和平大厦项目投资可行性立项报告（审核材料）

城墙内核心商圈具有相当水平经济扩张力和消费牵引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点商贸区。

根据毓兴物业今后三年战略规划，将以专业化商业房地产运营为主要发展目标，抢占核心商圈稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必须和必要。

第第三三章章市市场场调调查查与与分分析析第第节节宏宏观观市市场场分分析析年，西安人民在市委市政府正确领导下，坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻党十六大十六届三中和四中全会精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，认真执行中央宏观调控政策，牢固树立四化理念，国民经济在平稳健康快速轨道上运行，并呈现出总量与结构速度与效益协调发展良好局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务功能进步增强，全面实现了年初制定发展目标，些主要经济指标创历史新高。

经经济济综综合合实实力力增增强强据西安市统计局有关资料显示，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。

其中第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

成为西北地区首个突破千亿元城市。

经经济济实实力力增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念深深层层变变革革随着经济总量与经济发展水平提高，刺激了人们消费需求，同时也使人们消费观念发生了巨大变化。

在普通市民消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白领阶层恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民消费结构发生了重大变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功转移。

西安古老而神秘文化高古深远民风，更刺激着全国各地旅游人士前来。

据统计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动海外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次，增长。

旅游总收入亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和倍。

全市拥有年接待游客万人以上景区个国家级景区个为适应新经济形势需要，年末全市星级宾馆家，其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。

成成长长中中消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要精神，西安市以旅游业为龙头城市变迁。

西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富旅游资源。

独特人文景观和秀美自然风貌，使西安旅游资源在全国名列前茅。

西安旅游资源具有资源密度大保存好级别高特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。

据统计，西安每年来自境内外游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大旅游资源为西安旅游业带来丰厚利润同时，也为西安酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大机遇。

酒店业和饮食业作为旅游产业相伴产业，更是深受其利，强大旅游资源为西安酒店业发展提供了优越条件和广阔发展空间，酒店业也因此获得了丰厚利润。

对西安目前现有酒店饭店调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。

调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为余套。

调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下酒店统计时存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过对酒店客房数调查方式与酒店调查方式相同，酒店客房数调查数据误差率可能略大，估计不会超过。

以上所有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定参考和研究价值。

各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。

从各级酒店分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区酒店数几乎占到西安市所有酒店数而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数，可见酒店在各个城区之间分布十分不平衡。

酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。

酒店所处位置对酒店入住率影响巨大，位置好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率，而位置稍差酒店其入住率直上不去。

④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存亿元以上，即每平方米年营业额在万元以上，按照利润回报率在计算，每年毛利率在元平方米，扣除元，即客房散租利润，每平方米每月租金水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增营销价格是合理，不但给投资酒店客户有稳定投资汇报，而且也给酒店经营者预留了利润空间。

因此本项目营销风险是完全可以回避。

开开发发过过程程中中法法律律风风险险房地产开发投资法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身行为或行为相对人行为与现行法律相抵触或行为失范，而使自己遭受到财产或信誉损失可能性。

为避免这种风险，毓兴公司投入巨资聘请中国著名房地产律师先生为本项目法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给毓兴公司带来损失。

第第十十章章结结论论综上所述，我们认为本项目在定位得当前提下，首要解决定向开发问题，经济效益较好，在解决了强势酒店机构进驻问题后，项目切实可行。

如果法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目实施。

动西安城市旅游业高速发展。

传统商圈均设立在人口密集交通繁忙地段，满足于传统消费模式。

但是，随着人们生活水平提高，尤其是人们对于大宗消费观念改变，汽车已经成为越来越多人们普通交通工具。

根据交通部门统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆速度递增。

全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。

陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

随着交通不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久将来，城市间人口流動將向更高層次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。

随着收入水平逐步提高，多数消费者已经满足了最基本温饱型消费，对消费质量要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域选择上分析将由过去传统消费区向新兴消费区转移。

在原住地已不能满足消费者在最低消费成本心态下快节第部分项目背景第章可行性报告编制依据及说明编制依据编制说明第二章项目概况基本情况发展趋势预测第三章市场调查与分析第节宏观市场分析经济综合实力增强经济实力增强带动人们消费观念深层变革成长中消费力引发西安新轮商业革命消费形态与观念变化分析西安酒店业发展趋势与前景分析第二节微观市场调研与分析区域发展现状及区内人口构成二区域商业发展趋势呼唤第二部分项目总体战略规划第四章项目建设方案项目总体情况二项目管理情况三和平大厦规划审批情况四和平大厦设计说明五和平大厦项目进展情况及工程进度计划第五章项目定位定位依据二定位策略项目定位概念定位第六章营销策略和平大厦项目营销目标销售租赁比例安排定价策略营销促进营销周期安排可售面积营销进度安排敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。

所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。

从酒店营销价格变化对营销收入影响看营销收入变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。

营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。

若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。

本项目还面临如下几方面风险国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。

若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力战略合作伙伴，增加项目自有资金投入，有效经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。

所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。

在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。

要规避以上风险最佳方法就是定向开发，化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑。

市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大竞争风险。

通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来，在传统观念影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但