（立项建议）周口市阳光花园住宅小区项目投资可行性立项报告（审核材料）

城镇住宅成套率达到以上。

房地产市场发展对于扩大内需拉动经济增长推进城镇化发展改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济重要支柱产业。

世纪是城市世纪，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱产业房地产业发展产生持续拉力，进而带动相关产业发展。

随着城镇化进程加速推进和户籍制度改革不断深化，大量农民成为市民，住房需求潜力巨大。

同时，金融体制改革深入也为个人住房贷款提供了有力支持，个人信贷购房消费已被越来越多人接受并逐渐成为时尚。

在全国加大建设投资力度和实施稳健财政政策有利条件下，整个房地产业正向着健康良好方向发展。

河南同三房地产开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓加快发展，奋力实现周口崛起历史机遇，决定开发建设住宅小区项目，为周口城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民居住环境和城市面貌做出应有贡献。

项目建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进步发展需要。

小区期工程成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大效益，以实现更快发展。

第三章市场与需求分析项目区社会经济概况川汇区社会经济概况川汇区位于豫东平原。

属北温带大陆季风气候，沙河颍河贾鲁河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有小武汉之誉，为豫东水陆交通枢纽。

水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路周漯界高速公路横贯区内，与京广线陇海线并轨，中高等公路四通八达，北于郑汴高速公路衔接，西与京珠高速贯通，已形成现代化交通运输网络。

为周口市委市政府所在地，是全市政治经济文化中心和人流物流信息流资本流聚集地，年被国务院批准为对外开放城市。

年月撤市设区，川汇区总面积平方公里，总人口万，辖四个乡五个办事处，是个具有浓厚现代化气息新兴城市，是片投资热土和充满商机之地。

明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国皮毛皮货，誉满天下与河北张家口并称南北皮都，历史上曾是中原四大名镇之。

境内名胜古迹人文景观荟萃。

座落于区中心关帝庙，结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。

四邻有人祖太昊伏羲陵龙湖，女娲城遗址道家始祖老子故里吉鸿昌将军故乡等名胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名旅游胜地，两年届中华姓氏文化节更为川汇区带来新巨大商机。

川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行建设银行工商银行中国银行等专业银行分支机构以及保险公司信托投资公司城市信用社资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金融服务。

国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会事业稳步发展，人民生活水平不断提高。

全区形成了大中小型商业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有集体个体经济比翼齐飞，服务业饮食业网点配套发展新格局。

年全区国内生产总值完成万元。

其中第产业增加值万元，比上年增长第二产业增加值万元，比上年增长第三产业增加值万元，亿元提高人口素质，稳定低生育水平经济结构进步优化，基础设施进步完善，单位生产总值能耗比十五末下降左右，可持续发展能力明显增强农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展公共服务和社会保障体系进步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进就业机会增多，城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精神文明建设进步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。

经济社会全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大消费市场和更加美好发展前景。

从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。

年月份河南省房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长。

周口市月份房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长，投资总额占全省。

住宅只占。

周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较好。

周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进步说明周口市场前景广阔。

房价相对较低，价格上涨幅度较大年上半年，周口市区商品房平均销价元平方米，与上年同期元平方米相比，增长。

相比全省商品房均价元平方米低元平方米，低了个百分点。

稳中趋升业内市场，较大区域增长空间，十分有利于房地产业发展壮大。

抓住机遇，加快发展，已成为房地产企业共识。

需求预测需求状况受国家房改政策引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居住或投资人口占城市人口。

根据有关机构对国内个城市调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在平方米之间，可承受价格以每平方米元为主体，辅之以每平方米元及元价格。

在已拥有产权房家庭中，预计在五年内购房，预计今年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

无产权家庭主要希望购买平方米以下房子，属期置业为解决生活问题，而已拥有产权房家庭为改善生活质量希望购买更大房子，属二期置业。

购房人群调查显示，岁人占购房人数，位居榜首，而岁人群比例为，位居第二。

购房迫切性从预购房者人群结构来看，市场重心在年轻人和中年人群体，这组人群中，为已婚，其中介于岁占，介于岁占，独身。

从预购房者年龄结构职业特征及婚姻状况看，已婚中初级工作者构成预购主体，而年轻单身族也是这购房群体中不可缺少个重要部分。

购买承受力居民对房价期望值与市场价存在定差距，豪华商品房价格远高于居民承受力。

因此价廉物美普通商品房仍是大多数人首选。

居住环境对购房影响购房者对居住地环境要求日益提高。

调查显示，认为城市环境污染太严重占，并普遍认为远离工业区和繁华喧闹区，靠近绿色，融入自然生态环境居住地才是健康理想之所。

针对以上调查结果，可以认为同时又具有巨大社会效益。

总投资估算表表序号项目投资万元建安设备及安装其它合计静态部分工程费建安工程费基础设施费二其它费用三基本预备费小计二动态部分建设期利息合计建安工程费估算表表序号项目建筑面积单价元合计万元工程费用建安工程费住宅商店社区服务小计二基础设施费道路广场绿地室外水电其它小计二合计其它费用估算表表序号项目名称单位数量费用备注单价元合计万元二其它费用征地费勘察设计费万建设单位管理费万合计三基本预备费万四贷款利息五建设项目总投资用水量估算表表序号项目名称建筑面积用水规模人用水标准升人日用水量住宅其它未预见水量合计能源消耗估算表表序号项目名称建筑面积用量单位总用量水电住宅户户户其它公建目录第章总论项目名称与承办单位编制工作依据内容及范围项目概况研究结论与建议第二章项目建设必要性承办单位概况项目建设必要性第三章市场与需求分析项目区社会经济概况市场与需求分析第四章建设用地与建设条件建设用地建设条件第五章总体规划及工程方案规划布置原则建设方案总图布置建筑结构消防及用水人防工程社区配套经济技术指标第六章公用公程供水排水供电生活用气通讯第七章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第八章生态环境影响分析建设地点环境现状编制依据项目建设对环境影响及防治措施环境评价第九章节能节水必要性节能措施节水措施能源管理第十章项目实施计划与招投标项目实施计划项目招投标第十章效益分析评价依据和说明经济效益分析社会效益第十二章结论与建议算收入亿元，年均增长。

社会消费品零售总额亿元，年均增长，全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长。

城镇居民可支配收入和农民人均纯收入在年大幅回升基础上，年分别达到元和元，分别增长和，高于全省平均水平。

经过十五时期发展，全市经济总量达到定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环快车道农产品资源劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔工业用地供水供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供了有利条件发展思路进步明确，正确用人导向逐步树立，干部作风明显转变，形成了干事创业竞相发展浓厚氛围。

总来看，我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变重要时期，由农村经济向城市经济加速转变重要时期，由传统农业城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变重要时期，经第章总论项目名称与承办单位项目名称住宅小区建设项目项目承办单位及法人项目承办单位河南同山房地产开发有限公司法人代表王道宪申请报告编制单位编制单位周口市工程咨询有限公司资格证书编号工咨丙编制工作依据内容及范围编制依据河南同山房地产开发有限公司关于编制周口市阳光花核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，园住宅小区项目申请报告委托书国家发展改革委第号令企业投资项目核准办法国家发展改革委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数第三版国家发展计划委员会投表和有关技术经济等方面专家组成。

根据本方案于开标当天，在建筑市场招投标办公室专家库随机抽取，评标委员会主任由资深专家担任评标委员会采用单数制，但最低不少于人，并且工程技术等方面专家不得少于成员总数三分之二评标委员会要严格按照招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

投票采用无记名投票方式，以得票多者当选，但中标者得票不得低于半数。

第十章效益分析评价依据和说明国家发展改革委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财政税收等部门有关文件河南同三房地产开发有限公司提供基础资料和基础数据。

经济效益分析成本分析本项目工程建设成本由以下费用组成土地