（可行论证）公寓楼房地产开发项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

未经允许，请勿外传，市实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院分院对公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报市规划建设局审批同意，项目拟建共栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下层为停车场第至三层为商场及商场配套用房四层以上为住宅，主要经济技术指标如表主要经济技术指标表项目单位指标总用地面积平方米建筑占地面积平方米总建筑面积平方米其中其中计入容积率面积住宅总建筑面积平方米商铺总建筑面积平方米不计入容积率面积地下车库面积平方米容积率绿化率覆盖率总户数户层数层总车位数个其中地上停车位数个地下停车位数个工程技术方案项目定位本项目以开发商丰富开发建设经验及市场开拓经验，拟建设高品质集商业公寓住宅及停车为体综合性小区商住楼，以实现产品市场认可度高项目利润最大化资源利用最大化战略目标。

目标客户及市场价格定位项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素，分析项目目标客户主要定为市未婚或新婚人士外来定居单身人士工厂工人或管理人事。

本项目位于区碧水居区号商业街户，属于市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设商住楼较多，未来有着良好景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价原则，结合本项目自身位置市场定位区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格感受分析，建议项目以低开高走渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议元平方米，住宅售价建议元平方米，停车场售价建议万元个。

项目房地产销售期内，价格调整可在。

项目开发进度根据本项目实际情况，项目总开发面积平方米，开发面积较大，及区域内类似开发项目较多，且考虑到市房地产业迅速发展，该项目应遵循审慎加快开发原则，方案建议快速开发，总开发期为个月约年。

主要设备选型及配套工程电气设计本项目属民用建筑项目。

根据其电负荷运作特点和电器品质要求，遵循安全性可靠性经济性和灵活性四个原则，设计供配电方案。

设计依据建筑电气设计手册民用建筑电气设计规范供电系统设计规范低压配电设计规范建筑物防雷设计规范火灾自动报警系统设计规范。

供电设计供电电源及电压采用环网供电，采用电缆沿城市电缆沟暗敷引至装设应急式柴油发电机组作为级负荷备用电源。

供电系统系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器低压系统采用单母线分段接线，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。

配变电所在地下室设座配变电所，变压器总装设容量装设台柴油发电机组，容量为。

室外工程所有室外高低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。

防住宅，该项目属于中型房地产开发项目。

近年，市房地产发展迅速，开发面积增大开发品质提高及商品价格上涨速度快等特点。

市实业发展有限公司根据市房地产发展情况，结合区域规划发展方向，及整个市房地产发展特点，规划拟建栋集停车商业住宅为体综合性商住楼。

规划地下层为停车场第至三层为商场三层以上为小面积公寓式住宅楼。

小面积公寓式住宅楼建成不仅弥补市小面积公寓楼市场空缺，降低消费者购房压力，满足了单身人士购房需要。

还促进市居住功能发展完善，符合市新市区规划发展发向，改善了市新市区城市环境，促进市旅游业发展，带动城市经济发展。

房地产业政策房地产业发展现状基本情况及特点房地产投资开发情况年新批准立项房地产开发项目个，预期建设总建筑面积万平方米，项目计划总投资约亿元。

年实际完成房地产开发投资总额亿元，占项目计划投资，同比增长年完成亿元。

市区房地产开发投资占市区含市直和全社会固定资产投资额亿元比重为。

房地产施工竣工面积年施工项目个含往年未竣工项目，累计施工面积万平方米，同比增长，其中年新开工项目个，新开工面积万平方米，同比增长。

市区年商品房竣工面积万平方米，同比增长。

批准商品房预售项目情况年月共批准商品房预售项目个，批准预售面积万平方米，同比增长。

其中住宅批准预售面积万平方米，同比增长住宅批准预售套数套，同比增长。

商业营业用房批准预售面积万平方米，同比增长。

区域分布及主要楼盘情况年开发热点主要集中在两江四岸建设大道周边永和路两旁及新市区，其中年拟建地块附近沿江两岸主要楼盘有雍雅豪苑明珠华庭碧水居威利斯花园等。

商品房供应结构情况年市房地产开发企业在商品房供应上以单套住房建筑面积在平方米之间户型为三房二厅二卫和四房二厅二卫普通住宅为主，约占批准预售面积，单套住房建筑面积在平方米以下和平方米以上分别占批准预售面积和。

而根据商品房用途划分，供应结构为普通型住宅占商品房供应量，高档豪华型住宅占商品房供应量，别墅占商品房供应量，商业营业办公等用房占商品房供应量。

房地产需求情况商品房预销售情况年预销售商品房套，同比增长预销售面积万平方米，同比增长，商品房预销售金额亿元，同比增长。

其中住宅预销售套数套面积万平方米，同比分别增长和商业营业办公等用房预销售套数，预销售面积万平方米，同比增长。

存量房二手房交易情况年国家加强了二手房交易环节税收管理，加大了二手房交易成本，降低了炒房利润空间，存量房二手房交易市场趋淡。

二手房交易总面积万平方米，同比下降，成交套，同比下降，交易金额为亿元，同比增长。

其中存量住宅交易面积为万平方米成交套，同比分别增长和，二手商业用房交易面积为万平方米成交套，同比下降和。

房地产抵押登记情况年预购商品房贷款抵押套，占总预售套数，其中预购住宅抵押套，占住宅预售套数，预购商品房贷款抵押面积万平方米，占总预售面积，预购商品