（可行论证）凯旋生活广场项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

项目总体规划要求项目占地面积平方米，规划建设个集商业娱乐餐饮办公于体综合商贸区，土地使用年限为年，规划容积率为，建筑密度，绿化。

项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼层为商业用房裙楼层及栋层小高层层部分为餐饮娱乐用房两栋高层层部分为办公楼。

整个项目总建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

按功能分商业建筑面积为平方米，餐饮娱乐建筑面积为平方米，办公建筑面积为平方米，地下停车设备用房面积为平方米。

基地容积率，建筑密度，绿化率，机动车停车泊位辆，非机动车泊位辆。

项目法人概况企业名称上海建配龙房地产有限公司住所上海市普陀区真北路号法定代表人郑良贤注册资本人民币贰仟伍佰万元企业类型有限责任公司国内合资经营范围房地产开发经营，物业管理。

凡涉及许可经营项目凭许可证经营。

编制依据本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供资料，结合有关政策法规和普陀区规划，在实地考察与市场研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目开发贷款提供科学决策依据。

项目建设必要性符合普陀区发展规划要求普陀区是上海中心城区之，位于市区西北部，是上海陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性成就。

九五期间，普陀区主要经济指标年均增速达以上，实现了五年翻番，物贸交易都市型工业以及房地产业等是该区支柱产业。

为了进步发展普陀经济，普陀区委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象发展方针，提出了抓住机遇，形成新经济增长点，加快城市建设，形成新生产力布局，深化功能开发，形成新城市功能发展思路。

区政府将全力推进十个批支撑体系建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民营科技企业总部，使之成为对内贸易经济高地建设批超大型配售配送中心物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。

该区市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体物贸基地。

随着近几年区域开发推进和人口不断进入，真北路周边商业气氛日渐浓厚。

从目前情况看，进驻该区域商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。

众多商业设施集中在这区域产生了越来越强商业聚合效应，进步带动了周边地区人气，使之成为上海西区处重要商业中心地带。

该区域主要商业设施情况详见下表真北路地区现有商业设施情况序号名称面积万平方米经营类型麦德龙销售中心大卖场农工商配货中心大卖场建材超市建材装饰红星麦凯龙家具装饰城建材家具光彩小商品市场小商品本项目地处曹安路真北路交叉口处，处于普陀区规划大型商务中心范围之内，具有良好商业前景。

从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区交通要道，真北路上在建城市中环线即将完成，交通非常便利。

这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。

从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大消费基础。

从竞争环境看地块周边以有批知名度较高大卖场，以及在真北地区已经发展较成熟梅川路欧亚商业休闲街。

这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。

但是本项目商业区定位于档次较高主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边商业区有着不同消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士消费能力，与周边大卖场有着互补关系，具有独特竞争优势。

综上所述，本项目建设商业设施符合这地区功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施需求，具有良好市场前景。

目前该区域商业用房底铺日租金在元平方米日，在铜川路真北路口惠谷数码广场平均售价为元平方米，日租金元平方米日规则分布，主要有三大块长寿路江宁路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最重要