三部分经济评价与风险分析第九章项目经济评价第节建设资金筹措方案和投资估算第二节项目财务风险评价第十章项目风险分析国家政策风险市场竞争风险营销风险开发过程中法律风险第十章结论第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写工业可行性研究手册九国家计委颁布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法年月日十陕西省现行相关工程定额标准。编编制制说说明明作为指导本项目实施纲领性文件，本可行性报告以数理形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇到各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入思路，涉及到自筹资金销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量几类风险设计了相对完善回款还贷措施。由于本报告编制前提是项目前期策划已经过严谨市场验证并有相当充裕市场数据证明其可行性，因此，本次报告提交可以作为本项目市场运作指导性方案，作为后期营销策划推广策划理论基础。第第二二章章项项目目概概况况基基本本情情况况和平大厦建设项目位于西安核心商圈级辐射区域内和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米，现政府批准占地平方米折合亩，含代征路亩。项目用地性质为商住用地使用权限年。用地现状为三通平。用地总面积为方米亩。项目总地价为万元含土地出让金。城市建设配套及其它规费为万设计费万其他前期费用项目总投资亿元。项目总建筑面积约平方米。计划建设周期年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公司负责。项目概况和平路是西安市商业办公餐饮娱乐主要大街之。随着国家经济发展战略导向转移西部大开发，西安将成为西北地区政治经济文化和对外交流枢纽。和平路为西安市商业金融形象窗口地位，已展现在世人眼前。在此兴建和平大厦其商业价值较高，它周边有星级宾馆饭店商场医院影城学校等社会服务设施，配之以便利交通条件，该项目建成投入使用将和这在位置好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据，这个数字减去西安酒店所有客房可接待顾客数万余人次后尚有万余人次需要住宿西安酒店，以每个酒店客房数套计算，尚需个酒店有待开发。如果以目前西安酒店平均入住率左右计算，则西安尚有个酒店开发空间，由此看出，西安目前酒店市场尚未达到饱和，可开发空间尚在，但对其专业经营背景更为看重。事实上，在以上计算过程中得出每年需要下榻西安酒店饭店人次为万人次为保守估计，另外，在这万人次中还没有将每年来自国内外因公出差群体，由此可见，西安酒店业确实还存在比较乐观开发潜力。西安酒店业目前经营状况分析酒店入住率，表现尚可对本次抽中家酒店调查结果显示，家酒店平均客房入住率达到，其中客房入住率为和酒店数分别占和，两者合计占到客房入住率最高达到酒店占，入住率最低为酒店占。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式差异而使得其入住率出现参差不齐情况。酒店平均入住率酒店标准间面积以居多均有分布本次调查显示，家酒店主力客房均为标准间，其面积平均为左右，其中面积从均有定分布。面积为标准间居最多占，和标准间各占，和标准间各占。表明，目前西安酒店主力户型为标准间，其面积主要集中在左右。另外，西安酒店标准间数量平均占酒店所有客房比重为，而酒店其标准间占所有客房