（可行论证）利川市和平路两侧旧房改造项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

项目提出依据湖北省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要•利川市城镇总体规划‣业主提供区域经济人口环境土地自然条件等基础性资料利川市人民政府关于本项目发展出台相关文件本项目适用国家及地方标准规范法规等。

投资人基本情况泸州市花园房地产开发有限公司成立于二年十月，注册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。

公司拥有专业技术管理人员人，大部分有相关专业中高级职称。

公司在泸州和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资余万元，开发建设成功率，取得了较好经济效益和社会信誉，曾多次被评为重合同守信用企业纳税大户，年被忠县职能部门评为忠县改革开发年忠县三大品牌楼盘等。

年与广东东莞六合投资实业有限公司共同投资亿元，联手打造占地余亩清溪六合水上游乐城和高尔夫球场，现以对外开放，受到社会各界致好评。

建设规模与产品方案建设规模利川市和平路两侧清江大道北侧胜利路南侧旧房改造项目，其中旧房拆出面积为平方米，新建面积为万元平方米以及相应配套设施。

产品方案项目完工后将修建以下建筑产品商品房万平方米套门面房屋平方米幼儿园学校平方米运动场休闲广场游泳池平方米小区道路米绿地平方米投资估算及资金来源投资估算投资估算内容项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。

利川市和平路两侧清江大道北侧胜利路南侧旧房改造项目，具体包括旧房拆出市政道路工程供配电给排水等项目所涉及各项其他费用，如堪察设计费工程管理费工程监理费和其他费用等。

启动资金计算利川市和平路两侧清江大道北侧胜利路南侧旧房改造项目基础设施投资共计万元。

其中征地费用万元土地出让金万元拆迁费用万元旧房拆出费用万元过渡安臵费用万元场地平整及三通费用万元。

利川市和平路两侧清江大道北侧胜利路南侧旧房改造项目房产开发总投资万元。

其中房建费用万元房屋配套费用万元水电气费用万元消防设施费用万元环保费用检验检测费用万元附属设施费用万元规划设计费用万元工程监理费用万元工程管理费用万元房屋销售费用万元。

项目资金来源项目建设总投资由业主资金本金万元，申请银行贷款万元，其余资金来自回收资金。

本项目资本金万元，大于开发总投资，符合国务院发布国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度通知中有关规定。

经济效益评价评价依据和原则依据本项目经济评价以国家计委颁发•后财务净现值所得税前投资回收期所得税后投资回收期贷款偿还期年从上述评价指标可知，项目内部收益率，高于银行贷款利率，也高于基准收益率，累计利润总额为万元，年平均利润总额为万元，累计上缴所得税万元，所以项目有定经济效益。

该项目完成后，可实现商品房销售收入万元门面房屋销售收入万元，可完成税收万元资金利息万元，实现总利润万元。

从以上数据分析，对本项目开发内部收益率影响程度分别为销售价格最大，建设投资次之。

在定变化幅度幅度内，项目财务内部收益率高于基准收益率，也高于银行贷款年利率，说明项目有定抗风险能力。

社会益率评本项目建设是利川市实施加速固定资产投资，加快经济建设重要举措之，经过城市旧房改造后，相关配套设施齐全，使该市成为交通畅通，商业发达宜居城市。

风险分析项目市场风险分析本项目开发建设受到房地产业政策影响较大，政策有具有不确定性因素，市场风险表现在产品供求变化不确定性，就本项目所在区域而言，随着城市旧房改造开发，其影响力与日俱增，随着配套设施完善，城市人员增加，带动经济整体上升。

因此，项目市场风险综合考虑为较小。

项目经营风险分析项目经营风险主要是经过程中因决策管理及控制失误而产生失误，比如决策失误成本失控进度延后等。

本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本进度，将项目经营风险力降到最低。

防范和降低风险措施加强相关政策解读，积极面对市场变化，及时将因政策带来变化引入项目运作，在执行层面找到应对之道。

积极探索城市旧房改造产品发展模式。

项目初期发展阶段要加强对项目研究与规划，通过自身团队管理以及对项目理解，提高决策能力，创新能力以及管理能力。

政府应加大对本项目建设扶持力度，形成企业和利川同发展良好氛围。

项目建设进度安排总工程项目施工量时间分为三步完成利川市和平路两侧清江大道北侧胜利路南侧旧房拆出半年时间完成。

规划设计场地平整电力水设施半年时间完成。

施工及竣工验收年时间完成。

结论和建议结论如前所述，利川市和平路东面侧旧房改造项目开发建设从城市发展意义上分析是必要，也是必需，从技术经济发展路线上分析是可行。

利川市当前战略目标将利川市打造成鄂西旅游明珠城市，打造绿色生态利川以旅游带动经济发展城市。

完善城市功能，推进旧城改造。

在拓展新区扩大城市规模拉开城市骨架同时完善城市功能，提升城市品位和形象，继续做好老城减法，打通老城气眼，增设绿地停车场等公共设施。

理顺交通，打通城区断头路，连接尽头路，分流三叉路十字路，推进绕城线，逐步形成城市内环中环和外环交通体系。

以推进三大战略，发展三特经济，打造三力利川为目标，实现城市布局合理分区明确。

推进西城文教区凉务组团城南新区二期规划实施，逐步形成西城文化教育片区凉务组团物流交通农业加工工业片区完善和弥补原城南新区规划缺失，形成新布局合理城市新区加大城中村改造规划步伐，努力建设功能完善中心商业区，而本项目完全符合政府发展战略目标。

本项目建设开辟了利川新经济增长点，直接带动周边环境开发利用，提升城市发展规模，打造利川城市品牌，具有明显社会效益和经济效益。

本项目具有良好区位优越，打造出商融体经济商业圈，宜居环境，便捷交通网络，开发业主沪州市花园房地产开发有限公司享有较强综合开发实力。

因此，本项目市场前景较好。

项目建设总投资由业主资本金万元，申请银行贷款万元。

项目税后投资利润率为，投资回收期为年，贷款偿还期为年，累计利润总额为万元，累计税后利润为万元，可该项目具有较好经济效益，在经济上是可行。

建议根据国务院•关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见‣国发„‟号精神，充分抓住经济全球化湖北省利川出台相关优惠政策，加快项目基础设施建