风险配套设施为市政道路交通，供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。

综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。

只要加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。

四风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。

期项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。

前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。

施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把期项目建设成为质量优环境美流街区。

经营管理上采取灵活市场营销手段，新颖设计方案，优质工程质量，良好物业管理化解经营管理风险销售价格应摸准市场行情准确定位为避免楼市之间激烈竞争，推精品，忌雷同资金筹措，为了保证项目正常运行，坚持谁投资谁收益原则，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。

期项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目供电供水及交通通讯畅通。

第十五章可行行政中心公务员医院医护人员和各界