住宅，营造商业氛围理念，努力将该项目建设成为永阳大道房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文舒适而充满活力社区居住环境。项目概况项目名称十二层商住楼建设项目。建设地点项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为建设单位湖北广水众鑫房地产开发有限公司企业法人徐建文企业性质有限责任公司。经营范围房地产开发商品房销售物业管理小区园林绿化土石方工程施工城市道路及人行道市政工程配套施工建筑材料销售。工程概况本项目拟建栋十二层商住楼，占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地下室平方米商铺三层建筑平方米住宅九层五十四套，建筑面积共平方米容积率，项目总投资万元。建设工程计划于年月份开工，年月入住。资金来源公司自筹万元，通过银行贷款万元。可行性研究报告编制单位单位名称东风设计研究院有限公司工程咨询资格证书资格等级甲级证书编号工咨甲发证机关国家发展改革委员会可行性研究报告编制依据项目投资方案国家及湖北省颁布相关法律法规政策湖北省和广水市国民经济和社会发展十五规划纲要广水市城市总体规划年房地产开发机构发布工程建设方面标准规范定额广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料其他有关依据资料及企业提供资料。研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水市城市规划以及房地产发展需要，并且配合政府加大城区改造政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有定抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强可行性。第二章区域房地产市场分析当前广水市房地产市场现状房地产开发投资基本情况近年来，广水市房地产开发投资处在个高速增长时期。年广水市房地产开发投资完成亿元，与上年同期相比增长，环比增长了，完成投资占本年度计划投资。其中，商品房建设投资额亿元，同比增长土地开发投资额亿元，同比下降了。按用途分商品住宅开发投资亿元，同比，实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。年后，广水市城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业发展带来了更大运作空间。第三章市场研究与项目定位广水市房地产发展背景分析十五发展规划广水市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出十五时期是加快广水市城市化进程，构建和谐广水市关键时期。广水市十五规划明确指出加快城镇化进程，提升中心城区辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。更加详尽地指出了广水市城市建设计划和决心。在今后几年中，广水市不仅要建设批精品住宅小区，还要建设四星五星级酒店宾馆。广水市城市规划按照省委政府提出城市建设三年小变化五年中变化七年大变化三步走总体要求，将广水市建设成为了具有地方特色具有良好环境质量和适宜人居具有较高综合服务功能和辐射带动力鄂北明珠，基本实现了基础设施城市形象人居环境大变化。近年广水市房地产投资情况表年度投资额亿元由上表可知，广水市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程进步加快，房地产投资增速明显，年房地产涨幅曾居历年之最，年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但广水市房地产投资仍处在高位运行。项目所在区域房地产市场分析区域房地产市场概况应山城区地理条件优越，硬件设施完善，是广水市经济文体卫生科教中心。应山城区房地产开发较早，拥有数量众多楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵些。目前区域内房地产在售楼盘余家，月平均价格为元平方米。区域内元平米左右楼盘包括名门雅居水岸星城鑫世纪花园等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。项目周边主要楼盘调研分析周边项目主要通过低密度低容积率等优势特征来突出自身宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。各项目销售价格也在不同阶段有着较大涨幅，户型比例上都以中大户型两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位，小户型产品相对稀缺。而随着区域价值提升和房地产市场逐步成熟，高品质高舒适度中小户型也开始逐渐受到区域目标客户追捧。住宅小区住宅项目市场定位项目分析地理位置优越，区域升销售费用元