旅游行业传统景区开发模式已趋于饱和，游客不再是简单游玩，吃住行游购娱信息环境度假休闲等构成了目前旅游发展趋势，符合上述旅游要素就需在规划设计上形成旅游和房地产开发相结合物业形态才能满足需求，市场需求变化使得不同时期价值在不同要素中转移，产生着对旅游新产品开发和产品提升改造需求。郴州旅游业发展初期观光产品价值大如苏仙岭。随着游客选择广度和深度蔓延，价值逐步由观光产品向深度度假休闲产品或主题产品转移，大规模泛旅游地产开发对于郴州已经不能回避了。强调总体规划分步实施，先做基础旅居同步原则泛旅游产业项目开发应强调高起点大手笔跨越式。只能是聘请实力雄厚资质流国际知名景观规划设计公司进行精心设计和规划，做到规划步到位，实施分步进行。建设原则上应先做基础配套设施与旅游项目可以同步。因此，项目首期中应包括主要旅游项目，以投资加旅游双层面人气带动区域价值和资本要素提升旅游项目建设与经营要不求盈利，只求精品，并可增强政府领导项目公信力和目标市场号召力，为后续开发顺利实施奠定基础。由于本项目规模巨大，开发期长，资金密集，因此，定要短线开发与长线运作结合。定要适当先行部分房地产，以增加现金流。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。政府需加强对旅游产业开发宣传和招商力度并付诸行动泛旅游产业开发，不仅仅是企业行为，社会经济环境规划生态宣传政策等等无不切切相关，政府搭台企业唱戏营销贯穿才能达到多赢而非简单双赢效果在旅游产业开发全部环节中湖南元大投资有限公司全程策划中国五盖山泛旅游产业智业机构项目开展状况目前，项目已由发展商开展了两年实地查勘运动项目规划设计公共事务土地流转等基础工作，基本完成了项目体系中运动子项目可研初步概念规划和项目备案等前期手续子项目可行性研究报告文件委托专业机构编制郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园及配套设施设备项目建设可行性研究报告等文件都已进入具体实施阶段。调整后首期子项目和生国际生态城和总项目概念性规划图示三个白色框标识为首期子项目中国际私家度假会所，是泛旅游长期化吸引核。总项目概念规划运动子项目申请立项批复并备案文件根据郴发改号文件郴州市发展和改革委员会关于郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园项目备案通知，子项目已经于年月日获得立项备案。中共苏仙区委区政府关于成立五盖山户外运动生态休闲主题公园暨亚洲赛车公园项目建设协调领导小组通知等相关文件通过运营单位近两年市场化运作，子项目已进入郴州市苏仙区年百亿投资计划唯在大市发改委备案生态旅游建设项目，近期正在对项目进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相总项目政府备案土地流转项目立项项目整体规划等工作。该项目建成，能破解五盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目地市场竞争力为把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。该项目建成后，包含了会展娱乐棋艺户外运动水上项目宗教人文生态农业种植养殖酒店会所等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机会，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。二郴州旅游建设及泛生态旅游开发现状泛旅游产业发展前景城市化进程加快，生活水平提高，为旅游消费奠定了良好基础城市化进程加快，越来越多城市人在实现住房购车等大额消费后，开始厌倦喧嚣和烦躁，向往自由纯朴自然野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。旅游模式转变，旅游消费支出比例增加当前我国城市居民对于旅游消费支出比例已不断提高，单观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目地选择更加理性，更加注重健康时尚舒适身份个性，方面已形成了从传统长线观光型旅游开始定点转向城市周边度假休闲游商务游，另方面从临时性随意性度假转变为有计划经常性度假休闲。这就为开发泛旅游地产包括了休闲地产创造了最大刚性市场条件。臵业行为不断升级加快旅游臵业开发热度越来越多消费者在满足城市公寓或近郊别墅等第居所后，开始越来越关注环境对居住品质影响。越来越多远郊区开始焕发新生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边山水园林来作为开发卖点和生活愿望，从而开始形成度假泛第二居所甚至泛第三居所。可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加我国实行每周个工作日制，并每年有五十长假，累计年将近天假期。随着人们可品都属于纯景区开发，主要以门票和景观浏览作为主要盈利模式，为流动游客如何保证游客旅游持续性滞留关联性回头客源性。消费长期性建设高品质度假休闲胜地是郴州旅游产品开发所面临关键性问题。在这种环境下，泛旅游产业开发模式和国际惯例运营技术资本技术营销技术等有效地解决这问题。比如国内泛旅游地产开发较为突出成都重庆等地近郊远郊生态圈泛房地产，政府超强支持，借助天然资源优势，旅游地产产品经上市即受到海内外市场追捧，投资旅游三居所度假相结合，完全达到了效果。在这种大市场方向下，郴州乃至湖南直缺乏个能带动旅游产业走向另个高度泛旅游项目产品，结合五盖山生态圈旅游资源和地理条件，市场大好政策利好，开发泛旅游产业链万事具备，只欠东风了。郴州泛旅游产业开发突破口及出路森林旅游资源利用程度低，建设任务和规模建设规划和布局实施进度安排第七章投资概算与资金来源资金来源第八章财务评价摘要附录附表附表可研报告编写人员情况表附表固定资产投资估算表附表土建工程投资明细表附表设备投资明细表附表流动资金估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表单位产品生产成本估算表附表固定资产折旧及无形资产和递延资产摊销估算表附表利润及利润分配表附表产品销售收入和销售税金及附加估算表附表财务现金流量表增量全部投资摘要附件附件辽宁省农业产业化龙头企业附件中国名牌产品证书附件全球食品标准证书附件国际标准食品证书附件质量体系认证证书附件认证证书附件级资信等级证明附件环保局证明附件出入境食品包装备案书附件卫生注册证书附件计量合格确认证书附件优质农产品证书附件外观设计专利证书附件辽宁省质量管理先进企业证书附件最具诚信度企业证书附件最具成长力企业证书附件中国罐头十强企业证书摘要摘要本项目建设内容为引进先进的罐头及果酱加工设备，序号年份项目经济效益计算分析期年生产负荷产品销售收入,销售税金及附加总成本费用,利润总额,所得税税后利润,盈余公积金盈余公益金应付利润未分配利润,累计未分配利润,无项目税后利润增量税后利润附表附表产品销售收入和销售税金及附加估算表单位万元序号项目单位平均单价元生产负荷生产负荷生产负荷第二年第三年第四十二年销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入产品销售收入水果罐头销售收入苹果罐头吨黄桃罐头吨草莓罐头吨樱桃罐头吨杏罐头吨,其它水果罐头山楂梨草莓菠萝等吨果酱吨蔬菜罐头吨金针菇吨滑子蘑吨增值税,销项税,进项税,销售税金及附加城乡维护建设税教育费附加附表附表财务现金流量表增量全部投资单位万元序号年份项目经济效益计算分析期有项目现金流入产品销售收入回收固定资产余值回收流动资金有项目现金流出固定资产投资流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量无项目现金流量增量净现金流量累计增量净现金流量所得税前有项目净现金流量所得税前无项目净现附表序号年份项目经济效益计算分析期金流量所得税前增量净现金流量所得税前累计增量净现金流量税后税前财务净现值万元财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年投资回收期年附图附图干装苹果罐头生产工艺流程图附图速冻黄桃工艺流程图原料清洗去皮去核护色抽空清洗开瓣分选灯检卷毛机金属检测脱气入库包装原料清洗开瓣火碱去皮酸碱中和预煮冷却护色去核清洗分选真空冷却速冻包装入库冷藏附图糖水黄桃罐头生产工艺流程图原料清洗开瓣火碱去皮酸碱中和预煮冷却护色去核清洗分选金属检测计量装罐加糖水杀菌真空封口打检包装冷却入库糖水配置砂糖柠檬酸空罐清洗消毒金铎财务部杜立群赵喜全市场部内销部体系运行生产部部二部仓储包装仓储部包装部动力部总务部门卫宿舍食堂品控部大宗采买企管部陈丽娟原料供应部小采买制罐厂宠物车间宠物食品林家铺子罐头办公室指标考核惠群审计部锅炉水电污水厂区设备维修外销公司林阳肖建华附图有限公司组织机构图总经理朱红张德玉产量达成质量控制生产部动力部总务部门卫宿舍食堂宠物车间设备维修锅炉水电污水厂区设备维修生产二部设备维修产量达成质量控制生产安排生产安排孙桂新王美荣仓储部外销发货内销发货包装部小采买刘志王淑梅惠众库存管理赵喜全附图有限公司生产系统组织机构图项目概要可行性研究报告编制依据项目建设背景项目建设的必要性第三建设条件优劣势分析第四章建设单位基本情况建设单位概况法人代表基本情况公司主要管理人员简历市场分析销售策略营销方案和模式