（可行论证）别墅住宅区项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

项目所在两宗地分别位于珠海市吉大景湾路西侧度假村侧，宗地东南至情侣南路，西至空地，北至豪逸实业有限有限公司用地即宗地二宗地二东至景湾路，南至特区万信房地产开发公司即宗地，西北至度假村用地。

吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外交通中心之，有公共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多个长途汽车客运站，有通往全国各地班车。

估价对象位于情侣南路西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好，交通便利。

区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供水排水供电通讯，路网密集，且道路宽敞。

公用设施方面，医院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套设施齐全，生活非常便利。

吉大辖区地处热闹繁华香洲区中部，是珠海金融商贸旅游中心区域，辖区东起与香洲交界望海楼，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯口岸九洲口岸所在地。

吉大拥有高品质居住环境和成熟生活配套，历年来住宅消费需求调查中，吉大区域受选率均居首位。

吉大近年来开发了不少优质楼盘，从九十年代初开始建设海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期华景花园东苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方米楼市天价海滨花园，直到城中村改造项目山水华庭君怡花园龙洲湾，年亮相园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中山海品居中天维港华发九洲金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美居住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域龙头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场两大住宅群已成为人民心中公认高尚住宅区。

财务评估结论全部投资动态投资回收期季度根据财务数字，全部投资动态投资回收期为季度，回收期较短，表明项目变现能力强，投资资金回笼较快。

财务内部收益率内部收益率是项目投资所能支付最高贷款利率，远远大于银行贷款利率，说明项目经济效益较好。

投资利润率项目总投资利润率大于房地产行业基准利润率，证明项目赢利性好。

财务净现值万元财务净现值是指项目按行业基准收益率或设定目标收益率，将各年净现金流量折算到开发活动起始点现值之和。

该项指标如果为正值，说明项目获利能力达到或超过了基准收益率要求，因而在财务上可以净化绿化与美化。

固定资产稳步增长年月固定资产投资呈现平稳增长态势，月全社会完成固定资产投资额约亿元，同比增长。

月房地产开发投资总额约为亿元，同比去年同期增长个百分点。

房地产开发投资占同期固定资产投资比重为，比月有较大上升。

附表月固定资产投资万元指标名称月同比增长全社会固定资产投资总额其中基本建设更新改造房地产开发住宅办公楼商业营业用房其中第产业第二产业制造业第三产业数据来源珠海统计局二房地产市场分析二级市场年珠海市出让土地成交情况见下表宗地编号地块位臵买家用途地块面积可建楼面面积成交总价万元楼面地价元珠国土储前山金凤路东侧广东石油加油站珠国土储西湖城区机场东路西侧时代地产商住珠国土储斗门区井岸镇尖峰南珠峰大道西侧万事益港资商业珠国土储前山河西岸前山大桥南侧中信华南综合珠国土储前山三台石路南沿河路东侧中海地产综合珠国土储洪湾工业片区南湾大道南香工路西侧上海中邦综合珠国土储三灶镇唐人街市场东侧广州正地酒店珠国土储金湾平沙镇升平大道北侧广拓商住珠国土储高栏港经济区南港西路北侧衡宇商住珠国土储斗门区白蕉镇金碧丽江东侧上海中邦商住珠国土储万山海洋开发试验区桂山岛十三湾联检大楼道路与海滨大道北段交界处北面中国石油加油站珠国土工珠海市龙山工业区华德力集团工业珠国土储三灶镇金海大道南侧星光路东侧商住未成交珠海新地王诞生，中信华南以创记录元楼面地价取得前山河西岸块用地，总价款达亿元，成为珠海新地王。

其他用地价格相对较低，主要是年供应土地地处相对偏远，珠海市繁华地段土地供应已不多。

房地产开发投资完成情况年月珠海商品房成交均价为元，其中住宅均价为元，商品房均价比月大幅下降了元，住宅均价也比月下降了元，价格有较大波动。

月，商品房施工面积相比上月略有上升，为万，比月份增加万。

本月商品房竣工面积继续缓步上升，为万。

在销售方面，月商品房销售金额相比上月有很大幅度下降，销售面积减少程度较缓，可见月份市场以西区前山等片区中档楼盘为主力。

附表年月房地产开发与经营指标名称月同比增长商品房施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额万元其中住宅办公楼商业营业用房商品房空臵面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房数据来源珠海统计局商品房交易情况年月份商品房可预售楼盘数目为个，商品房可供预售面积为万，预售楼盘数目相比月份增加个，面积则比月增加万。

二手房交易方面，月份交易面积万，同比上升了个百分点。

在二手房交易金额方面，月份为亿元，相比月份减少约。

附表月商品房交易指标名称月同比增长商品房可供预售宗数宗商品房可供预售面积万平方米二手房交易面积万平方米二手房交易金