（立项建议）名人高尔夫公寓项目投资可行性立项报告（审核材料）

该项目年月开工，并于年月底竣工并交付使用。

随着城市化快速推进，城市面积急剧扩大，城市人口急剧膨胀，牟平区现有商业设施远远不能满足人们消费需求，且存在发展失衡趋势，而汇龙湾大厦建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商业腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰高度，成就牟平新地标。

在房地产开发行业竞争日益激烈今天，烟台牟平天创投资开发有限公司以雄厚资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司直秉承着人文开发设计理念和强烈社会责任感为市民打造精品楼盘，以最热情服务最高品质楼盘为牟平人民尽心。

五规划设计威海新元建筑设计院二可行性研究依据项目建设单位编制本项目可行性研究报告委托书烟台名人高尔夫公寓规划设计方案国有土地转让合同国有土地使用证烟台名人高尔夫公寓项目岩土工程勘察报告委托方提供烟台名人高尔夫公寓项目相关资料。

三研究范围及内容项目背景与市场分析建设规模建设条件与选址方案项目设计方案环境保护与节能项目建设实施计划销售策略分析物业管理投资估算和资金筹措项目效益分析四可行性研究工作概况烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设土地规划等相关规定及政策，与项目开发单位领导及相关专业人员进行了座谈，就取得土地规划建设规模设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告些关键问题基本达成致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。

五可行性研究结论烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地平方米，总建筑面积平方米，规划用途为公寓，建筑密度，容积率，绿化率。

整个项目共分幢公寓楼，本期楼位于整个项目南侧，出让土地面积平方米，建筑面积平方米。

烟台名人高尔夫公寓项目总投资万元，其中土地费用万元，前期工程费用万元，房屋开发费万元，其他费用万元，管理费用万元，销售费用万元，财务费用万元，不可预见费万元，税费万元。

详见项目投资估算表。

其中开发商自筹资金万元，占总投资，向金融部门融资万元，占总投资。

项目预售收入预计万元，占总投资。

经济效益该项目完成后，可实现销售收入万元，实现利润万元，项目投资利润率为实现利税万元，项目投资利润率为。

结论该项目已得到政府全力支持，开发商烟台牟平天创投资开发有限公司，管理科学信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进开发理念，具有广阔发展前景。

本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括栋层公寓。

本项目设计理念为借助高尔夫球场天然环境，为其提供配套服务商业会所，使打球者在享受高尔夫同时，又可享受到全方位星级服务，坐落在黑松林中，是理想度假场所区之，年产量超过十万吨。

区内海域盛产鲍鱼海参紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国百个水产先进县区之。

牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。

近几年，牟平区依托开放优势资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济快速发展和社会事业全面进步。

在第产业中，围绕粮油食用菌干杂果水果畜牧蔬菜水产等主导产品，培植起九发安德利枫林花莲蛤堆后伟成等多个农字号龙头企业，带动了农业内部产业结构升级，促进了农业产业化进程，使苹果梨双孢菇海参浆浓缩果汁等批名优农产品创出了全国名牌。

在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品轻纺电子黄金等主导产业，培育起九发和新潮家上市公司安德利果汁和大华纸业家即将上市股份公司家国家级乡镇企业家省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具可利尔亚麻罗布麻制品等知名品牌。

在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山国家级森林公园养马岛省级旅游度假区龙泉和院格庄温泉东海宏伟娱乐区基础设施建设，构筑起独具特色山岛泉滨海旅游业新格局。

牟平区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善载体功能提升形象品位为基础，以创新运行机制改善投资软环境为保证，与时俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展良好局面。

二未来市场本项目所倚牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有交流道可直达球场烟台市区经烟威高速公路至球场约分钟车程威海市区经烟威高速公路至球场约分钟车程烟台机场至球场约分钟车程。

便捷交通再加上其周围风光明媚黑松成林气候清凉宜人景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者首选之地。

对购房人来说，买房子看重是居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片绿地洁净空气和自然环境对于久居城市人来说，意味着分难觅闲适心情和生活品质提升。

而与绿色健康比较贴近令人身心放松回归自然高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱种运动，更是人们乐于拥有生活方式。

尤其是对收入较高购房人来说，高尔夫更代表着种健康自然生活理念。

因此在此开发酒店与别墅，应具有良好市场前景。

从长期看，这个市场美好前景是完全可以预期。

这个项目具有明显交通区位优势和环境优势，是个充满活力与潜力发展迅猛区域。

其次，牟平区政府把创建旅游环境寻求服务业新跨越作为政府中长期工作目标。

尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和旅游业布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域投资建设给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟政策支持优势。

在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾名人大酒店精心运作，通过段时间培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路大亮点。

三市场定位市场预测当前，牟平区正全力建设成为烟台市居住中心，以大力发展牟平区配套环境为起点，不断完善居住新理念区政府在道路规划环境建设方面先后投入巨大人力物力财力。

如滨海路东延等交通建设，使得牟平区沿海区域与烟台利税率投资利润率固定资产投资总额销售利润投资利税率固定资产投资总额土地增值收益营业税金及附加销售利润二社会效益烟台名人高尔夫公寓项目建成将会给烟威地区房地产业带来次新革命，它意味着烟威地区房地产主流已经开始由居住型转向为投资消费型，这是社会经济发展必然结果。

名人高尔夫建成及投入运营，将为高端收入者运动娱乐休闲度假提供另处场所。

项目建成后初步估计会带来近千位高收入人群，加快烟台招商引资进程，同时会增加就业人口，并促进了社会稳定，繁荣了社会经济。

名人高尔夫位于海岸新景区，随着城市化快速推进，经济飞速发展，烟台现有旅游设施远远不能满足高端人群消费需求，而本项目建成及营业恰巧迎合了这种需求。

并以其独特高尔夫海景，成为烟台旅游新标志。

三环境效益高尔夫运动又被称为绿草文化，绿色阳光氧气和徒步运动是其象征。

本项目北面为广袤高尔夫球场，西南为大片黑松林，因此本项目天然环境已令人向往不已。

另外本项目绿化率为，独具匠心设计使入住者不仅享受到周围天然环境，更被项目本身所营造环境与服务所倾倒，是理想休闲度假场所。

报告编制房地产估价师签章咨询工程师签章烟台光大房地产评估事务所有限公司二八年四月七日附件目录附件国有土地使用权转让合同复印件附件二委托机构营业执照复印件附件三开发企业资质复印件附件四评估机构营业执照复印件附件五评估机构资格等级证书复印件用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费万元税费万元六单位面积平均造价元七建设工期年第二章项目背景与市场分析项目背景分析烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天休闲运动娱乐度假优势。

项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延必经之处，依据牟平区建成烟台东部沿海城市总体布局，牟平区全力发展以大型休闲娱乐和旅游主题为主体休闲服务业，目前已形成了九哩假期半岛蓝湾等休闲娱乐项目。

通过对上述项目大力支持，将打造出个超过亿新商圈。

名人高尔夫公寓项目为区域性休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段唯性稀缺性自然资源对高尔夫公寓锦上添花。

加之，项目周边已形成了九哩假期半岛蓝湾精英高尔夫球场等项目开发形成后，将成为人们休闲和消费天堂，与市区及养马岛旅游休闲目录第章项目总述项目名称说明地点与开发商概况设计单位„„„二可行性研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„三研究范围及内容„„„„„„„„„„„„„„„„四可行性研究工作概况„„„„„„„„„„„„„„„五可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„六项目主要经济技术指标„„„„„„„„„„„„„„第二章项目背景与市场分析项目背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三章建设规模建设条件与选址方案建设规模„根据该小区整体规划设计方案及开发进度安排整体项目开发完成时间，按上述项总和计取万元销售费用是指销售产品过程中发生各项费用以及专设销售机构或委托销售代理各项费用。

根据该小区开发期市场销售需求调查及房屋售价小区开发规模，按销售收入计取万元财务费用是企业为筹集资金而发生各项费用，主要为借款利息及手续费等。

本项目预计贷款额万，贷款期为年，按建设期开工时全额投入年贷款利率计算。

万元不可预见费用，包括可能政府增加收费建筑材料价格上涨及开发过程中不可预见事件发生，按上述项总和计算万元税费包括固定资产投资方向调节税市政支管线分摊费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费建材发展基金人防工程费等。

根据适用本项目相关政策及基准日相关政府收费项目仅需上缴人防费用，固定资产投资方向调节税等暂停征收，人防费按首层建筑面积元征收，万元合计项确定总投资为万元三项目建设投资估算表序号工程项目估算值万元备注土地费用土地转让金契税土地开发配套费前