（立项建议）后寨旧村改造项目投资可行性立项报告（审核材料）

战国时期，即墨被称为三齐名区，文化发达经济繁荣商贾云集，与齐都临淄并夸富饶。

秦统中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。

二城市经济发展状况经济社会事业兴旺发达。

即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有渔盐之利，盛产对虾贝类鱼类等海产品。

西拥千顷良田，是全国粮油生产大县市。

工业基础雄厚，形成了机械化工轻纺等大骨干门类，有种产品获省优部优和国家级名优产品称号，多种产品远销多个国家和地区。

涌现出了红领亨达即发好事中诺等批著名服装企业市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场小商品城七级生猪批发市场蓝村皮鞋城闻名全国。

近年来，即墨确立了面向青岛依托青岛融入青岛服务青岛发展思路和建设大青岛都市新区发展方向，抢抓五年战略机遇期，积极实施经济国际化农村城镇化科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业外向型经济民营经济市场商贸新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展三城市发展规划年底，在青岛市委第次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了把即墨作为大青岛重要极加快推进重大决策。

年月，青岛市委九届五次全委扩大会议指出，青岛要进步完善细化三点布局线展开组团发展现代化国际城市大框架，抓紧研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这重大战略课题。

打造青岛新东部。

十二五开局之年，首个国家发展战略落户山东。

期待多时山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。

青岛新东部是指即墨东部区域，包含温泉镇鳌山卫镇田横镇王村镇丰城镇田横岛旅游度假区等五镇区，土地面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里。

鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富山海岛泉滩林港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，个色，尤其是东部开发以后，许多新颖建筑拔地而起，美化了市容该项目建设有利于推动即墨市城市建设步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。

符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进步完善综合能力项目建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效改善当地居民居住条件，而且可以为即墨东部市广大市民提供万平方米商品房，为提高居民居住环境具有积极促进作用。

综上所叙，本项目建设符合国家产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要促进作用，项目建设符合即墨市鳌山湾规划，项目建设是必要。

三编制依据即墨东部规划。

即墨市人民政府关于进步规范城中村改造工作意见。

四主要技术经济指标总占地面积平方米总建筑面积万平方米第三章项目地址与外部条件项目地址本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区占地亩，北起鳌山卫镇星石庄村，南至柴道路南侧凤凰岭，西至滨海大道，东至鳌山湾海边。

山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳万名学生求学。

，和港中旅海泉湾度假城港中旅位于山东省青岛即墨市鳌山组团，总用地面积公顷，总投资亿元，其中温泉中心占地面积。

紧邻鹤山路滨海公路路。

北部是天泰高尔夫及天泰圣罗尼克天泰蓝泉依泉美庐海信温泉王朝芭东小镇„„片片幢幢充满异域风情别墅洋房和高档社区和南山开发平方公里领海项目。

二外部配套条件该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。

详述如下供电项目北侧设有个变电站，满足电力供应。

给水水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线管线作为配水干管，沿居住区道路敷设配水支管。

排水按照规定，排水实行雨污水分流制。

小区将有完善雨水和污水排放管线，雨水接入市政雨水管，污水汇入市政截污干管。

通讯即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破万门，电信部门完全可以满足小区通信需求。

有线电视即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。

管道燃气气即墨鳌山湾管道燃大门门卫室外照明零星配套施工用电用水开通道路不可预见费含电话有线电视网通费用小计万元五期间费用序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注销售费用万元其中广告宣传费万元销售代理费万元平均价格按元其他销售费用万元其中房产测绘费标准价元可协商标准价元可协商房产登记费户房产交易服务费网上备案费户售楼处含装修包括工程办公用房管理费用万元财务费用万元按投资计算，贷款期限为年计算，基数包括土地收费安置过渡费契税前期建安配套费小计六可销售面积成本单价总建筑面积物业面积安置房面积序号分项名称单位计算基数建筑面积备注土地费万元前期及各项手续费万元建安费万元配套费万元销售管理费用财务费用万元成本合计万元七住宅销售价格按元商业按元车库按元个计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注收入万元住宅销售收入万元商业万元车库万元个车位，地下，可销售成本及费用总额万元营业税及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后净利润万元七按销售价格元计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注收入万元住宅销售收入万元商业万元车库万元成本及费用总额万元营业税及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后净利润万元七按销售价格元计算测算损益情况序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注收入万元成本及费用总额万元营业税及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后净利润万元整体概述城市概况城市基本概况即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有青岛后院之称。

均不考虑契税万元楼面地价元土地成本合计万元二各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注基础设施配套费协议约定免收回迁部分配套费供热配套费供电配套费住宅供电配套费地下供电配套费商业消防负荷燃气配套费商业办公无燃气可不缴纳燃气二配套费户住宅高层，多层工程队伍招投标费万元费率累进计算标准收费折招投标交易服务费万元累进计算建筑企业劳保统筹费万元新型墙体材料专项基金墙改费协议约定免收回迁部分配套费散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还项目资本金万元万封顶，竣工返，办完证返，最迟竣工后五年返完征地管理费万元水土保持设施补偿测图费地籍测绘费定界验线测绘单位，可谈规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审城市建设用地规划技术服务费规划局建设工程规划技术服务费住宅元平，其他元平地质勘查费勘察单位，市场价。

标准元米。

日照分析费栋环境评价费出具环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费人防设计费按最低标准计算专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费防雷工程设计审图检测监理费用监理单位，市场价，可谈。

监理招投标费万元标准收费折预算及结算审计费万元鲁价发号文，标准收费折基坑支护评审费万元市场价，孔，万孔动态监测费万元市场价基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔检验试验费消防检测通风检测空气检测节能监测电缆测试及其他各专业单位，市场价。

物业开办费万元小计万元三建安费序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注住宅部分毛胚房商业及办公部分毛胚房地下车库含人防毛胚房设备层按层计算地下车库土石方支护地质报告出具后，根据实际情况设计方案，造价相应调整。

小计车库数量按规划总平计算，实际图纸车库数量改变，造价会有较大浮动。

四工程配套设施费序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注小区绿化绿化率雨污水工程户道路区内供水工程费围区内地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。

其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。

小区内绿化设计与建筑物丰富立面造型形成多彩景观效果，真正作到户户有风景，窗窗有视野。

人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划小区中市政设施按照现行标准做了适当安排，变电站垃圾转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。

物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理安排。

六户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以平方米左右套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主不同需求，取得满意销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析开发成，即墨辽河路号表现突出，以套成绩列居第五。

东部南山领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求现象。

市场发展预测地块毗邻滨海公路路，独特交通资源使得该区域休闲度假优势较为突出地块周边规划为较低容积率高档物业，视野开阔地块周边是条米宽绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目私家花园。

地块为平缓地地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。

地块靠市区沿海线公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村高尔夫度假地等地块所处为旅游度假区，环境状况良好以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须地产因子，是较理想中高档物业地块。

二项目名称鳌山后寨村旧村改造项目地址本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。

项目概况鳌山后寨村共有村民户，村建设用地亩建设规模规划总建筑面积万平方米。

其中回迁面积约万平方。

建设投资项目建设投资亿元人民币。

资金来源建设单位自筹资金亿元人民币。

建设进度项目总体规划，分二期建设，年秋动工，计划至年竣工。

二必要性项目建设是加快即墨东部城市建设需要城市文化底蕴丰富。

其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖建筑拔地而起，美化了市容该项目建设有利于推动即墨市城市建设步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。

符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进步完善综合能力项目建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提